上半月杭州楼市总结（从不愁卖到求着买）

上半月杭州楼市总结（从不愁卖到求着买）例如，位于钱江新城江河汇流区的金隅中铁诺德·都会森林，首次开盘226套房源，均价58865元/平方米，仅有194户家庭登记。而位于萧山市北板块的新城瓂隽·公馆，近期加推80套房源，均价31356元/平方米，最终申购家庭登记总数为零。值得注意的是，在9月之前，杭州“流摇”的项目主要集中在临安和富阳，以及市区总价在千万元以上的排屋别墅产品。但9月以来，新开项目“流摇”的频率增加，“流摇”项目位置开始向市中心延展。到10月，甚至出现面积90平方米左右的刚改项目也陷入窘况。“流摇”危机在杭州楼市成交明显下降的背后，还有多个新开项目笼罩在去化困难的“沼泽”中无法自拔，甚至有“流摇”现象频频发生，与之前热销项目的“万人摇”形成巨大反差。从4月25日杭州首个项目摇号开盘至今，杭州的购房“摇号时代”已开启半年有余，“流摇”也并非新鲜事。早在5月29日，杭州就出现了第一个“流摇”项目。位于临安的“苕溪壹号”

国庆节后的一个多月时间，李平（化名）收到了5通来自杭州不同售楼处打来的电话，内容大体相似，“李小姐，我们现有XX套优质房源，是否有兴趣来看一下，不用摇号。”

李平虽工作、生活在上海，但在杭州楼市最火热的阶段也曾去看过几个当地热销的项目，动了在杭州置业的心思，只是随着摇号等楼市新政出台便打消了这个念头。从售楼处置业顾问热情的语气中，李平感受到，现在杭州楼市的氛围与先前火爆时期的状态已大不相同。

9月开始杭州楼市就已有了降温的迹象，到10月，这一趋势愈演愈烈，楼市甚至比当地天气更早一步入冬。此前一直人流不断的各大售楼处开始变得冷清，置业顾问们开始掏出手机，拨出一通通推销电话。

的确，如今楼市的巨大反转正在杭州悄然上演。据浙报传媒(600633 股吧)地产研究院统计，2018年10月，杭州市区总计成交商品房7790套，为近20个月以来的成交新低。同时，商品房成交量也创下了近6年来的同期最差成绩。“银十”旺季成交不但不理想，甚至比2月这样的淡季成交量还低，对于杭州而言实属反常。

“流摇”危机

在杭州楼市成交明显下降的背后，还有多个新开项目笼罩在去化困难的“沼泽”中无法自拔，甚至有“流摇”现象频频发生，与之前热销项目的“万人摇”形成巨大反差。

从4月25日杭州首个项目摇号开盘至今，杭州的购房“摇号时代”已开启半年有余，“流摇”也并非新鲜事。早在5月29日，杭州就出现了第一个“流摇”项目。位于临安的“苕溪壹号”在当期开盘136套小高层房源，均价在19185元/平方米，由于登记人数不足，摇号中签率高达256.60%。从此，杭州市临安区的楼市持续降温，相继出现“流摇”楼盘。

值得注意的是，在9月之前，杭州“流摇”的项目主要集中在临安和富阳，以及市区总价在千万元以上的排屋别墅产品。但9月以来，新开项目“流摇”的频率增加，“流摇”项目位置开始向市中心延展。到10月，甚至出现面积90平方米左右的刚改项目也陷入窘况。

例如，位于钱江新城江河汇流区的金隅中铁诺德·都会森林，首次开盘226套房源，均价58865元/平方米，仅有194户家庭登记。而位于萧山市北板块的新城瓂隽·公馆，近期加推80套房源，均价31356元/平方米，最终申购家庭登记总数为零。

据网上公开数据不完全统计，截止到10月31日，杭州8月10盘“流摇”，9月“流摇”13盘，到了10月“流摇”的项目突破了20个。杭州从摇号开始至10月底，已有49个项目遭遇“流摇”。

甚至在“流摇”的重灾区还出现了同一项目先后两次“流摇”的情况。碧桂园中梁·凤鸣公馆项目在10月13日开盘18套小高层房源，仅有17组客户登记，中签率达105.90%。随后10月28日，该项目再次开盘21套同类型房源，情况更加冷清，最终仅有4组客户登记，中签率飙升至525.00%。

