未来三年凤岗房价（凤岗扩容机会有多大）
未来三年凤岗房价（凤岗扩容机会有多大）2465平方公里的东莞地界上，没有设区，没有中心，只有4个街道和28个镇。有多特殊？一句话概括：“远”东莞，近深圳。PART.“远”东莞 近深圳凤岗其实是深圳的凤岗？要想理解凤岗的楼市，首先要清楚凤岗地理位置的特殊性。
上一篇文章，我们猜想了深圳扩容的几种模式，其中临深很大概率被扩容的几个地方有：凤岗、惠阳、大亚湾。
文章一出，引发网友热烈讨论，很多人在群内咨询临深买哪里好？凤岗、惠阳、大亚湾到底值不值得买？投资价值几何？
为解答众网友疑惑，我们将承接深圳扩容猜想文章，陆续推出临深片区的楼市解读，敬请关注！
本篇文章，先来聊聊凤岗。
PART.
“远”东莞 近深圳
凤岗其实是深圳的凤岗？
要想理解凤岗的楼市，首先要清楚凤岗地理位置的特殊性。
有多特殊？一句话概括：“远”东莞，近深圳。
2465平方公里的东莞地界上，没有设区，没有中心，只有4个街道和28个镇。
凤岗，是28个镇之一，地处东莞最南部，与深圳北部接壤。
因地理位置限制，凤岗在东莞很不得宠，去年1月份，东莞出台了最新的城市规划，打造三个都市中心——中心城区、松山湖、滨海湾新区。
中心城区包括莞城、东城、南城、万江4个街道；
松山湖就是以松山湖产业科技园为核心的片区；
滨海湾新区包括长安新区板块、沙角地区板块、威远岛板块3大版块。
下图是这三大中心的大致位置，可以看出，东莞的发展重点在西部，离凤岗都有相当一段距离。也就是说，东莞要做大做强，凤岗的重要性，微乎其微。
▲三大中心区位置示意图，为大致标注 图源网络
但是，凤岗与深圳的关系就密切多了。
凤岗像一把锥子，直插深圳腹地，东、南、西三面，分别紧邻深圳龙岗、横岗、平湖和观澜。
很多人形象的称凤岗为“深圳里”。
▲凤岗像一把锥子，直插深圳 图源网络
地缘优势，使得凤岗比坪山更近福田CBD。
查询高德地图，从坪山到福田平安金融中心，自驾时间为1小时9分钟；而从凤岗到福田平安金融中心，自驾时间仅为47分钟。
凤岗到福田
坪山到福田
按照这种地理位置，在一开始进行行政区域划分的时候，凤岗其实应该被划进深圳，但是由于地形原因，从龙岗到龙华，与坪山接壤的沿线，有山脉为天然屏障，更有利于边防，所以最初才将凤岗划在了东莞。
通过对比可以发现，凤岗虽然隶属于东莞，但其实更近深圳。
PART.2
凤岗房价破3望4
深圳购买力是最大支撑
“远”东莞，近深圳，给楼市带来的一个最明显的影响就是：凤岗的房价取决于深圳的购买力，而不是东莞的购买力。
凤岗总面积82.5平方公里，全市排名第15，2018年常住人口35万，全市排名第7。
面积和人口都不在前列，经济实力也平平无奇：
◆根据官方最新公布的数据，2017年，凤岗GDP273.2亿，在全市排名第10，与第一名虎门（563亿），差了2倍多；
◆2018年，凤岗GDP294.8亿，在全市排名第10，与2017年排名一致，总量有小幅增长，但与第一名虎门（635.8亿）的差距有所拉大，差了2.16倍。
▲凤岗2018年GDP排名 图源网络
凤岗这个GDP水平，按照等级划分，隶属东莞第三梯队，与老大哥虎门之间，差了半个松山湖。
虽说凤岗面积、人口、经济三大底子在全市资质平平，但房价表现却遥遥领先，2015年，是东莞第一个破2的镇区。
下图是凤岗和东莞从2014年至今年3月份的房价走势，可以看出，凤岗的房价一直高于东莞平均水平。
当下，根据中原房价地图显示，凤岗依然以26326元/平的二手房单价，位居东莞首位。
▲中原3月18日截图 凤岗二手房均价：26326元/平
前段时间，万科四季花城的最新备案单价已经破了3万，又将凤岗的房价拉到了一个新水平。
经济和人口都不是东莞的最强阶梯，为什么房价却如此高扬？靠的就是地缘优势，赢得的深圳客户。
早在2015年，东莞市统计局数据显示，东莞新房成交，深圳客户贡献了60%左右的成交量。这一现象延续至今，在临深的凤岗尤其明显，去年四季度，凤岗两个新开楼盘，深圳客最高占比80%。
◆9月6日，凤岗碧桂园开盘，推房102套，均价约2.7万元/平方米，成交客户中，东莞本地客占比60%，深圳客占比40%。
◆10月1日，凤岗万科四季花城推房145套，均价约2.9万元/平方米。成交客户中，凤岗本土客占比20%，深圳客占比达80%！
