老小区加装电梯的法律规定（老旧楼房加装电梯）

老小区加装电梯的法律规定（老旧楼房加装电梯）四是，有关侵权责任问题。就安装电梯而言，依据《民法典》第七编“侵权责任”有关规定，责任主体至少有建设方（甲方，即本单元业主）、施工方（乙方）、产品方（电梯厂家）和管理方（如果不委托第三方管理，仍然是本单元业主）。新装电梯的所有权属本单元全体业主共有，除非有关业主的共有权益依法有效得到分割、转让、互换等处置，该业主既不占有，也不使用。否则，由此带来的倒塌、塌陷造成他人伤害的，建设方、施工方、所有人、使用人、管理人或者第三人都要负相应的侵权责任，除非能够证明自己没有过错。建设方因施工过程或施工质量造成人身伤害或既有房屋损坏的，产品方因产品质量造成人身伤害或不能正常使用的，管理方和使用人因管理或使用不当造成他人伤害的，同样要承担相应的侵权责任。从以上法律规定中可以看出，在加装电梯前，业主需要共同协商解决好几个主要问题：其一，各业主都应当按照《民法典》规定的平等、公平、自愿、合理的原则和团结互助的

本人曾经在头条发布过一篇《老旧楼房装电梯必须要搞明白的八件事》（有兴趣的网友可以查阅）的文章，引起网友的热烈讨论。八件事中除第一个“法律依据问题”之外，其他事涉及的法律问题未展开阐述。今天就跟大家专门探究一下其中的几个法律问题，与网友们一起讨论和商榷（内容比较多，看着也比较绕，如果您对此问题感兴趣，就请你耐着性子看）。

首先需要强调的是，所有具有行为能力的主体（无论国家、政府、组织和个人），其言论和行为都应当建立在法律规定之上，否则就失去了判断是非的基本标准，解决问题的基本前提；所有行为主体都应当遵循（或者叫不违反）法律的全部规定，而不是其中的某个或几个对自身有利的条款，否则都属于违法，都应当承担法律规定的责任。这是立法遵法的根本要义和精髓！

言归正传：

一是还是要再说说法律依据问题。《民法典》第278条规定了由业主共同决定的九个方面的事项和“双2/3”“双3/4”参与表决的要求。本人以为，像加装/增设电梯这样“新建”的不动产项目，是否可以作为业主共同决定事项，应当以相关的司法解释为依据，而不是由法官个人、政府部门或者其他个人等利益相关方自行解读。在没有进一步的司法解释之前（也可能不会有），老旧住房加装电梯可以归类到该条第八项关于“改变共有部分的用途”和第九项兜底内容中去（有的地方法院依据该条第七项“改建、重建建筑物及其附属设施”的规定和表决要求，作出涉事业主不得阻挡电梯施工的判决，显然是不恰当的）。也就是说，加装电梯可以作为本小区、本楼栋或本单元业主共同决定的事项（为叙述方便，以下以“单元”为例）。目前一些地方关于加装电梯的有关文件，基本上都是依据原《物权法》的类似规定为依据的。需要指出的是，国家法律和地方规章有规定的，应当联系起来理解和遵循，地方政府没有规定，或规定与国家有关法律相抵触的，当然要遵循国家的法律规定。

二是怎么装。加装电梯不是一个简单的“同意”与“不同意”的问题，而是在同意与不同意之前，就应该由有需求主张的业主方拿出一个征求意见的方案，方案至少应当包括施工安装设计、建设费用、检修维修费用分摊与筹集、权益受损业主补偿、运行管理及责任主体与风险等内容，否则就不存在“同意”或者“反对”的前提（具体可参见本人的“必须要搞明白的八件事”）。然后再依据《民法典》的规定，平等、公平、自愿，合理确定各方权利与义务的原则协商讨论，能协商一致的当然是皆大欢喜，不能达成一致的可以选择放弃，也可以依据《民法典》第278条的规定表决，但应当明白，表决结果只能暂时解决“能不能”的问题，相关业主的权利和义务仍需要协商一致，这是民法典赋予每个公民的平等权利。否则不但后患无穷，也可能影响电梯的正常运行。一旦形成协商一致的方案和协议，各业主都应当遵守。

