临安近年房价：租金只有月供四分之一
临安近年房价：租金只有月供四分之一“地段，地段，地段，咋不信呢？”帖子评论区也是十分热闹，大部分人都不看好临安楼市投资。据本人描述，2018年，她在临安城区购入一套新房，首付加车位一共花了78万，贷款140多万，月供8000。此前，她在杭州参与过各类红盘的摇号，摇了七八次，但最好成绩只有3000 号，因此选择上车临安。买房3年，今年收房，结果房子一分没涨。周边租金更是低到让女生无语，整套出租也只有2000多。
文 | 《地产小王子》主编 苏阳
01
“这几年来最大的投资失败便是临安的房子了，收益为负！”
最近，一位杭漂女生在某社交平台上的买房吐槽贴，火了。
据本人描述，2018年，她在临安城区购入一套新房，首付加车位一共花了78万，贷款140多万，月供8000。
此前，她在杭州参与过各类红盘的摇号，摇了七八次，但最好成绩只有3000 号，因此选择上车临安。
买房3年，今年收房，结果房子一分没涨。周边租金更是低到让女生无语，整套出租也只有2000多。
帖子评论区也是十分热闹，大部分人都不看好临安楼市投资。
“地段，地段，地段，咋不信呢？”
“买在临安还不如杭州市区买个破二手。”
“临安房价已经透支了，自主可以，投资的话是被套了。”
甚至有人预言：继当年的九堡和下沙以后，临安很有可能成为投资客在杭州的又一个伤心地。
02
女生买下的房子是临安城区的Q盘，直线距离地铁站1.1公里。2018年11月首开，均价21000元/㎡。
我查了一下，项目一共领出11次预售证，无一需要摇号。
整个小区可售住宅一共1290来套，今年夏天交付。目前在贝壳找房上有87套房子挂牌，在我爱我家也有20套房源挂牌。
考虑到重复挂牌以及其他中小机构挂牌，相当于交付几个月时间，换手率在8%左右。
兔博士数据显示，目前小区二手房挂牌均价为22751元/㎡。
叫价最便宜的两套房子，都卖205万，并非最便宜的顶底楼，都是中间楼层。一套是97㎡小高层，另一套是101㎡高层。
小区挂牌价在21000元/㎡左右的房源，一抓一大把。也就是说，不少房源，当初买进什么价格，现在仍然还卖什么价格，基本没涨。
如果算上这三年的持有成本，很可能还要亏一点。
拿出来出租的房子就更多了。
光是在贝壳找房上，小区目前就有175套房源正在出租。
最便的三房两厅两卫，租金只要2300元/月，2500元/月预算可挑选的余地非常大。稍微加点预算，想找个家具全配好的房子也不成问题。
交付才三四个月，挂牌卖房和出租的加起来，就有将近300套，占比将近整个小区的1/4。
我相信，这些房东中的绝大多数都是投资客。
这么高的占比，即使想卖个高价，或者是想租个高价都不容易。
03
马后炮没有意义，即使决策有误，我也做不到指责一个靠自己的努力买房的姑娘。但她的故事非常典型，可以给后来者借鉴。
她的第一个失误，是混淆了自住和投资的两种需求。在一套房子都还没有的时候，一般不建议考虑太多投资因素。
作为刚需，她有购买自住房的紧迫感，想要通过房子获取安全感，这是出于自住需要。但如果是自住，就应该衡量通勤等现实问题，不应该轻易买一个自己根本不会去住的房子。
同时，她又期待房子能够有增值。如果是投资，既然有杭州摇号的资格，就不应该轻易上车临安。
第二个失误，选择了临安，浪费了3成首付的机会。
2018年年末时，杭州不用摇号就能买的板块明明有很多。比如崇贤，很多楼盘都在流摇，即使是东湖新城、星桥等板块，上车也相对比较容易。
现在，不光浪费了首次贷款3成首付的宝贵机会，想要置换卖房可能也难脱手。
第三个失误，在临安选择了不适合投资的楼盘。
临安并非绝对不可投资。对于有闲钱、没房票的投资客来说，我们再三强调，投资临安的三个要素：青山湖科技城，地铁，商业综合体。这样的楼盘会相对稳妥，更有价值。
任何事情都逃不过二八定律，临安值得投资的楼盘，也只有头部的20%而已。
但这位女生选择的项目，偏偏三条都不占。
04
如果多跑跑二手房市场，就会发现临安的库存压力很大。
我粗略统计了一下，过去三年，临安一共出让了48宗涉宅用地，总体量约430万㎡。
按照套均100㎡计算，最近3年临安新房新增供应量有4.3万套左右。也就是说，临安一年要卖掉1.4-1.5万套新房，才能把每年出让的土地消化完。
这还只是这3年每年新增出让的土地。临安可是还有大把的陈年老项目，动不动就突然甩出一张预售证。
2020年，临安全年成交新建商品房2.4万套。
临安新房能卖掉，全靠不限购来吸引搞不到房票的外地投资客。
需要在临安本地买房的人，基本上都被新房市场消耗完了。除非二手房比新房更便宜，否则实在没必要在临安接盘二手房啊。
投资客比例高的区域，基本上都有一个共性，就是市场容易波动。最终无论怎么击鼓传花，都是要靠自住客来接盘的。交付以后，发生踩踏是大概率事件。
确实很像当年九堡、下沙的情况。
临安人口流入量一直不给力。近4年，临安的常住人口流入为4.56万人，而整个杭州同期流入274.7万人。相当于，只有一个零头流入了临安。
明显的供大于求。
而且，很多人投资临安的理由，都是看中未来科技城的外溢。但是最近二手房行情一向下，连离未来科技城更近的闲林都撑不住，更何况临安呢？
05
对于已经买了临安的购房者来说，现在要做的是静待时机，而不是恐慌性抛盘。
从长远来看，临安未必全无机会。一是因为新房限价一直在上调，二是因为供需关系很可能会发生逆转。
临安新房的限价，其实一直有在逐步上调。也就是说，有新房限价托底，这能给很多购房者安慰：好歹现在和以后，都买不到之前价位的新房了呀！
而且，很多板块都有过阶段性供应量过大的问题。
像前几年的城东新城、申花、艮北新城，再到这两年的市北、崇贤、南卧等板块，其实都有类似情况。
随着时间推移，供需关系一变，行情也就变了。
申花仅剩的滨融府和天珏华庭，全都要抢破头。滨融府最后95套房子，刚刚触发顶格社保。
艮北孤盘潮听明月前阵子也清空了，都在等新地块出让。城东新城可选的楼盘也没剩多少了。
任何板块的发展，都有可能会经过这样的过程。先是大量拍地，带来新房集中上市以及二手房集中抛盘。但等库存逐渐出清之后，二手房价也会慢慢上升。
土地供应总有上限，临安的供需关系，迟早有一天也会逆转的。
耐得住寂寞，经得起诱惑，守得住繁华，才会赢得成功。
