8万一套房户型图深圳（深圳别墅新房长这样）
8万一套房户型图深圳（深圳别墅新房长这样）由于“限墅令”，加上深圳土地稀缺，低密度住宅较为少见。无论是小高层，还是别墅，本质上都是低密度的居住产品。想买房的你，会选择这些“非主流”产品吗？南山/宝安/光明/龙华/龙岗都有最快10月就入市！
你有多久没听过深圳别墅了？
又有多久没在深圳见过洋房、小高层了？
我们发现，最近深圳突然出现了不少这类“非主流”产品，小的只有77㎡，大的超过300㎡，共1835套房源，数量并不少。
而且，最低总价320万左右，最高约2600万，价格段也十分丰富。
想买房的你，会选择这些“非主流”产品吗？
南山/宝安/光明/龙华/龙岗都有
最快10月就入市！
无论是小高层，还是别墅，本质上都是低密度的居住产品。
由于“限墅令”，加上深圳土地稀缺，低密度住宅较为少见。
目前深圳主流的住宅新盘，容积率多在4-6左右，这几年还出现过超高层，容积率超过8，这也意味着居住密度将非常高。
比如绿景白石洲璟庭，容积率或超过9。
能做低密度的居住产品，多是用“高层 小高层/洋房/别墅”的搭配形式，让整体容积率达到要求。
最近，我们发现深圳在售/待售的多层住宅产品有9个，最低只有4-5层，最高也不过16层，是低密度的住宅产品。
它们不仅分布在中部、东部，西部也有，甚至连南山都有3个！
目前在售的深铁珑境、深铁璟城、京基御景半山花园、中海寰宇时代花园，有小高层、叠拼洋房、墅质住宅、叠墅等产品。
而远洋天著华府在今年8月登记，目前全部显示“已网签/已转移登记”，不过却没有公开开盘的消息。
近期最快入市的，可能是位于龙华梅林关，由金光华打造的溪山君樾、龙岸花园，预计将在10月、11月内入市。
它们将推出现房，目前已开展，但未有户型图，有兴趣的小伙伴可以关注。
▲龙岸花园 | 摄于10月12日
位于南山的汇城茗院、方直珑樾山，则有叠墅、低层洋房等产品，但目前未有入市动作。
下面，我们将聊聊已开盘的，尤其是出了户型图的四个项目，看看多层和高层住宅的户型到底有什么不同。
私家电梯/双露台/挑高客厅
空间感壕出想象！
◎深铁珑境
小高层、叠拼洋房
700-1450万/套
这个位于龙华的地铁上盖项目，在上个月就已经开盘。
项目推售110-147㎡小高层、174-184㎡叠拼洋房两种产品，共344套，单价6.4-7.8万/㎡，总价在700-1450万/套区间，毛坯交付。
项目在龙胜地铁站旁，能享受红山-上塘一带比较完善的配套，周边的居住气息也已经很成熟。
交通、商业、学校、医疗配套都齐全，片区的市政配套、旧改也在逐步落地。
不过，项目所在的和平路在上下班高峰期容易拥堵。
深铁珑境是个大体量项目，占地11万㎡，总建面48万㎡。
一期主打低密度产品，容积率只有2.1，车位1:1.23，梯户比都是2梯2户，这个配置还是比较舒适的。
▲深铁珑境一期沙盘 | 摄于10月
▲深铁珑境平面图
先看复式产品。
复式洋房均在11-30单元，被小高层半包围着，每栋只有4层，为上下叠产品，182-184㎡户型为下叠，174-176㎡为上叠。
上下叠共用安全楼梯、入户大堂，电梯直接入户，户内二层则需要楼梯上下。
▲深铁珑境叠拼洋房效果图
整体来看，两个不同面积段的产品，户型大同小异。
餐客厅、主卧面积开阔，尤其是主卧 主卫，面积超过35㎡，私人空间非常奢阔。
但同时，厨房面积相对不够充裕，客厅旁也只有一个小面积的阳台。
两个户型最大的区别在于：
180㎡段比170㎡段的南侧长了2.4-2.5米，多了一个卫生间，主卧面积也多了十多平米，但170㎡段的产品也多拥有一个露台。
再看小高层产品。
110㎡ 3房2卫。
这一户型分布在小区东南侧，在16层高的5个单元楼内，东南朝向。
户型最大亮点是双阳台，可以将景观、家政功能分开，并实现南北对流。
户型方正，餐客厅开阔，卧室空间充裕。
但玄关空间小，过道空间有点浪费。
145-147㎡4房2卫
这个户型分布在12层左右的东边单元里，旁边是港铁天颂。
这一户型段分为D1和D2户型，差别很小，大致上只有主卫有差别，D1的卫生间更容易实现干湿分离。
整体上看，这个面积段的户型和110㎡的类似，多一个套房，更适合多孩家庭居住。
空间也更开阔，开间达到14.65米，光线更充足，L型玄关的隐私性也更好。
亮点及不足：
项目的地段很不错，周边配套齐全，容积率偏低，多种户型可选；
户型设计上还存在可优化的地方，复式产品楼梯上下相对不够方便。
◎京基御景半山花园
三层墅质住宅
超2000万/套
这个项目上一次开盘是在去年11月，现在还有305-328㎡的墅质住宅在售。
