文旅地产的走向（从风生水起到跌到谷底）
文旅地产的走向（从风生水起到跌到谷底）文旅地产一路狂奔012011-2021年中国文旅地产项目数量变化趋势数据来源：CRIC文旅地产数据系统轰动一时的四川成都龙潭水乡仿古小镇也是在2013年开业，该项目投资20亿元、经4年打造建设而成，它曾被冠以“成都清明上河图”、“成都周庄”等头衔，巅峰时期三天时间涌入了13万游客，然而三年时间不到，就人迹寥寥，这也是文旅地产发展的缩影。
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这两年来，不仅旅游产业不好过，曾经风靡一时的文旅地产也不好过，今年四月份，一份“中国特色小镇死亡名单”在网络流传，其中全国至少有100个“文旅小镇”处于烂尾、倒闭状态，特色小镇也是文旅地产发展井喷期的一个产物，为何不到十年时间，文旅地产就从风口变为深渊了呢？
早在上世纪九十年代，华侨城便摸索出“旅游 地产”的商业模式，通过旅游扩大影响力和知名度，从而带动周边土地升值，然后再用地产收益反哺旅游，最终实现良性互动。
随后全国各地开始逐渐涌入众多文旅项目，而爆发期则主要集中在2013年到2014年，当时全国涌现了大批文旅地产项目，根据《2021-2022年中国文旅地产发展报告》显示，2013年全国文旅地产项目高达5299个，同比增长135%。
2011-2021年中国文旅地产项目数量变化趋势
数据来源：CRIC文旅地产数据系统
轰动一时的四川成都龙潭水乡仿古小镇也是在2013年开业，该项目投资20亿元、经4年打造建设而成，它曾被冠以“成都清明上河图”、“成都周庄”等头衔，巅峰时期三天时间涌入了13万游客，然而三年时间不到，就人迹寥寥，这也是文旅地产发展的缩影。
01
文旅地产一路狂奔
地产商纷纷进军
彼时，在房地产市场供给侧改革和旅游市场需求释放的驱使下，急于转型的房地产商纷纷进军文旅地产项目，据克而瑞统计数据，百强房企中已有过半企业涉足文旅，其中至少10家专门成立了文旅集团，其中不乏碧桂园、融创、保利、复星等行业巨头。在文旅产业总计1.37万亿元的投资规模中，文旅特色小镇和文旅综合项目合计120多起，投资规模合计1.27万亿元。
其中不得不提的就是万达，自2012年开始计划打造文旅城以后，2013年至2017年，万达文旅地产版图正在向全国迅速扩张，布局了广州、重庆、成都、青岛、哈尔滨等多个热点城市，以及桂林、西双版纳等旅游城市，2016年，踌躇满志的王健林甚至叫板迪士尼，放话“要让迪士尼中国在未来10到20年都无法盈利”。
后来的故事大家也知道了，融创成为了万达文旅地产的“接盘侠”，接手了万达以后，融创文旅地产也开始飞速扩张，基本实现了从东北、华中、长三角、珠三角再到西南市场的全覆盖。
02
潮水褪去
才知道谁在裸泳
爆发期的文旅地产也是乱象丛生，许多项目都是“假文旅真买房”、“低价获取政府用地”，为此，国家相关部门也出台了《关于规范推进特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》《关于规范主题公园建设发展的指导意见》等相关政策，明确了严格控制特色小镇、主题公园等周边房地产的开发，不过这些对于文旅地产而言，不过是挠挠痒。
真正让文旅地产陷入穷途末路之中主要是源于两个方面的原因，一个是内因，房地产商习惯的高举高打、快速扩张的模式并不适用于文旅地产。因为曾经单纯的房地产去化周期快，而文旅地产开发周期长、资金沉淀久，同时需要更专业的运营能力，所以如果企业在文旅地产的步子跨得越大，也越考验自身的融资能力和资金运转能力，所以倒闭、变卖的文旅地产项目比比皆是。
另一个就是外因，在三道红线和疫情的夹击之下，文旅地产雪上加霜。恒大文旅自不必提，曾经接手万达文旅的融创日子也不好过，近期已将昆明融创文旅城二期40%股权转让予华发，转让价格为14亿元，包括现金代价12亿元、债权2亿元。此外，融创还将武汉一江源项目、武汉甘露山文创城部分股权，分别转让给了国企首创及武汉城建。其中，一江源项目为融创于2019年以70亿元拿下的武汉硚口区地王项目。文旅地产的佼佼者华侨城也无法独善其身，连连亏损之下，也不得不开始甩卖部分资产，以求回笼资金。
03
文旅地产神盘
寒冬也难熬
曾经被誉为文旅地产神盘的拈花湾，在疫情之下，也开始出现落寞之态，根据数据显示，2021年前三季度，拈花湾的主营业务收入达到5.21亿元，净亏损扩大到1.09亿元。
12月28日，无锡拈花湾文化投资发展有限公司10%股权标的近日发布成交公示，受让企业为无锡越智企业管理合伙企业（有限合伙），成交金额2.58亿元，这也是今年第二次转让股权，今年7月，拈花湾文投曾经挂牌出让公司19.92%股权，最终由无锡国发开元股权投资中心（有限合伙）以5.13亿元价格竞得该项目股权。
种种原因之下，文旅地产的热度也降了下来，增长的数量开始减缓，截至2021年底，全国文旅地产累计项目数量为9987个，2021年全国新增文旅地产项目总计212，同比增长率仅1.1%。
待疫情退去，文旅地产可能会有所回春，但是许多经营困境依然存在，这些新增的文旅项目想要站稳脚跟，恐怕得绕开曾经经验发展的套路，寻找新的模式，否则还会走向“前辈”的老路。
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