除了临安，良渚板块在经历过融信澜天和万科未来城两个“万人摇”红盘开盘后，区域内同类型产品去化遭遇重创。尤其是在售及待售的洋房和排屋类产品，中签率一路走高。以中粮梦栖祥云为例，该项目首次开盘中签率为16.9%，第二次开盘中签率攀升至67.4%，而近期的一次加推已不再需要摇号。

除了“流摇”项目数量明显增加，杭州还有一部分项目虽然并未“流摇”，但摇号中签率有所提升。有公开数据统计，10月，杭州市区的新房摇号平均中签率为67%，环比9月上涨了约16%，持续创下摇号新政以来的中签率新高。

市场预期转变

在政策松动及资金宽松背景下之下 杭州楼市自2015年起明显回暖 2016年商品房月均成交同比大增45% 创历史新高。随后，受9月限购限贷等调控政策的影响，火爆的市场趋于稳定。不过尽管2017年杭州的月均成交面积略降至126.7万平方米/月，但仍处于历史第二高水平。

2018年前4个月市场续热后，公证摇号规定进入市场，整体局面依旧积极。可到了下半年，杭州购房者对市场的预期改变明显，个别项目的去化危机，更是让杭州楼市的氛围急转直下。

一位长期关注杭州楼市的业内人士认为，很明显目前购房者的观望情绪越来越浓，很多想出手的也会因为市场成交的下滑开始犹豫，同时“流摇”也在加速楼市降温。在此背景下，配套不够成熟、完善板块的短板会更加明显，面对购房者挑剔的眼光和谨慎的选择会更加难过。预计在多重压力积累下，房企的心态会有调整，甚至会对部分去化不理想的楼盘采取优惠、促销的手段。

据杭州某在售项目置业顾问透露，从9月开始，各大项目在开盘摇号后购房者的弃选比例也在增加。实际上，购房者哪怕摇到号，也不再一头热地下单购房，态度变得更加谨慎、理性，且更注重产品性价比。

“近期好多项目都很少人去登记，市场变化挺大的。我们作为购房者也会担心遇到买完房子项目就降价的情况，所以打算再观望一段时间。”购房者张先生表示。

据透明售房网数据显示 杭州市自2018年4月开启公证摇号以来 5月、6月需摇号新推楼盘占整体新推楼盘比例保持90%以上 市场参与积极度高；7月该比例降至85.2% 8月持续下跌，“金九”虽有所回升 但仍低于上半年水平。

与此同时，房企的市场预期也在改变。“当下杭州各板块行情的变化，实际上都是大的市场预期改变之下的问题。”浙报传媒地产研究院院长丁建刚认为，房企原本指望价格放开，但在购房者的预期改变之后，限制的价格和市场实际价格差距迅速缩小，继续等待变得失去意义，因此有部分开发商开始抢跑。

从克er瑞浙江区域发布的《2018年1~10月杭州房企TOP20》排行来看，万科、滨江、绿城依旧占据流量销售金额榜单的前三位，且TOP3房企排序较1~9月的流量榜单并未发生变化，整体头部房企的集中度进一步提升。从9月开始万科在杭州抢跑的动作就已经非常明显，全力抢收，多个项目相继入市为其确保江湖地位。而本地房企滨江则开盘果断，一旦获取预售直接开盘，概不拖延。

事实上，今年以来，杭州预售证申请节奏加快 同时发放速度也有所提升 下半年月均批准预售面积达129.1万平方米 处于2015年以来的最高水平。考虑到限价及市场降温因素 加快开工、推盘、销售成为了开发商当下较为理智的选择。

据透明售房网不完全统计，11月杭州预计将有近30个楼盘推新房源，且全是住宅，而其中首次开盘的项目超过半数。

不过丁建刚判断，市场预期的改变很难瞬间逆转。加之房地产市场以外的宏观经济、贸易摩擦、股市、汇市等方面的影响，预计至今年年底，甚至明年年初的可预见的未来，房价上涨的可能性非常小，价格下跌或将是大概率事件。

来源：中国经济网

保利远洋领秀山

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效果图保利远洋领秀山基本信息 单价 待定 产权年限 70 区域商圈 五桂山镇 户型 四居室(140.60㎡)四居室(141.60㎡)三居室(125.90㎡) 收房时间 交楼时间待定 开盘时间 2018年4月21日【领秀】墅和【悦峰】洋房开盘

