老城厢未来规划图（市中心最后一块拼图）
老城厢未来规划图（市中心最后一块拼图）上海城隍庙，与豫园毗邻，是上海道教正一派主要道观之一。豫园的前世今生黄浦区的房价，最近两年才逆袭老静安。2019年的时候，绿城黄浦湾级别的楼盘，单价也不过12万/㎡，与老静安15年楼龄的国际丽都城一致。而黄浦区改善力度最大、规划能级最高的，就是我们今天要介绍的豫园板块。整个片区将在未来10年发生翻天覆地的变化。1
整个黄浦区，在2020-2021年的这轮上海楼市行情中，属于领头羊的角色。这一切，要归因于黄浦区旧改的提速，以及“豪宅化”倾向。
这一轮提价最猛的，就是以翠湖天地为代表的市中心豪宅。翠4已有30w/㎡的成交价。
而黄浦区是核心四区里，次新豪宅保有量最大的行政区。未来还将供应翠湖6期，中建/永业新天地南部地块、乔家地块、新昌地块及露香园的大面积豪宅。
整个黄浦区，已经成为豪宅的代名词。
黄浦区的房价，最近两年才逆袭老静安。2019年的时候，绿城黄浦湾级别的楼盘，单价也不过12万/㎡，与老静安15年楼龄的国际丽都城一致。
而黄浦区改善力度最大、规划能级最高的，就是我们今天要介绍的豫园板块。整个片区将在未来10年发生翻天覆地的变化。
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豫园的前世今生
上海城隍庙，与豫园毗邻，是上海道教正一派主要道观之一。
明朝永乐年间（1403-1424年），由知县张守约将金山神庙改建而成。历史上的城隍庙屡毁屡建，现在的城隍庙是1926年修建的。
春季庙会在豫园有着古老的传统。各种小吃摊、百货摊、杂耍摊云集，形成以九曲桥为中心的庙会市场。
图：城隍庙
豫园城隍庙，也就是“老城厢”，曾经属于南市区。
解放以前，老南市区属于华界。直到最近，老南市区的部分地区都是中心城区内发展最落后的。
老城厢的居民街区让人勾起了过去上海人均住房极其紧张的回忆。
老南市区的发展持续落后于大盘，其背后的原因也比较容易理解——拆迁压力大，财政实力又不足。
以至于在2009年左右，老静安的中凯城市之光、静安四季苑单价达到5.4万/㎡之时，老南市区的黄浦丽园，单价仅为2.8万/㎡，几乎只有老静安的一半价格。和杨浦、普陀内环差不多，典型的下只角区域房价。
当然，目前的老城厢，也还是一片百废待兴的状态，城市界面仍然与传统上只角天差地别。
然而，豫园的房价已经迎头赶上了——大家都知道，这边未来会有大发展。
2021年11月，金陵东路地块拍卖，最终花落嘉里建设。黄浦区终于迎来了靠谱的顶级商业开发商！
这一刻不知道等了多少年。
董家渡金融城持续转手，中民投、融创、绿地都不是让人省心的角色。
日本大丸水土不服，香港新世界（K11）、瑞安（新天地）开发实力终究差一口气。
眼睁睁看着老静安迎来了恒隆、嘉里建设、太古，连徐汇都有新鸿基 恒隆 香港置地，黄浦区商业中心的地位，实际上已经名存实亡。
幸好，金陵东路这个黄浦区最核心的位置，由嘉里建设拿下，将投资超400亿，建成全新的CBD、商业中心。
图：金陵东路规划
为什么说豫园站上盖金陵东路项目，是黄浦区未来最重要的规划？
看看地铁线路就知道了：
豫园为10、14号线交汇站。
14号线往东一站就是陆家嘴，往西是新天地、静安寺。10号线往北是外滩，往西南是新天地。
豫园是浦西传统市中心（静安寺、新天地）与陆家嘴金融中心的中间地带。
东南西北都已经成熟了，豫园就是最后一块拼图。可以这么说，金陵东路项目的开发，必然成功，也必须成功。
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豫园的配套
豫园地铁站前往静安寺、陆家嘴、外滩等核心区域只有1-2站路。
与淮海中路、静安寺相比，与浦东的关联更为密切。可谓兼顾浦西与浦东核心区的一个地段。
豫园的商业面积不小。不过，“有效”的商业面积，却非常少。
城隍庙附近的商场，都是游客光顾的，与南京东路步行街的功能类似。M2香港名都，相信住着两三千万房子的本地居民，也不太会去逛。