毫不夸张的说，凤岗的房价，其实都是深圳的购买力支撑起来的。
PART.3
凤岗房价还有涨幅空间吗？
当下来看，很难
那么，备受深圳客青睐的凤岗，房价还会有大的增长空间吗？
当下来看，很难，因为价差太小。
首先，需要明确一个问题，买凤岗的人，是为了住还是为了投资。
下图是腾讯微楼市深圳的一个调查，超60%的人都认为，深圳客买东莞的最大原因是，买不起深圳，只能去东莞。
▲图源腾讯微楼市深圳
其实这也是深圳客买凤岗的原因，深圳房价实在太高了，买不起，只能买到凤岗，毕竟凤岗比坪山离深圳中心区都近，虽然是不同的城市，但交通距离很短。
但是现在，凤岗被深圳客青睐的价格优势正在逐步消失，对凤岗2.6万的二手房均价往下细分，会发现凤岗房价分化比较明显。
大致以龙平路为界，把雁田与官井头这一侧定位为临深，油甘埔往凤岗沃尔玛方向定位为次临深，可以发现，临深房价比次临深房价明显高了一个阶梯。
▲中原3月18日截图 凤岗的临深与次临深
临深项目中，大运城邦最负盛名，因与龙岗仅一步之遥而备受瞩目。
中原数据显示，大运城邦二期二手房挂牌价普遍已经破3万，这个价格是什么水平？对比一下龙岗就知道了。
根据中原房价地图，龙岗现在的二手房均价在4.2万，除了坂田二手房均价高达5.7万外，平湖、布吉、横岗、龙岗中心城在3.4-3.9万，坪地仅在2.2万。
▲中原3月18日截图
可以发现，凤岗的部分房价已经追超了龙岗部分片区，再来看一下凤岗近几年的房价走势图：
2014年到2016年，凤岗房价涨幅明显，随后便进入平缓上升趋势，近3年，涨幅十分微弱，基本处于横盘。
而这将是凤岗很长一段时间的走势，因为以当下的情况来看，凤岗的价差优势已经十分微弱，楼市后劲不足，横盘是大概率事件，投资者不建议入场。
但是，凤岗存在几个变数，倘若落定，或许能改变凤岗的命运
PART.4
凤岗的变数和机遇
变数1，凤岗是否被深圳扩容。
上一篇文章我们详细分析了凤岗被深圳扩容的可能性，虽然可能性很大，但在政府官方文件落地之前，也终究只是可能。
扩容是否落地，就是凤岗最大的变数之一。
倘若被扩容，凤岗的城市地位会大幅提升，城市规划、城市界面、交通设施等都会有很多大动作。
而且凤岗本就是深圳缩短东西互通时空距离的必经之地，到时候打破交通壁垒，凤岗的价值势必迎来一轮新的洗牌。
▲图源网络
变数2，深圳10号凤岗延长线能否落地。
凤岗楼市，受深圳10号线东延段摆布已久。
深圳10号线东延段（即惯称的10号线凤岗段）接通凤岗与大运新城，与深圳地铁16号线接驳，它的动向一直深深牵动深圳上班族在凤岗置业的神经。
▲图源网络
10号线凤岗段一直很神秘，早在2017年就出现在深圳地铁四期规划环评报告中。
去年6月份，东莞阳光问政平台市轨道交通局也给出消息：10号线凤岗段站点调整为5个站：大运城邦站、官井头站、油甘埔站、龙平东路站及龙平西路站。
但是在随后的10月份，最新发布的深圳地铁四期建设规划中，10号线凤岗段又被撤销了。官方给出的原因是，协调难度大。
而就在我们准备发稿前，又看到家在深圳网友@MGmama爆料：10号线凤岗段工程还在继续中，目前正在工程勘察阶段。
▲ 图片来源：网友@MGmama
经查询，3月11日，中国国际招标网采招网公示的招标结果中，的确有10号线凤岗段的身影。
可见，深圳10号线凤岗段一直忽明忽暗，但种种消息显示，这条线路应该仍在逐步推进中，只是还没有明确落实。
其实，深圳10号凤岗延长线自传出消息，一直都是刺激凤岗楼市的一个重要因素，接下来如果双方政府能达成一致，将此条线路明确动工时间，凤岗楼市将彻底迎来“柳暗花明”。
变数之外，凤岗还有一个贯穿楼市发展的机遇：深圳“外溢”红利。
前文也说了，凤岗的房价支撑主要是深圳购买力，最大的优势就是与深圳的价差，如今价差优势虽然几乎不复存在，但未来，价差优势会再度出现。
深圳楼市的火热有目共睹，热点片区房价一路攀升，随着先行示范区的建设，深圳的房价，不可避免的还会一步步抬升，这是优质资源被争夺发生的必然结果。
等深圳的房价再上一个阶梯，与凤岗的房价价差再一步拉大，凤岗又将承接新一批的深圳外溢客群，迎来新的机遇。
但变数也好、机遇也罢，目前来看，都是长线红利，在此奉劝一句，如果想在凤岗楼市掘金，要做好打持久战的准备！现在，还没到最佳入场时机。
