房地产公司成本管理（房地产项目建造成本全过程管理）
房地产公司成本管理（房地产项目建造成本全过程管理）房地产成本科目中的成本主要包括：土地成本、建造成本及资金成本。财务上解释为“成本是指企业为生产产品，提供劳务而发生的各种耗费。(1)成本的概念、费用的概念房地产开发企业的成本分为项目开发成本和期间费用两部分，什么为成本？什么为费用?成本的概念：
第一讲房地产项目的目标成本
一对房地产项目成本的基本认识
1.房地产项目成本的概念
房地产项目的全成本可以理解为以建造商品房为目的，从购买土地、前期策划、设计、施工到竣工入伙为止的房地产开发全过程所支付的相关成本和费用的总和。
(1)成本的概念、费用的概念
房地产开发企业的成本分为项目开发成本和期间费用两部分，什么为成本？什么为费用?
成本的概念：
财务上解释为“成本是指企业为生产产品，提供劳务而发生的各种耗费。
房地产成本科目中的成本主要包括：土地成本、建造成本及资金成本。
费用的概念：
财务上解释为“指日常活动或主要业务发生的耗费，是为了取得收入而发生的资源耗费。
房地产成本科目中的费用主要包括：销售费用、财务费用及管理费用。
（2）房地产的全成本概念和范围
房地产项目的成本有以下几大部分:
土地成本、建造成本、资金成本、营销费用、管理费用、财务费用、税务费用等。
其中土地成本、建造成本、资金成本和税务费用在总成本中所占比例较大。
2、房地产项目成本管理的特点
①房地产项目的特点：唯一性
②房地产项目成本的特点：个性大于共性还是共性大于个性？影响因素有哪些？
③房地产项目成本管理的特点：大家思考
a.成本管理的综合性
标的物有：质量目标、进度目标、效率、工作量要求、资源消耗
如何达到一个平衡点？如何力求优化实现各项目标之间的平衡是房地产成本控制的关键，也是难点。
b.成本管理的全面性
房地产项目成本控制贯穿于整个房地产开发实施过程，包括建设过程及销售过程的所有费用。
c.成本管理的时效性
事先计划；事前控制、事中控制、事后控制。
3、 房地产成本控制的原则
①设置科学的成本控制目标。
②设计阶段的成本控制是重点。
③变被动控制为主动控制。
③采取经济与技术结合的成本控制手段。
二目标成本的构成
房地产项目的全成本可分为二大部分:
1.直接成本
土地成本；建造成本；资金成本；开发费用。
2.间接成本
营销费用；财务费用；管理费用；税金。
3.其中建造成本又分为四个部分:
前期费用；建安费用；市政费用；公用配套。
建造成本是我们在项目开发
过程中进行成本管理的重点。
三目标成本的不同阶段和作用
1、目标成本可分为四个阶段:
（1）可研阶段；
（2）规划方案阶段；
（3）扩初阶段；
（4）施工阶段。
2、目标成本不同阶段的作用
第二讲房地产项目的建造成本管理
房地产项目成本管理的主要过程在于规划设计阶段、招标采购阶段、项目施工阶段。
成本管理最有效是在规划设计阶段，项目成本确定比重最大的发生在招标阶段，成本管理最复杂、变更工作量最大的发生在项目施工阶段。
一规划设计阶段的成本管理
设计方案经济性比较是指在多方案选择的情况下，由设计人员提出满足营销要求的多种设计思路，成本控制人员进行经济比较，寻找综合最优的规划设计方案。
（一）规划设计阶段的建造成本控制
通过设计方案的经济性比较从而降低工程造价是发挥项目优势的一个主要方式。
具体操作方法大体的思路是：规划设计中心负责总体规划，在仔细研究营销中心意见（在各项调研的基础上进行的定位），找出可进行多方案设计的专业和环节，根据初步设计专业分工，明确多方案设计的专业和人员。由规划设计中心结合营销中心意见向设计单位提出主要方案和可替代方案，成本控制中心负责根据这些方案进行造价比较，确定综合最优的设计方案。成本控制中心向规划设计中心提出成本控制建议，考虑最低成本方案的可行性。
