临港最后会怎么样（临港机会还是深坑）
临港最后会怎么样（临港机会还是深坑）其实就在今年4月，临港新片区已经对人才住房政策操作口径进行了优化调整。其中，人才认定的工作年限从一年调整为3或6个月，即工作三个月即可申请认定为人才，然后就有了购房资格。当然大家最关心的还是临港新片区人才购房新政策。“23条”提出：在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或满一年社保及以上，在临港新片区限购一套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。网签后7年才能转让的政策，可能会让外地投资客望而却步。其实临港早已走出了相对市区的独立行情，随着政策的不断加码，产业的逐步落地，以及摇号的逐步放松，不少市区的粉丝把目光转向了这里。小房弟团队近期也多次到访临港，并探访了多个楼盘，今天就带大家一起分析下临港楼市。今年8月，临港新片区迎来揭牌成立3周年，在市政府新闻发布会上，《关于支持中国（上海）自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》正式发布，提出了加快建设独立综
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临港对于上海楼市一直是特殊的存在，从绝对距离上看，临港距离人民广场甚至比昆山和太仓还要远。
但是这里又是上海楼市绝对的热门板块，甚至一度普通人都没法参与摇号。
其实临港早已走出了相对市区的独立行情，随着政策的不断加码，产业的逐步落地，以及摇号的逐步放松，不少市区的粉丝把目光转向了这里。
小房弟团队近期也多次到访临港，并探访了多个楼盘，今天就带大家一起分析下临港楼市。
Part1 “综合性节点滨海城市”，到底需要多少人？今年8月，临港新片区迎来揭牌成立3周年，在市政府新闻发布会上，《关于支持中国（上海）自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》正式发布，提出了加快建设独立综合性节点滨海城市的目标。
当然大家最关心的还是临港新片区人才购房新政策。“23条”提出：在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或满一年社保及以上，在临港新片区限购一套住房，所购住房自合同网签备案满7年后可转让。网签后7年才能转让的政策，可能会让外地投资客望而却步。
其实就在今年4月，临港新片区已经对人才住房政策操作口径进行了优化调整。其中，人才认定的工作年限从一年调整为3或6个月，即工作三个月即可申请认定为人才，然后就有了购房资格。
今年以来，临港的落户和买房资格尺度进一步放开，在整个上海包括五大新城，临港都是政策最宽松的地区。
为什么这里要如此激进的人口政策？原因很简单：
临港的常住人口太少了。
临港的定位目前已经非常清晰，用三个关键词就是：
滨海城市，250万人，万亿GDP
其中最关键是就是“2035年新片区常住人口规模达到250万”。
根据数据统计，整个浦东新区2021年12月末实有人口数量609.61万，其中南汇新城浦东四镇实有人口35.5426万（南汇新城镇14.7778万、泥城镇11.2567万、书院镇6.4149万、万祥镇3.0932万）。
如果要实现2035年250万人目标，差不多每年需要新增十几万人口。
2021年中国四大一线城市北京、上海、广州、深圳，合计常住人口增量只有12.41万人。临港的压力和难度可想而知。
根据小房弟团队的观察，目前的人才政策显然吸引力还不够强。而作为一个“综合性节点滨海城市”，临港的地位和独立性非其他五大新城可比拟，政策上也有更强的灵活性。可以预见可能有更重磅的人口和购房政策后续发布，大家不妨期待一下。
人口是楼市的基础，没有人口的楼市就不会有未来，那么临港楼市目前到底有多大压力呢？
Part2 火力全开的供应VS不够火热的需求临港的供地有多疯狂，一句话可以概括：
人还没到位，但是土地和房子可能已经建好了。
9月27日，上海第三批集中供地平稳收官，其中临港仅一个地块，位于103国际创新协同区，被港城开发&中铁十一局竞得，成交楼面价14313元/平方米，溢价率0。
临港的土地供应，从今年第一次土拍的8幅地块，第二次0幅地块，到第三次1幅地块，土地供应明显放缓，而且全部都是国企央企底价成交。
因为临港房子没那么好卖了，开发商也没余粮了。
第一批次临港供地8个地块，提供的住宅总建面约146万方，住宅套数下限14594套，扣除保障房和自持租赁住宅后，可售商品住宅预估能达到1.1万套左右。
根据“十四五”规划， 2025年临港楼市计划供应各类住宅20万套，其中商品房占比60%约12万套。今年新片区成立三周年提及未来3年计划建设各类住宅16万套，也就意味着前面3年已经完成了4万套；未来3年还剩下16万套，商品房占比`约9.6万套，未来3年平均每年供应3.2万套。