动态：保利远洋领秀山在售建面约88㎡、97㎡、125㎡三房、141㎡四房墅区洋房单位，带装修均价11500-13500元/㎡左右。同时在售领秀墅建面约166、179、190㎡麓语别墅单位，均价26000元/㎡左右。详情请咨询售楼处。

项目简介：保利远洋领秀山，是保利、远洋两大实力房企于粤港澳后花园——五桂山，为一城领秀绘筑的生活大境。基于城市发展战略组团之首，享龙塘工业大道、城桂公路等多条城市主干道交汇便利，接驳港珠澳大桥、深中通道，畅享多维立体交通网络。 项目坐落五桂山国家生态自然腹地，被五桂雄峰簇拥，近听广东药科大学、五桂山 等高校书声；项目自身规划国际双语幼儿园，及丰盛商业配套为生活点睛， 资源集萃，领秀生活一呼百应。 项目总建面21.3万平米，汇半山别墅、山景高层、多主题中轴园林于山水间，是保利在中山的标杆项目；170 -190平米半山墅【麓语】，享山园墅三重立体景致，开阔前庭后院，阳光车库，私家电梯，人性化设计，再著中山人居新篇。

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中海世纪荟

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效果图中海世纪荟基本信息 单价 待定 产权年限 70 区域商圈 港口镇 户型 三居室(60.00㎡)三居室(86.00㎡)二居室(40.00㎡) 收房时间 开盘时间

动态：中海世纪荟销售中心和公寓样板间已开放，预计首期推出建面约20-40㎡LOFT公寓，一梯两户，板式小高层，开盘时间和价格待定，详情请以售楼部为准。

项目简介：中海世纪荟位于中山市港口镇，距深中通道落脚点港口高速出入口约800米，紧靠规划中的城轨一号线世纪东路站。占地面积约48326平方米，总建面约16.9万平方米，绿化率38%，公寓地块容积率3.0，住宅地块容积率2.5。邻近保利国际广场、红星美凯龙、港汇城等新商圈。低密度住宅，全能型公寓为主要卖点，项目不分期开发，住宅产品86平方米，公寓产品20-60㎡。

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大翼御龙轩

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效果图大翼御龙轩基本信息 单价 待定 产权年限 70 区域商圈 三乡镇 户型 三居室(89.00㎡)三居室(105.00㎡)三居室(89.00㎡) 收房时间 预计2020年12月30日交楼 开盘时间

动态：大翼御龙轩建面约75-105㎡二三房单位正在诚意登记中，开盘时间和价格待定，详情请以售楼部为准。

项目简介：大翼御龙轩地处珠海、中山交汇处，门口即为城桂路，东连翠山路（可快速到达翠亨新区），西接105国道，南至珠海香洲区，北达中山城区。周边交通四通八达，出行便利，快速到达各镇以及珠海的各区。项目分三期开发。其中一期规划有4栋楼及1栋商业体，后期规划建设自身幼儿园。 产品：高端精致实用户型，低密度纯南向一字楼，独享轻奢美宅生活享受。75-105㎡南北对流高实用空间，浮华城市中的生态绿洲。

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龙光·天禧

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效果图龙光·天禧基本信息 单价 待定 产权年限 70 区域商圈 古镇镇 户型 四居室(167.00㎡)三居室(132.00㎡)三居室(124.00㎡) 收房时间 预计2019年12月31日整体交楼 开盘时间

动态：龙光·天禧营销中心即将开放，开盘时间和价格尚未公布，详情请以项目为准。

项目简介：龙光·天禧项目，是龙光地产布局全国范围高级别的产品系，走的是新中式都市人文路线，开启划时代居住美学，代表龙光地产20多年房地产专业开发的成果。对项目来讲，龙光·天禧是新中式皇家院子建筑，项目临河而建，环境清雅，繁华中的清净之地。 龙光·天禧同时为龙光至高天系产品，运用各种精致新型材料，严格把控每道施工工艺，为您打造一个高品质的家。龙光·天禧楼高26层，124-167㎡多元选择，两梯三户，70年产权，宜商宜居。配以专属航空式尊贵服务品质，拥有松柏怡情、叠石为意、静水造孕的园林意境，方寸之间幻化出尊贵府院的山水之境，处处尽显尊贵。

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