三是各业主权利和义务的平衡。这是加装电梯当中最复杂的问题，加装电梯必然要占用本单元全体业主共有的空间，可能是楼道、单元前土地、道路、停车位、绿化地、外墙面等。而这部分都属于《民法典》第271条规定的所有业主的共有部分，并“享有共有和共同管理的权利”。

那么，怎么体现和平衡各业主的共有权利和应有义务呢？其一，共有权的确定。《民法典》第297条、第309条规定，共有包括按份共有和共同共有；按份共有人对共有的不动产或动产享有的份额，没有约定或约定不明确的，按照出资额确定。也就是说，本单元各业主对本单元共有部分的共有权大小，是可以按照购买各自专有部分时的价格（即购房合同价）确定的。亦即：按照份额共有的规定，各业主对共有部分不动产或者动产的权利大小是有差异的，按照共同共有的规定则全体业主的权利都是等额的。其二，安装与费用的分摊。依据《民法典》第278条、第283条和第302条规定，能不能装电梯，可以协商解决，也可以按照本单元各业主专有部分的“占比”面积和“占比”人数表决决定；建设费用分摊、收益分配可以协商约定，没有约定或约定不明确的，按照各业主专有部分面积“占比”确定；管理费用和其他负担的分摊，可以协商约定，没有约定或约定不明确的，按份共有人按照其份额负担（非等额负担），共同共有人共同负担（等额负担）。其三，用益物权的保护。加装电梯后，必然是高层增值受益，低层贬值受损。这里又涉及《民法典》中“用益物权”的概念，依据第352条规定，各业主作为本单元共有建设用地使用权人，其建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属使用权人共有。也就是说，在本单元业主共有的建设用地上（无论其大小都可以用价值衡量的），新建的不动产——电梯，实际上只是被部分业主占有、使用并收益（较高层出售后收益更为可观），而另一部分共有建设用地使用权人却既不占有、也不使用电梯，既不能分享收益的好处，还要赔上自身权益的损失。对这部分业主来说，这样的结果显然是不公平的，也是不符合《民法典》第353条规定的，理应公平协商并平衡。其四，共有权益的处置。按照《民法典》第303条、第304条、第305条和第353条规定，按份共有人可以随时请求对其享有的共有不动产或者动产进行分割（比共同共有人享有更优越的权利）；难以分割或者分割后会减损价值的，可以请求对其取得的价款进行分割；按份共有人可以转让其享有的不动产或者动产份额；建设用地使用权人有权将使用权转让、互换、出资、赠与或抵押。也就是说，不同意安装电梯或者不使用、不占有电梯的业主，有权对因电梯安装占用的共有部分（当然包括走廊、建设用地使用权等）和增值收益部分，提出分割、转让、互换等要求。即：将自己占有的共有部分的权益有偿出让给需要安装、占有和使用电梯的业主，以公平、合理地保护每位业主的合法权益。其五，既有合法权益的保护。老旧楼房及其无电梯的现实，是各业主自主选择的，并共同享有目前的既有权益，如果安装电梯，必然带来既有权益的调整，如何调整？当然也要依据法律规定。《民法典》第三条规定：“民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。”第293条规定：“建造建筑物不得违反国家有关工程建设的标准，不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。”也就是说，安装电梯如果侵害到部分业主的既有权益，受害业主有权依据《民法典》第七编“侵权责任”有关章节中的规定，要求加害方业主停止侵害、消除障碍、予以纠正，或者给予补偿和赔偿。

