商铺租赁合同认定（商铺经营权转让）

小君 2023-03-19 04:03:13 317

商铺租赁合同认定（商铺经营权转让）前4年每年保证25%的固定回报广告中承诺签订12年的承租协议老梁一下子被吸引了原来广西某市场公司开发的位于南宁市望州路某商贸城的商铺对外吸收投资

商铺租赁合同认定（商铺经营权转让）(1)

2016年的某天

退休在家的老梁在街上闲逛

手里被人塞入一份传单

商铺租赁合同认定（商铺经营权转让）(2)

“金铺秘籍：5.2万元/间起，包租4年，投资稳赚336%。低投入、高回报、零风险”的字样映入眼中……

老梁一下子被吸引了

原来广西某市场公司开发的

位于南宁市望州路某商贸城的商铺对外吸收投资

广告中承诺签订12年的承租协议

前4年每年保证25%的固定回报

第5至第12年回报率为26%～33%

4年后可全额回购给开发商

老梁手中刚好有点闲钱，不由心动了，便和开发商签订了三份总额为15.6万元的合同。但现实是残酷的，开发商在支付了一个月足额收益金后便不再按合同履行。没想到，和老梁有同样遭遇的还有赵先生、苏女士等26人。

本想投资商铺收取租金

没想到不仅收益没有拿到手

连本金都要不回来了

无奈之下他们分别

将广西某市场公司起诉至兴宁区法院

到底是怎么回事呢？

商铺租赁合同认定（商铺经营权转让）(3)

★ 基本案情★

2016年，原告老梁等26人（乙方、受让方）分别与被告广西某市场公司（甲方、转让方）签订《商贸城商铺经营收益权转让合同》，约定：甲、乙双方就转让南宁市兴宁区望州路的某商铺经营收益权达成协议；商铺经营收益权期限共12年；商铺经营收益权转让费总额为4.2万元/5.2万元/5.8万元/6.6万元/7.2万元不等。甲方向乙方支付的该商铺经营收益权收益金为甲方经营该商铺所获得的收益或租赁租金；前四年每月的收益金按转让费数额对应为875元/1083元/1208元/1375元/1500元；四年后每月收益金上涨43元或44元，逐年累加直至合同履行完毕；乙方在签署合同时，向甲方一次性付清12年商铺经营收益权转让费；收益金按月支付，每月10日前支付上月收益金；甲方以甲方名义经营该商铺，甲方有权对该商铺按经营需要进行整体布局和装修，费用由甲方承担；甲方承担该商铺空置所产生的损失和费用；该商铺经营权归属甲方，乙方对该商铺不能自主出租或经营，乙方无权干涉甲方对该商铺经营；合同期限内第四年期满前60日，乙方有要求甲方收回该商铺经营收益权的权利，甲方须在一个月内一次性通过转账方式退还乙方所交纳的全部商铺经营收益权转让费；甲方应按约定的时间和标准向乙方支付收益金，每逾期一天，应按转让费总额每日万分之四支付逾期付款违约金；任何一方未经对方书面同意均不得擅自变更、解除本合同，甲方违约的，甲方退还乙方已交该商铺经营收益权转让费，并赔偿乙方10万元，乙方违约的，该商铺经营收益权转让费不退还，并向甲方赔偿10万元等。

商铺租赁合同认定（商铺经营权转让）(4)

合同签订后，老梁等26人分别向广西某市场公司支付了商铺经营收益权转让费，但广西某市场公司仅足额支付了一个月的收益金后便不再按约履行。老梁等人经了解才知道广西某市场公司出租商铺的土地为性质为国家划拨，商铺没有建设工程规划许可证，故双方签订的商铺经营收益权转让合同是无效的。2017年11月，原告等人向法院提起诉讼，请求确认《商贸城商铺经营收益权转让合同》无效，被告返还其商铺经营收益权转让费及赔偿损失。

