欧美楼市大涨大跌历史（伦敦详解涟漪效应）
欧美楼市大涨大跌历史（伦敦详解涟漪效应）数据来源：中商产业研究院可以发现，地处上海周边的区域房价非但同步上扬，而且涨的还更好。数据来源：中商产业研究院上图可见，位于上海市中心的静安区房价最高，平均单价为80520元/㎡，同比上涨23.95%；卢湾区排名第二，房价为80490/㎡，同比涨幅30.63%；黄埔区则位列第三，房价为73248/㎡，同比涨幅28.07%。其中最值得我们注意的是宝山区平均房价仅为40863元/㎡，但涨幅惊人，同比上涨47.73%，涨幅几乎是静安区的一倍有余。同时奉贤区、普陀区房价上涨也不可小视，奉贤区同比上涨42.19%。普陀区同比上涨41.94%。
还记得上周小编给大家提到过的“伦敦涟漪效应”吗？这可能是投资房地产的制胜法宝之一。小编通宵达旦、呕心沥血地整理出来今天的满满干货，跟大家分享一下这个“涟漪效应”的实际案例和投资意义。
何为“涟漪”？“涟漪”是指石头落入平静的水面后散发出的水纹，慢慢的扩散出去。还有一个说法叫“一石激起千层浪”，也比较类似。
那么用在房地产投资上，这个“涟漪效应”又指的是什么呢？通常来讲，它主要是说随着城市中心区域的房产因为各种原因升值，那么周边的房产在第二年或者第三年后也开始被带动升值，从而使这些被动带动起来升值的区域由以前一般的或根本无人问津区域逐渐转变为抢手区域，那么这些周边房产被动升值了就成了最大的赢家。
上海房地产的“涟漪效应”那上海房地产市场存在这样的涟漪效应吗？我们还是先用数据说话，来看看上海各区房价涨幅情况。
数据来源：中商产业研究院
上图可见，位于上海市中心的静安区房价最高，平均单价为80520元/㎡，同比上涨23.95%；卢湾区排名第二，房价为80490/㎡，同比涨幅30.63%；黄埔区则位列第三，房价为73248/㎡，同比涨幅28.07%。
其中最值得我们注意的是宝山区平均房价仅为40863元/㎡，但涨幅惊人，同比上涨47.73%，涨幅几乎是静安区的一倍有余。同时奉贤区、普陀区房价上涨也不可小视，奉贤区同比上涨42.19%。普陀区同比上涨41.94%。
可以发现，地处上海周边的区域房价非但同步上扬，而且涨的还更好。
数据来源：中商产业研究院
通过数据对比我们发现，以静安、黄埔、卢湾为首的上海“市中心”区域的平均房价最高，但新房供应量却是垫底，房价涨幅偏低；而以宝山、奉贤为代表的外围城区平均房价偏低、新房供应量大、房价涨幅缺异常惊人！
这说明了什么问题？很简单，举个例子，2016年的时候，如果你计划在静安区购置一套100㎡的公寓用于自住（刚需），那购房预算就要达到805万左右（税费不计），此时若你没有这么多购房预算但又急需购房，一般情况你只有以下两种选择：
其一，仍在静安区买房，缩小房屋面积，2房变1房，降低整体购房预算，但由于新房供应量较低，所以可选择的项目也有限；
其二，将购房区域转移至宝山区等较偏远地区，同样100㎡的公寓只需要408万，由于新房供应量较大，可选择的项目相对也较多，负担较小。
上述两种选择，你会怎么选？
以上海为例，市中心区域的房价由于各种原因（譬如人口构成变化，学区房的扩大，或者生活方式的改变，或者政府政策的偏重），前期以及积累了较大的涨幅，就近几年来看，虽然房价依旧坚挺，但上涨空间有限，同时，较高的房价也让很多普通购房者望而怯步，望而怯步的结果势必就会把一部分把普通购房者们的视线被迫的转移至较偏远的外围城区。
这也就是前文所提到的“涟漪效应”，中心城区的房价在前几年累积了巨大的涨幅，房价偏高，人们的可负担压力变大，只好在周边城区寻求相同、相类似的房产满足各种需求，那么周边的房产也就渐渐的把价格抬升起来了。
宏观数据数据先看到这儿，接下来我们再来看点微观的。小编收集整理了一下上海内环、中环、外环、郊环四大区域目前在售二手公寓项目2016年6月至2017年6月这一年间的房价涨幅情况。
如上图所示，小编以上海南北高架与延安路高架交汇的区域为中心，逐渐向北延伸，沿线共找了七公寓项目作为参照物对比，由中心往偏远依次为静安四季苑、精文城上城、万科翡翠雅宾利、新梅共和城、共康四村、中冶锦园、中冶尚园。
数据来源：安居客
对比之后发现，在内环区域内的三个项目2017年6月同比涨幅均为25%左右，越往城市外围的项目涨幅越大，中冶锦园以51.18%的涨幅排名第一，该项目位于宝山区北部的月浦镇地区，已经属于上海较偏远的外围城区了。房屋平均单价仅为静安四季苑的三分之一，但近一年的房价涨幅却是静安四季苑的一倍左右。由此可见，位置越偏远、房价涨幅越大。相对的，投资价值以及回报也就越高。