外滩嘉里中心项目仅在规划阶段，豫园板块东部的楼盘，短时间内还没办法享受到成熟的商业配套。
不过，这对于豫园板块最西边的住宅，如露香园却不是什么问题。
露香园无限接近新天地，距离大上海时代广场、K11、香港广场等只有几百米的距离，步行可达。等于是与新天地共享商业配套。
图：香港广场
豫园作为市中心，公共资源是很不错的。仁济医院西院在板块北面，对口小学有一梯队的蓬莱路二小和上海市实验小学。
不过，这2所小学对口的初中一般。蓬二对口市十中学，实验小学对口敬业中学。
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豫园标杆楼盘
豫园的代表性小区，必须是大名鼎鼎的露香园。
露香园来头不小，与豫园、日涉园合称为“明代上海三大名园”。
如今的露香园AROMA，沿用了古名。
露香园一期为公寓楼盘，二期为石库门风格的别墅。
图：露香园公寓
图：露香园别墅
目前露香园的二手房供应，主要来自一期公寓。
干挂石材外立面、人车分流、全183㎡以上大户型，200 ㎡户型为主。一梯一户，豪华大堂24h管家服务，典型的新时代豪宅。
美中不足的是，露香园小区环境很小，作为豪宅而言，楼间距略窄。另外，阳台立柱比较粗，采光不太好。
图：露香园
露香园主力户型的213㎡，挂牌价在3900万左右。目前有266㎡ 4400万在售，单价不到20万/㎡。这在黄浦区豪宅里属于比较低的。
露香园的品质过硬，不亚于翠湖天地，至少比翠1/2/3期要好，户型也更方正。
另外，露香园可以共享翠湖的配套，隔壁又是外滩嘉里中心项目。地段潜力更大，价格却比翠湖便宜不少。
我们认为，露香园属于黄浦区比较值得买的二手豪宅。
豫园另外一个品质不错的楼盘，是复地雅园的二期。
小区刚交房，采用干挂石材外立面，楼层不高，1梯2户，人车分流。
图：复地雅园
由于是新房，暂时还没有人卖出。该小区有89㎡、108㎡、118㎡的两房。
想在黄浦区买一个高品质小户型的，建议重点关注该楼盘。
复地雅园隔壁就是没有触发积分的新房璞玉One。
图：璞玉One
现场看了之后，也就知道为什么没人想买了。楼底下就是档次比较低的香港名都商场，得房率低、户型奇怪。
除了身处黄浦区外，几乎找不出优点。
豫园还有个值得关注的小区，就是士林华苑。07年的商品房，对口蓬莱二小。
图：士林华苑
士林华苑144㎡总价在2000万左右。黄浦区买XQ房，千万不能错过该楼盘，总价比耀江花园、华盛大公馆都低了不少。
东淮海公寓也是与士林华苑类似的属性，对口上海实验小学。
地段则更好，在露香园北面，俯瞰整个老城厢。总价与单价与士林华苑相仿。
图：东淮海公寓
太阳都市花园对口的是复兴东路三小，房龄较老，总价也不便宜，部分房源景观不错。
图：太阳都市花园一期&二期
实际上，整个豫园板块，除了露香园之外，都称不上什么高端楼盘。
十几年前开盘时，都是比老静安、内徐汇，甚至长宁古北低30%以上的价格。只是黄浦区发展预期较高，才涨到了目前的高价。
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豫园板块评析及购房建议
豫园，也就是上海老城厢，是黄浦区乃至整个上海市中心最具潜力的地段。
嘉里建设将砸下400亿，建设黄浦区的新高度。
豫园也是上海核心区重要的交通节点。地铁10/14线交汇，距离陆家嘴、静安寺、新天地、外滩都只有1-2站路，可谓中心之中心。
豫园目前的城市界面和商业配套较差。西部区域的影响小于东部，可步行到达黄陂南路、新天地商圈。
豫园最值得关注的楼盘，是豪宅的露香园和次新房的复地雅园。
露香园未来还有别墅新房供应。二手房性价比要高于翠湖天地。
复地雅园则是黄浦区罕见的小面积次新房。
豫园其他楼盘品质一般，房龄较老，但对口的学校不错，适合老黄浦、老南市人士购买。
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