（二）开展限额设计，有效控制建造成本
某地产集团限额设计标准：
（1）项目档次界定
超高档：售价为当地平均房价200%以上的项目。
高档：售价为当地平均房价140%以上的项目。
中档：售价为当地平均房价80－140%的项目。
低档：售价为当地平均房价80%以下的项目。
别墅项目，以与当地别墅的平均房价相对比，参照上述标准确定档次。
（2）推行限量与限额设计
1、结构设计
2、外立面门窗设计
3、外立面装饰设计
二招标采购阶段的成本管理
1.工程管理策划
2.合约管理策划
3.招标过程管理
三甲供材料设备的成本管理
1.为什么要甲供物资？
2.甲供物资的种类
甲供物资的种类（集团一）
甲供物资的种类 （集团二）
3.甲供物资的控制要点
3.1甲供材应供量管理
3.1.1在施工过程中甲供材必须有应供量，并作为控制超供的依据，严禁拖延到结算时才计算应供量的现象。
3.1.2合理确定甲供材的损耗率：甲供材损耗应计入应供量中，实物工程量或报价中不得再计算损耗。
3.2甲供材节超管理
3.2.1甲供材在施工过程中应按照应供量进行超供控制，如果出现超供，应在最近一期工程进度款中予以扣回。
3.2.2甲供材节约应在完工结算时计算确认。
3.2.3超供扣款和节约补款的计价应在合同中约定，为平衡风险。
3.3样板选型管理
3.3.1结合项目定位。
3.3.2根据项目发展的市场定位标准和设计管理部的具体要求，开展选板工作。
3.3.3设计挑选样板，应参考项目成本计划，同时兼顾招标的可操作性，选择适合本项目的产品。
3.3.4采购样板应确认三套。
四项目施工阶段的成本管理
（一）施工阶段的成本管理
1.合约交底
作用在于向现场人员介绍分判工程承包范围（着重说明范围模糊、与其他分判工程有工序交接的划分界线）、包干形式、重要合同条件以及本分判工程特别的合同条件并明确现场管理要求，督促施工单位尽早开始前期准备，确保各项工序紧密搭接。
1.1 规定合约金额超过200万元的分判工程，合约管理部负责向项目部和设计管理部作合约交底。
1.2进场交底的依据是合同，这是双方都必须遵守的基本内容。
1.3 进场交底会议纪要必须由专人整理，是今后工程管理的依据之一，又是施工过程中出现索赔、反索赔事宜的重要证据。
2.设计变更控制
经统计，合约执行过程中的变更增加成本约占签约合约额的10%，假如按建安成本占开发总成本50%计算，即变更成本将占到总成本5%，基本等于设计费用及营销费用之和。
设计变更指令
Ⅰ类变更指令
因产品定位改变、设计失误、成本优化、报建验收需要或其他设计补充等原因而提出，必须发生的变更。
Ⅱ类变更指令
因设计效果改进或其他各部门根据其专业角度需求等原因而提出，值得商榷的变更。
成本动态预警
设计部门、合约部门和项目部对设计变更指令进行造册管理并跟踪实施。设计部门跟踪设计意图的实施、关注实际成本动向；合约部门应及时跟踪成本情况，跟踪关联施工合同内Ⅱ类变更指令累计金额情况，适时做出预警。
3.工程签证控制
工程签证指令
Ⅰ类管理指令
不发生工程签证，即不涉及施工单位费用变化的各类要求及指示。
Ⅱ类管理指令
发生工程签证，导致施工单位责任及相关费用变化的各类要求及指示。
成本动态预警
项目部和合约部门对工程管理指令进行造册管理并跟踪实施。项目部组织施工单位进行施，并在指令完成后及时进行封闭。合约部门应及时跟踪成本执行情况，并适时做出预警。