目前，临港新房采取“统一认购、分批入围、分批摇号选房”的认购规则。
最新3.1和3.2人才认定规则
2.1 单位条件
符合新片区产业发展导向，且工商注册地、生产经营地和税收户管地均在新片区的企业；
新片区重点支持引进或为新片区经济社会发展做出突出贡献的其他机构。
符合上述条件的单位实行清单管理，并定期更新。
2.2 个人条件
具有大学本科（全日制或非全日制均可）及以上学历或学士及以上学位；
具有中级及以上职称；
取得国家三级职业资格（高级工）及以上证书的高技能人才，工种与证书相符，且符合单位主导产业或行业；
最近3年内累计24个月在本市缴纳职工社会保险费基数等于本市上年度职工社会平均工资3倍的人才；
由用人单位提出并经管委会审核认定，新片区经济社会发展紧缺急需或为新片区经济社会发展做出特殊贡献的其他人才。
3.1人才
满足上述2.2个人条件之一，同时须在新片区工作满一年以上，并与符合2.1条件的用人单位签订二年及以上劳动（聘用）合同（创业人才需提供股东证明和公司章程等），按规定在沪缴纳职工社会保险，具有新片区购房资格的人才。
3.2人才
在新片区工作满一年以上，并与符合上述2.1单位条件的用人单位签订二年及以上劳动（聘用）合同，按规定在沪缴纳职工社会保险，具有本市购房资格的常住人口。
具备基础购房资格的所有人都可以参与认购，但按3个批次分批入围，开盘摇号选房也按3个批次先后进行。
第一批，3.1人才，不打分，直接入围，优先摇号选房；若3.1人才认购数量超出可售房源130%，则仅接受3.1人才入围，其他认购人员直接出局；
第二批，3.2人才无房常住人口；若3.1人才认购不超130%，3.2无房常住人口不打分直接入围。若3.1 3.2无房常住人口超过130%，则仅接受这两批购房者入围，其他认购人员出局；
第三批，3.2人才有房常住人口和其他购房者；
临港滴水湖核心区可以分为：101文旅宜居区、102行政生活区、103国际创新协同区、104滨海中央活动区、105现代服务业开放区。
101片区属于临港滴水湖最为核心的主城区，而且有地铁加持，目前开发基本处于饱和，新房供应告急，也是3.1、3.2这些人才最热衷的区域。
今年101片区共入市的悦城、远洋红星临港天铂以及悦达悦珑湾等项目，全部是开盘日光，而且大部分是以3.1人才为主。
102片区定位为行政生活区，这里相对比较宜居，配套成熟，特别是教育资源非常丰富，目前片区内宅地已经100%出让完毕。
虽然这里离地铁有一段距离，但是大部分楼盘的去化情况也非常不错。虽然不都是日光，但是除了个别硬伤楼盘，基本上不愁卖。
其他板块比如103片区就没这么幸运了，因为市场转冷很多项目都处于供过于求的阶段，很多前两年一房难求的板块，现在也不得不到处拓客。
而临港核心区外围的辐射板块，比如蓝湾、书院、泥城等，新房的销售情况就更不乐观了。虽然很多项目品质不输核心区，但是因为区位问题普遍去化慢。如果对这些板块感兴趣的粉丝，可选的范围还是很大的，也不用发愁积分。
某些项目比如大名城映园，一期还能勉强触发积分，到了二期就连积分都不用了，可以明显看出市场的变化。
究其原因，还是市场平衡被打破，供过于求。
一方面人口导入有滞后性，经济下行投资客也比较谨慎，另一方面土地和楼盘推得太猛，市场完全无法消化这么大体量。
所以领导们也很快做出了调整，从第二批次开始临港供地大幅减少。
2022年度前三批次临港宅地出让共约80公顷，其中商品住宅用地约60公顷。与今年上海市规划资源局公布的《上海市2022年度国有建设用地供应计划》中，临港今年要出让190-200公顷住宅用地的计划相比，只完成了不到1/3。
更合理的供求平衡可以尽快恢复市场信心，长期看临港还是会逐步恢复平衡。
Part3 临港，值得买吗？首先，不能用上海的思维看临港。
随着“综合性节点滨海城市”的提出，临港越来越成为一个独立的版块，我们看待临港也不能用上海市区的思维。
市区的配套/交通/学区论，在这里可能不够用，因为这边大部分板块还在萌芽阶段，必须具备一定的前瞻性和判断力。
其次，必须拉长周期看临港。
不得不说，现在的临港并不算便宜了，毕竟这个价格已经可以在苏州南京等二线城市的部分区域置业，而那些地方的限购其实也实质放开了。
临港核心区动辄3万 的房价，需要更多的规划落地支撑。而那些号称已经6万 的二手房，大部分也有价无市。现在如果想快进快出，持有2年后赚点价差，显然并不是一个好的时机。
最后，莫轻信中介和媒体。
因为近期很多楼盘滞销，启动了分销和广告渠道，之前打压临港的中介和媒体们风口一转，纷纷狂吹临港。
他们抓住大部分市区客户不了解临港的心态，甚至劝人卖了市区房子去投资临港，对于这些无良中介和媒体，大家尽量远离。
临港目前主要适合几种人：
1. 目前生活或者工作在临港，或者未来会居住在临港的人；
2. 手里有数量不多的闲钱和房票，长期看好临港的人；
3. 急需落户和购房，可以接受临港地理位置的人。
除此之外，其他客户可能要更加谨慎。
魔都小房弟团队近期也在研究临港，如果你对临港或者某些楼盘有兴趣，欢迎随时找我们聊聊。