项目位于龙岗宝荷，在隐秀高尔夫俱乐部周边，附近有振业·峦山谷、金地·名峰等小区，以及学校、商业等配套。
但最近的地铁站步行距离超过2公里，需要公交接驳。
京基御景半山花园是个大体量项目，总建面超30万㎡，含高层住宅、多层住宅、商业等业态。去年主推97-105㎡的高层住宅，均价4.1万/㎡，仅41套现房。
▲京基御景半山花园效果图
目前在售的3层（实际为4层）超大户型产品，位于项目的中部，整体为东南朝向，已经是现房状态。
▲京基御景半山花园效果图 | 图源：网络
305-328㎡户型。
这个面积段又分A、B户型，呈对称分布，设计几乎一致，区别是A户型多3个阳台。
户型内部设有电梯，贯穿1-4层，上下楼更便利。
1楼挑高6米，空间更开阔；
2楼设置中西厨房、餐厅，有一个大套间；
3楼有3个房间，1个大套间，2个小房间，还有1个公卫；
4楼为2个露台。
整体来看，面积比较开阔。
一层
二、三层
四层
由于是毛坯交付，内部承重墙很少，业主也可以自由设计。
项目还有307-313m²的户型，和上面的户型大同小异，这里就不展开叙述了。
亮点及不足：
地段不算很好，周边的城市建设有待进一步发展。
因为是独门独户，面积非常充裕，从网上实地拍摄的视频来看，有地面花园，还有双露台，很适合家庭居住。
◎深铁璟城
小高层、洋房
320-810万/套
深铁璟城是大体量上盖综合体，总建面超过60万㎡，共约4000户，一期推售1243套住宅。
值得注意的是，这个项目几乎是深圳近年来容积率最低的项目，只有1.57，而一期作为上盖部分，更是只有0.6。
一期的住宅楼只有6-11层，主推77-85-100-105-151㎡的2-4房住宅，均价4.85万/㎡，总价320万/套起，整体朝正南。
这也是我们罗列的小高层项目中，总价最低的，让刚需也有机会入住小高层。
▲深铁璟城效果图
先看小户型77㎡、85㎡户型。
两个户型的布局比较相似，竖厅设计，厨房面积都比较小，只有4㎡。
77㎡为2房1卫，餐客厅狭长，开间3.2米，但房间面积比较合理。
85㎡为3房1卫，整体开间更宽，但2个次卧面积比较小，并且次卧门几乎正对洗手间。
105㎡为4房2卫。
户型空间开阔，餐客厅一体，面积24㎡，更显大气，开间超11米，采光更好。
阳台连通主卧，可以“隐藏”晾晒的家政功能，但也会牺牲主卧的隐私性。
主卧面积也足够充裕，可设置衣帽间，主卫也能实现干湿分离。
书房和旁边的次卧都是普通墙体，方便改造。
151㎡为4房2厅2卫。
竖厅设计，非常少见的三阳台设计，能实现南北对流。
大U型厨房、独立餐厅区域，很适合烹饪。
房间面积合理，主卧和旁边次卧的空间都很充裕。
但过道面积稍显浪费，生活阳台只有1.1米宽，稍显狭窄。
亮点及不足：
项目是上盖大体量项目，不愁生活配套，而且低密度、上车门槛低、户型布局整体合理，都是优势。
最大问题是在11号线最北端，与市区有一定距离。
◎中海寰宇时代花园
三层叠墅
约930-1300万/套
在已经开盘的项目中，中海寰宇时代花园“最神秘”。
至今网上的户型图只有非常不正式的版本，更有网友称“找不到项目销售”。
项目位于光明凤凰街道，靠近区政府，周边建设完善，居住氛围浓厚。
在2020年，中海寰宇时代花园推售85-127㎡的高层住宅产品，共1232套，均价5.99万/㎡，开盘当天便售罄。
今年6月，项目又推出110套叠墅，建面约126-143㎡，均价7.9万/㎡，总价约930-1300万。
目前网上流出了非常模糊的2张户型图，我们试着还原了其中一张的各功能区，大家可以参考一下。
从户型图可以看到，共4层，含私人电梯、2个私人停车位、3厅2厨4房4卫，还有2个庭院。
空间非常充裕，带有车位空间，是市场上比较少见的产品。毛坯交付，业主也能根据不同需求改造。
优缺点：
项目的区位很不错，高层产品去化很好。
叠墅产品靠近主路，多少会有噪音扬尘等问题，且价格稍高。
多层住宅到底好不好？
我们都知道，相较于高层住宅，小高层/洋房/别墅的居住密度低。
这使得小区内公共区域的人流量小、设备使用频率低，并且车位更充裕，居住舒适。
别墅类产品，还很可能会附带前后花园、露台，能更亲近自然；
部分别墅还有私人车位、私人电梯等，保证了隐私性和便利性。
▲金光华龙岸花园 | 网络
但这类低矮的住宅也并非没有缺点。
一是靠近地面，容易多蚊虫；
二是靠近超高层的户型，容易被遮挡阳光；
三是多数产品比同小区的超高层要贵。
而别墅内部上下楼，相比大平层也不够方便，花园、露台等空间的维护成本也更高。
并且，别墅总价高，流通性相对于 一般平层产品要稍差。
总的来说，小高层/洋房/别墅等住宅类型，有自身的优缺点，到底买它们好，还是买高层更好，要看自身的需求。
