拆迁安置房房主不过户怎么起诉（购买拆迁安置房屋的第三人不能提起第三人撤销之诉）
拆迁安置房房主不过户怎么起诉（购买拆迁安置房屋的第三人不能提起第三人撤销之诉）因拆迁安置房与普通商品房相比具有极大的特殊性，故以拆迁安置房为买卖标的物的合同内容、交易模式、买卖双方的权利义务关系也具有特殊性。那么，在拆迁安置房屋买卖合同有效的情况下，房屋买受人作为有独立请求权的第三人，其基于买卖合同享有的权益是否属于第三人撤销之诉制度的保护范围，其是否有提起第三人撤销之诉的权利基础，需要研究和探讨。 涉拆迁安置的分家析产纠纷容易引起第三人撤销之诉 本案虽然以裁定准予撤回起诉结案，但是本案中的法律问题仍然值得探讨。在一般情况下 拆迁安置房都很难在短时间内取得产权证，或者在未来也不具备办理产权证的可能性。一旦某一特定的安置房被其中一位被安置人出卖给第三人并向法院和其他被安置人进行了隐瞒，在分家析产纠纷案件中，法院如果判决该安置房屋的权利归出卖人以外的其他被安置人享有，便会在法院确认的房屋权利与第三人基于安置房买卖合同享有权利之间产生冲突。此时，该安置房屋的买受人会针
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拆迁安置房屋产权证的办理存在较多不确定因素，如被安置人未就拆迁安置房屋达成一致分配意见的情况下，第三人买受拆迁安置房屋将存在风险，买受人确因购买拆迁安置房屋导致利益受损，可通过第三人撤销之诉之外的其他路径主张权利，购买拆迁安置房屋的第三人不能提起第三人撤销之诉。
涉拆迁安置的分家析产纠纷容易引起第三人撤销之诉 本案虽然以裁定准予撤回起诉结案，但是本案中的法律问题仍然值得探讨。在一般情况下 拆迁安置房都很难在短时间内取得产权证，或者在未来也不具备办理产权证的可能性。
一旦某一特定的安置房被其中一位被安置人出卖给第三人并向法院和其他被安置人进行了隐瞒，在分家析产纠纷案件中，法院如果判决该安置房屋的权利归出卖人以外的其他被安置人享有，便会在法院确认的房屋权利与第三人基于安置房买卖合同享有权利之间产生冲突。此时，该安置房屋的买受人会针对分家析产纠纷案件的生效判决提起第三人撤销之诉。
根据相关法律规定，第三人撤销之诉的成立需要满足程序性要件和实体性要件，实体条件之一即为已生效裁判文书损害第三人的民事权益。
那么，在拆迁安置房屋买卖合同有效的情况下，房屋买受人作为有独立请求权的第三人，其基于买卖合同享有的权益是否属于第三人撤销之诉制度的保护范围，其是否有提起第三人撤销之诉的权利基础，需要研究和探讨。
因拆迁安置房与普通商品房相比具有极大的特殊性，故以拆迁安置房为买卖标的物的合同内容、交易模式、买卖双方的权利义务关系也具有特殊性。
第一，拆迁安置房屋的取得模式一般是以家庭或户为单位接受拆迁安置人安置的一套或数套特定房屋，其中一个或数个家庭成员为代表，以其名义代表整个家庭签订安置房购房合同并支付购房款，之后再就安置房和剩余拆迁腾退补偿款进行内部的分配；
第二，所有安置房屋在被安置人就其分割达成一致意见或经法院生效判决确认权利归属之前，应属被安置人共同所有；
第三，拆迁安置房屋往往在短时间内无法获得产权证，购买拆迁安置房屋的第三人也无法进行过户登记。
鉴于以上特点，通常作为被安置人之一、与拆迁腾退安置人签订安置房购买协议的买受人，并非是特定房屋的最终权利人。在拆迁补偿安置房处于被安置人共同共有的期间，如果某一共有人擅自提前转让安置房产，属无权处分共有物。