再给大家透露一个最真实的小道消息，小编在2015年12月的时候入手了上文中所提及的中冶锦园，当时开盘价为1.4万/㎡（精装修）、总价126万。短短一年半，该项目二手房成交价都已经涨到4万/㎡左右了，其中的收益嘛，就留给大家自己去算啦！
伦敦4区的“涟漪效应”随时会发生纵观北京、纽约、东京、悉尼、伦敦等国内外大都市，也都普遍存在与上海类似的“房地产涟漪效应”的状况，上周小编给大家推荐的位于伦敦南4区的萨顿亦是如此，萨顿区跟上海的月浦地区状况极为相似，但从交通、休闲以及教育等生活配套方面来比较，萨顿区则比月浦地区好太多了。
伦敦萨顿区共有42所小学，14所中学，3所特殊学校及8所私立学校。区内9个政府运营的图书馆，还有移动图书馆及家庭图书馆服务，区内有89处公园及露天公共场地。
做为全伦敦，甚至全英国最好的校区之一，萨顿区学校的教学质量深受家长好评。有英国家长在分享孩子择校经验时曾提到，为了使孩子进入更好的公立学校，除了像许多其他英国家长一样，每周按时去教堂参加英国国教或天主教的礼拜或弥撒，使孩子能够进入教会学校之外，他们选择了搬往萨顿区。随着公立学校的入学竞争越来越激烈，能够进入首选学校的学生比例逐年降低。然而，成功进入首选小学的萨顿区学生占该区总申请人数的84%，是伦敦所有区中最高的比例之一。8%的萨顿区学生进入了第二选择的小学。只有3.8%的学生没有进入自主选择的学校。
伦敦列车线路图
萨顿区每小时有 14 班通往市中心的直达火车，将这片住宅区与伦敦的交通枢纽和企业聚集区连接起来，乘坐火车约29分钟可到达伦敦金融城所在车站——黑衣修士站（Black Friars）。更多萨顿区的资料可浏览出海置业上周的微信推文，在此不做赘述。
反观月浦地区，仅有1所小学、1所中学、2所民办小学，没有地铁，1座公园，生活配套较少，自驾到上海市中心需60分钟左右，若搭乘公交换乘地铁则需要至少90分钟。
两者一比较，聪明的你，是否已经悟到其中的奥秘了呢？综上所述，把握房地产投资的时机极为重要，尤其是在涟漪效应才开始的时候。如果等这一波水纹过去了，那么你损失的就不仅仅是寻找下一个“郊区”的时间了。
万得汇景项目为高规格精装住房公寓，步行9分钟即可到达海科布里奇火车站。万得汇景项目依傍于静谧的云铎河畔，距贝丁顿公园趋步可至。万得汇景为青年高精尖人士带来了独一无二的生活方式。同时，针对通勤于伦敦中心、萨顿中心或克罗伊登的上班族，万得汇景也具有强劲的吸引力。
项目概要项目名称：万得汇景（River Wandle Apartment）
项目性质：公寓
所在区域：英国伦敦萨顿自治区
产权年限：250年
完工时间：预计2018年第3季度
项目结构：48套
主力户型：单身公寓、1房、2房
房屋售价：19万英镑起
核心卖点◆ 主力户型为1房或2房，项目还拥有少量的Loft房型；
◆ 距伦敦中心维多利亚站，乘轨道交通仅需25分钟；
◆ 项目临近正处于翻新与重建的费尔奈克斯贸易中心。完工后，该区域将拥有崭新的购物街区与商业地产；
◆ 步行12分钟可到达贝丁顿公园；该公园已投入370万英镑，用于翻修与重建；
◆ 多数公寓附带停车位。
室内设计
万得汇景采用英国后现代主义设计风格，如同功能丰富美丽而复杂的调色版，暗色调的建材和棕色厨房的橱柜，旁边的浴室和走廊的瓷砖图案的灵感中发现的几何图形，都是这一时期装潢的特征。
Loft户型布局
卧室
LOFT户型720°全景看房
万得汇景位于哈克布里奇的绿色生态园区。在萨顿自治区内，哈克布里奇与其邻近的其它郊区相比是一个价格更划算的区域。与萨顿高街 (Sutton High St)、卡苏顿 (Carlshalton) 和沃林顿(Wallington) 相比，该地区附近的列车到伦敦市中心的时间更短。
River Wandle
目前市政正规划在风景如画的旺德尔河(River Wandle)和贝丁顿公园(Beddington Park)之间进行370万英镑的重建工程，并希望将哈克布里奇打造成英国“第一个真正可持续发展的郊区”。除了可持续发展的野心之外，哈克布里奇也受益于一些新的旧城改造计划，其中包括即将到来在菲尼斯工业区 (Felnex industrial estate) 的1.5亿英镑的重建工程。
从万得汇景出发，步行可至以下地点：
火车站 —— 9 分钟
贝丁顿公园 —— 12 分钟
海科布里奇小学 —— 4 分钟
英博瑞超市 —— 9 分钟
从海科布里奇（Hackbridge）乘轨道交通出发：
至伦敦维多利亚站 —— 25 分钟
至黑衣修士站 —— 29 分钟
至萨顿站 —— 6 分钟
至温布尔登站 —— 17 分钟
至盖特威克机场 —— 47 分钟
至克罗伊登站 —— 23 分钟
从万得汇景驾车出发：
至克罗伊登 —— 14 分钟
至盖特威克机场 —— 30 分钟
至伦敦维多利亚站 —— 35 分钟