从以上法律规定中可以看出，在加装电梯前，业主需要共同协商解决好几个主要问题：其一，各业主都应当按照《民法典》规定的平等、公平、自愿、合理的原则和团结互助的要求，自主、真实地表达自己的意愿，任何组织和个人都不得强迫或纠缠，更不能以情感、道德绑架，把解决自己的养老问题、有关困难，或者是房屋增值的期望，建立在损害其他业主合法权益，甚至可能承担人身伤害、房屋损坏等风险责任之上。要清楚自己的养老问题，首先是自己和自己子女的责任，不属于其他业主理所应当的义务。其二，各业主对本单元共有部分的权利，是按份共有还是共同共有（这个问题是个基础性问题，可能涉及转让、分割、出资或补偿的计算依据和标准）？比较容易达成一致的可能是，安装电梯前按份共有，安装电梯后共同共有。如果按份共有，对当初的购房合同价采用权重法，还是增值法（按照年度银行贷款利率和通胀率系数计算现有价格）？共同共有应当可以将安装电梯前和后，各业主的出资额测算平衡后以合理的额度分别享有（这里仍然有一个难以平衡的矛盾，就是如果按份共有，当初购房出价高的业主，对本单元共有部分，特别是建设用地使用权的处置理应拥有更大的权重，但表决时却规定按照专有部分“占比”面积同权进行）。其三，电梯施工安装费用和运行管理费用（包括定检、维修、大修、保洁、用电以及可能的保险、委托管理等费用）是按份共有，还是按共同共有分摊筹集？目前基本上是按照楼层从高到低、费用从多到少的原则分摊筹集的，而没有考虑当初的购房合同价及其增值和家庭成员人数等因素。这个都是业主自己的权利和自由，只要能协商一致、形成协议，费用问题也就基本解决了，剩下的就是如何收缴、管理、使用和监督的办法。其四，如果经表决，业主的反对意见无效，并不等于其放弃，或者可以被其他业主剥夺了应有的合法权益。如果有业主对方案（当然是完整的方案）有异议，对有关合法权益有诉求，或者对共有权益有处置的要求，其他业主应当本着公平合理的原则协商解决。在没有相关明确法律标准的情况下，可以参考前述有关共有权益处置的法律原则和其在新建电梯这个不动产中应当占有的权益额度给予补偿。在这方面，只要不违反法律规定，都是业主自行协商解决的权利。

四是，有关侵权责任问题。就安装电梯而言，依据《民法典》第七编“侵权责任”有关规定，责任主体至少有建设方（甲方，即本单元业主）、施工方（乙方）、产品方（电梯厂家）和管理方（如果不委托第三方管理，仍然是本单元业主）。新装电梯的所有权属本单元全体业主共有，除非有关业主的共有权益依法有效得到分割、转让、互换等处置，该业主既不占有，也不使用。否则，由此带来的倒塌、塌陷造成他人伤害的，建设方、施工方、所有人、使用人、管理人或者第三人都要负相应的侵权责任，除非能够证明自己没有过错。建设方因施工过程或施工质量造成人身伤害或既有房屋损坏的，产品方因产品质量造成人身伤害或不能正常使用的，管理方和使用人因管理或使用不当造成他人伤害的，同样要承担相应的侵权责任。

除了这些固有风险之外，可能还存在不确定的风险，比如：房屋出售后新业主对原有协议的认同与履行纠纷、因施工或产品质量造成电梯甚至危房拆除、现有房屋与原产权登记证备案图形不符、政府要求整改或追缴有关费用、房产税计算阶梯的变化等，这些问题造成的侵权责任或损失怎么办，责任如何确定等，全体业主都应当进行深入的思考和探究。

结束语：

如果您遇到的业主都宽宏大量，痛痛快快的解决了所有的现实问题，那么必须要恭贺您了！但不确定的概率性风险却是不会自己灭失的。因此，所有法律有规定的问题，都应当依据法律规定形成协议；没有法律规定的问题，都应当按照法律规定的原则、精神和公序良俗的习惯，在协商一致的基础上达成共识并形成协议。能想到的问题都解决了，能不能装电梯的问题也就迎刃而解了。