但因该类房屋没有产权证，第三人一般会以低于普通商品房的价格购得房屋，购买房屋后也无法完成过户登记，第三人不能依据物权法第一百零六条的规定主张构成善意取得。
此外，关于拆迁安置房屋买卖合同的效力问题也存在较大争议，一种观点认为在拆迁安置房屋房产证办理完毕之前，房屋产权性质不确定，关于合同效力问题法院应不予处理；另一种观点认为，只要拆迁安置房屋所处的土地性质已经由农村土地转变为国有土地，该类房屋买卖合同可以按照有效来认定。
但是，即便认定拆迁补偿安置房屋买卖合同有效，购买拆迁安置房屋的第三人也仅享有对特定物请求给付的债权，该债权也无法对抗被安置人就安置房屋共同享有的物权。
在明确购买拆迁安置房屋的第三人所享有的权利内容和性质的基础上，需要准确界定第三人撤销之诉制度所保护的第三人民事权益的范围，对“民事权益”的界定是对第三人撤销之诉起诉条件的确定，用以判断当事人是否可以提起第三人撤销之诉，不同的界定会导致不同的裁判结果。
从目前的审判实践来看，民事诉讼法第五十六条第三款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条第（三）项规定的“民事权益”，通常是指所有权、用益物权、担保物权和股权等，此外还包括法律明确规定给予特别保护的债权，如享有法定优先权的债权和享有法定撤销权的债权。
普通债权和对特定物享有请求给付的债权，原则上不属于第三人撤销之诉的保护范围，不适用第三人撤销之诉。因此，以普通债权受到侵害为由提起第三人撤销之诉的，一般裁定驳回起诉。
这意味着普通诉讼程序中的第三人与第三人撤销之诉中的第三人的范围不尽相同，后者对前者的范围进行了限缩，使得第三人撤销之诉原告的条件更为严格，除与案件有利害关系外，请求撤销的原生效判决所侵害的其民事权益还要符合相应的实体性要求。
作此界定和限缩的目的在于，生效裁判的稳定性和既判力需要予以维护，这是司法的权威所在，既要发挥好第三人撤销之诉制度的优势，又要避免第三人撤销之诉的泛滥。在制度安排上，审判监督程序的适用优先于第三人撤销之诉，第三人撤销之诉是最后的司法救济方式。
综上，购买拆迁安置房屋的第三人不属于第三人撤销之诉中的第三人，其因不具备相应的“民事权益”而不具备提起第三人撤销之诉的实体性条件，法院对于该类案件应裁定不予受理；已经受理的，应裁定驳回起诉。
在涉及拆迁安置的分家析产纠纷案件的审理中，法官应注意对安置房屋的真实现状进行审查，必要时可以进行现场勘查，如果涉案的某一套安置房屋已经被某一被安置人转让给第三人，可以作为法院最终裁判的一项重要的参考因素，尽量避免分家析产纠纷案件的判决损害第三人利益或引起新的纠纷。
但是，拆迁安置房屋的转让情况不能作为决定性因素，分家析产案件判决的结果还是应紧密结合拆迁政策，主要考虑安置人口、面积、拆迁款等实际案情作出。在诉讼中法官也应释明，当事人在法院生效判决作出之前，不得向第三人转让安置房屋。
另外，由于拆迁安置房屋能否办理产权证以及何时办完产权证，都处于极大的不确定状态，包括拆迁安置房屋买卖合同的效力也存在争议，特别是在被安置人未就拆迁安置房屋达成一致分配意见的情况下，第三人买受拆迁安置房屋面临极大的交易风险。
法院可以通过典型案例的方式，提示社会公众避免对拆迁安置房屋进行交易，减少个人权利受损的风险。如果买受人确因购买拆迁安置房屋导致利益受损，可以通过第三人撤销之诉以外的其他路径向出卖人主张权利。
（作者单位：北京市第三中级人民法院）