广西某市场公司辩称

双方签订的商铺经营收益权转让合同是房屋租赁合同关系；合同是双方真实意思表示，若要返还原告款项及损失，损失计算应从被告收到本案应诉材料之日起计算，但被告已经支付的收益金应该予以抵扣。

★ 法院裁判 ★

兴宁区法院经审理认为：原告与被告签订的《商贸城商铺经营收益权转让合同》约定的交易模式是原告向被告支付“经营收益权转让费”，由被告负责商铺经营，原告无权参与经营或自主经营，无论商铺经营盈亏均由被告负责按月返还固定的“收益金”。从该交易模式可看出，原、被告签订的合同虽名为商铺经营收益权转让合同，但无论商铺是否获得收益甚至即使商铺未投入使用，被告均需按月向原告支付数额固定的“收益金”，“收益金”与商铺及商铺经营没有直接关联，而原告也无权参与商铺经营。而且，合同还约定“合同期限内第四年期满前60日，乙方有要求甲方收回该商铺经营收益权的权利，甲方须在一个月内一次性通过转账方式退还乙方所交纳的全部商铺经营收益权转让费”，该约定与民间借贷到期归还本金的形式极为相似，只是多了一种选择，即可选择到4年期限后要么返还转让费，要么继续履行至合同期满。在合同履行过程中原告并不承担任何风险，双方缔约的目的和合同预期即纯粹追求资产的固定本息回报，其特征符合借贷法律关系。双方的行为名为商铺经营收益权转让，实为借贷，故原、被告之间构成民间借贷法律关系。经法院释明后，原告将其诉讼请求变更为：解除原告与被告签订的《商铺经营收益权转让合同》；被告返还原告借款本金及利息损失。

法院认为，原告已经向被告支付的商铺经营收益权转让费，但被告并未按约履行。在原告诉至法院直至法庭辩论终结以前，被告仍未对自己的违约行为采取任何补救措施以弥补原告所受的损失，该行为是一种较为严重的违约行为，依法可直接赋予守约方解除合同的权利，在庭审中被告亦无异议，故原告要求解除合同的诉请，应予支持。因双方之间系民间借贷法律关系，商铺经营收益权转让费在法律性质上属于借款本金，合同中约定的收益金实质为利息，故合同解除后，被告应返还原告借款本金及支付相应利息。一审宣判后，各方均未提起上诉，该判决已发生法律效力。

法官后语

商铺租赁合同认定（商铺经营权转让）(5)

判断合同性质不能仅依据合同名称而应以合同内容作为依据，结合案件事实，探明当事人的真实意思。本案中合同名为商铺经营权转让，被告对外招商均以投资的名义进行，在其答辩时主张为房屋租赁，法院却判定为民间借贷。要区分本案中双方之间的法律关系，首先分析投资、借贷和租赁的区别：借贷的收益通常表现为利息的给付，如果约定有偿的，收益是确定的；投资的收益则表现为利润的分配，投资所获取收益是未来时期的预期收益，是不确知的，具有风险性；借贷人在借款到期后可以要求公司返还借款，不论公司是否盈利亏损；而投资资金一经投入则成为公司法人财产，且在公司盈利或亏损后，只能根据公司状况取得利益分红或者承担亏损的风险。而房屋租赁是指房屋出租人将房屋出租给承租人使用，承租人支付租金的合同。本案中，原告在向被告支付完全部合同价款后，并未实际占用、使用房屋，有些当事人甚至连房屋具体位置都不明确。在合同履行过程中原告并不承担任何风险，双方缔约的目的和合同预期即纯粹追求资产的固定本息回报，其特征符合借贷法律关系。

现实中，一些公司对外提出的投资或者招租条件看起来非常具有诱惑性，往往向社会大众承诺高额回报、不存在任何风险，这样就让一些群众放松了警惕，却忽略了潜在风险。一旦公司在经营中出现风险，不能按时支付收益金即利息，到时候就要面临投资成本难以收回等情形。该案例告诫群众进行投资签订合同时，一定要辨清合同权利义务及存在的风险情况。

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