上海房屋租赁市场走势（步入淡季热度微降）
上海房屋租赁市场走势（步入淡季热度微降）指数方面，近两月各户型租金价格指数走势趋同。1、2、3房户型指数之间的差距进一步缩小。分档次来看，中端公寓租金价格指数依然位居各档次之首；低端公寓近两月增速也较快，租金价格指数超过了售后公房；超高端公寓、高端公寓和售后公房近两月均走势平稳。分板块来看，全市121个板块中仅有1%的板块较去年同期提升1千元以上，数量较8月份明显减少；近一年月平均租金累计提升在500元以内的板块数量最多，超过65%；远郊个别板块租金不升反降，下跌最多的是崇明区的堡镇板块，平均租金比去年同期减少74元/月。分环线来看，市区与郊区出现明显分化。中环线以内区域由大户型领涨，中环线以外则是1房户型上涨较快。虽然疫情导致大户型需求增加，但是经过一段时间的上行，大户型租金市场行情开始走弱，尤其是远郊区域，由于供应量大，需要通过下调租金的方式吸引新租客以及确保原有租客续租。而在独立租住需求增加的情况下，低总价小户型产品受欢迎
城市测量师行经过精心准备，于2018年7月开始发布《上海市住宅物业租金》报告，从环线、区域和户型三个方面立体展示上海住宅租赁市场现状价格水平，为政府、企业、消费者提供及时客观的租赁住房数据信息，欢迎持续关注~
注（1）文中所示租金价格指2022年10月整租情况下的平均租金水平；（2）户型面积：1房40-70㎡，2房70-90㎡，3房90-130㎡
▼存量住宅平均租金水平
根据RVMS系统监测，2022年10月上海住宅物业平均租金7054元/月，同、环比增幅均有所趋缓。受疫情封控影响，今年上海毕业季租房延后，增长势头持续到7、8月份。随后租金价格趋稳，三季度整体变化不大。
分环线来看，市区与郊区出现明显分化。中环线以内区域由大户型领涨，中环线以外则是1房户型上涨较快。虽然疫情导致大户型需求增加，但是经过一段时间的上行，大户型租金市场行情开始走弱，尤其是远郊区域，由于供应量大，需要通过下调租金的方式吸引新租客以及确保原有租客续租。而在独立租住需求增加的情况下，低总价小户型产品受欢迎程度增加，外环线以外区域1房租金依然保持较快的提升速度。
分区域来看，市区近两月租金整体变化不大，涨跌基本在0.5个百分点以内；奉贤、闵行、松江和崇明四区租金累计涨幅超过1%；金山区租金下跌幅度依然最大。
再看各区近一年累计租金变化。闵行区通过近半年的快速上涨，租金年增长额位居各区之首，松江区近一年提升也较快，租金年增长额超过半数行政区。不过，近一年租金整体增幅放缓，仅两成行政区月平均租金较去年同期增长超过500元/月，数量较前两月明显下降；崇明区依然居末位，月平均租金仅较去年同期增加6元/月，基本可以忽略不计。
分板块来看，全市121个板块中仅有1%的板块较去年同期提升1千元以上，数量较8月份明显减少；近一年月平均租金累计提升在500元以内的板块数量最多，超过65%；远郊个别板块租金不升反降，下跌最多的是崇明区的堡镇板块，平均租金比去年同期减少74元/月。
指数方面，近两月各户型租金价格指数走势趋同。1、2、3房户型指数之间的差距进一步缩小。分档次来看，中端公寓租金价格指数依然位居各档次之首；低端公寓近两月增速也较快，租金价格指数超过了售后公房；超高端公寓、高端公寓和售后公房近两月均走势平稳。
▼租赁挂牌及成交情况
虽然9月份存量住宅租赁供应减少，但是仍处于近一年来的高位，租赁市场房源量相对充足；成交方面，由于毕业旺季已过，成交量在8月份冲上高位后迅速回落，9月份遭到“腰斩”，环比下降50%。
价格方面，挂牌价在7月份升至1万元/㎡后，持续维持在万元以上；成交价格虽然有小幅波动，但与上半年相比，下半年整体价格水平有所提升。
具体来看，房龄方面近两月挂牌和成交依然集中在11-20年以及21-30年房龄段，两者共计占到全市存量住宅租赁市场的六成以上；“新”房依然呈现供不应求的状况，10年以下房龄成交占比和挂牌占比之间的差距为1.4个百分点，但差距较前期略有收窄，租赁需求下降；房龄在20年以上的房源近两月挂牌和成交占比均有增加，“老”房子在租赁市场的活跃度有所回升。
面积方面，中小户型需求旺盛，90平方米以下房源成交占比均高于挂牌占比；70平方米以下户型近两月成交占比提升明显，与房龄结构变化相呼应；110平方米以上中大户型成交占比下降，与此类产品前期需求高、租金上涨过快有关，需求减少加之定价偏高导致租赁成交周期拉长。
而从租金段分布来看，当前租赁市场的绝对主力是3K-6K，且挂牌和成交占比持续提升；6K以上租金段的房源挂牌和成交占比均出现不同程度的收窄，其中，20K以上租金段降幅相对明显，住宅租赁市场需求结构略有下移。
最后附全市各板块最新平均租金价格和近一年月均租金变化情况。
