碧桂园北城映象2号地块规划（实探新吴区梅村地块）

碧桂园北城映象2号地块规划（实探新吴区梅村地块）地块实探：东邻梅东河已为净地 碧桂园、某在锡深耕房企有拿地意向此外，该地块还需配建建筑面积不少于200㎡的文化体育设施(室外文化体育活动场地150㎡)，建筑面积不少于150㎡的卫生服务设施、建筑面积不少于200㎡的养老设施，及物业管理设施和居委会等配建设施。1、XDG-2017-11号地块概况：地块卫星图根据规划控制要素和配套设施获悉：该地块公建配套、商业建筑面积占底商总建筑面积的比例<5%，需配建一座9班制幼儿园，用地面积不少于4050㎡。

新吴区XDG-2017-11号地块(梅东河西侧地块)将于8月18日上午9:30开拍。该地块起始楼面价达7000.07元/㎡，是至今为止新吴区挂牌地块中起始楼面价最高的地块，或成区域“地王”。同时据地块的规划设计要点得知，该地块新建高层住宅中成品住宅比例须达80%。房掌柜实探该地块时获悉：碧桂园有意拿该地块，同时某在锡深耕多年的房企也有拿地意向。（房掌柜无锡 许梦娇）

XDG-2017-11号地块信息一览

XDG-2017-11号地块规划图

地块信息：新建高层住宅中成品住宅比例必须达到80%

1、XDG-2017-11号地块概况：

地块卫星图

根据规划控制要素和配套设施获悉：该地块公建配套、商业建筑面积占底商总建筑面积的比例<5%，需配建一座9班制幼儿园，用地面积不少于4050㎡。

此外，该地块还需配建建筑面积不少于200㎡的文化体育设施(室外文化体育活动场地150㎡)，建筑面积不少于150㎡的卫生服务设施、建筑面积不少于200㎡的养老设施，及物业管理设施和居委会等配建设施。

地块实探：东邻梅东河已为净地 碧桂园、某在锡深耕房企有拿地意向

该地块北靠金城路高架，南临新南中路，西侧为启迪清枫华景项目，东邻梅东河和达安上品花园项目。目前，地块四至外围被围墙挡住，内部平整，已为净地，可随时进行开发。

地块实景图

房掌柜看完该地块后前往碧桂园·梅公馆踩盘，据内部工作人员透露，近日有不少房企去看梅东河西侧地块，包括碧桂园也去看过。

“虽然梅公馆是碧桂园在梅村的第一个项目，但是是收购海天紫郡三期的地块。所以碧桂园想拿一块新地，完完全全打造属于自己的产品。有意参与该地块的拍卖，如果有机会拿到，可能会打造高端系列的产品。不光看这一块地，近期在无锡，碧桂园都有到处去看地。”

此外，房掌柜还了解到，不光是碧桂园一家看中该地块，某在锡深耕多年的房企对该地块也有意，而且有着势在必得的味道。

就地块所处位置而言，周边交通路网发达，不管是自驾还是公交出行都可通往无锡各区域;同时，区域内人文气息浓郁，老小区众多，商业、生活、休闲、娱乐等基础配套设施醇熟。

自驾(3高架1高速1立交，通往无锡各区及其他城市)：对有私家车出行的本地居民和来往该区域的外地人来说，地块紧邻梅村立交，北有金城路高架可通往无锡市中心和锡山鹅湖(近苏州相城区)，南有沪宁高速和沪霍线通往惠山区、苏南硕放机场和苏州区域，西有新华路高架通往新区火车站和锡东新城，且向西2公里范围内还有高浪路高架通往锡山区和太湖新城。

公交(车次较多，出行较为便捷)：对坐公交出行的居民来说，地块周边有751支路、763路、757路、753路、319路和21路等公交线路到达。

其中，763路公交车班次间隔5-15分钟，末班车时间为19:51;319路公交车班次间隔12-15分钟，末班车时间为21:34;21路公交车班次间隔15-30分钟，末班车时间为18:03;而751支路和757路为定点发车，751支路班次间隔1小时，757路班次间隔20—30分钟。

配套(人文、商业配套完善，满足居民生活需求)：就社区商业而言，除了能满足居民日常生活需求的社区底商和锡义路商业街外，周边还有联心农贸市场等;就综合性商场而言，周边有五洲国际广场、泰伯商城和百联奥特莱斯。

锡义路商业街

人文方面，地块所处的梅村区域，为吴文化发源地，素有“梅里古都”之称，早有“泰伯奔吴”之说，是商末周初吴国之都。区域内贯穿伯渎河，有泰伯庙、至德宗祠等古迹，现建有新梅广场、古镇牌楼、梅林、钟鼓亭、照壁和铜鼎等景观，还有一座梅村二胡文化园，人文气息浓郁。

此外，地块周边环绕江苏省梅村高级中学、无锡市梅里中学、无锡新区实验小学锡梅分校、无锡市新吴区弘德幼儿园和梅村镇中心幼儿园等学校。

小区(老小区林立，新楼盘较少)：新房方面，目前，地块周边除了启迪清枫华景售罄外，在售的有万科维园，及待开盘的碧桂园·梅公馆和后期将推新房源的达安·上品花园。

碧桂园梅公馆

据了解，碧桂园·梅公馆预计下半年首开推建筑面积约99-136㎡的小高层(带装修)和133-190㎡的叠加别墅，预计精装住宅价格13000-14000元/㎡;达安·上品花园一期和二期住宅已售完，后期将推三期洋房，且梅东河东侧新友北路西侧的地块待开发;万科维园已于7月17日加推了三期26#、29#楼洋房，建筑面积约133㎡、178㎡，27#楼高层(带装修)，建筑面积约125㎡，售楼处报价洋房15000-17000元/㎡，高层13000-15000元/㎡。

二手房、安置房方面，周边有梅里香舍、泰伯花园、锡梅花园、香梅花园、美满锦园和梅满嘉园、太阳城香珺苑和城色佳园等老小区。

地块简析：起始楼面价仅比周边精装新房价低6000-8000元/㎡

1、7000.07元/㎡的起始楼面价仅比中海新吴区地王低1011.91元/㎡，或成区域新“地王”。

从卫星图上看，XDG-2017-11号地块与中海新吴区32号、33号地块直线距离约6.9公里。从楼面价来说，中海新吴区32号地块成交楼面价8011.98元/㎡，为区域“地王”，33号地块7584.15元/㎡;而该地块起始楼面价7000.07元/㎡，仅比中海“地王”地块楼面价低1011.91元/㎡，比33号地块低584.08元/㎡。

从前几次无锡的土拍情况可以看出，目前部分房企把现房销售价作为上限预期，而该地块9806.43元/㎡的现房销售楼面价已超过中海新吴区地王地价，单从两地块地价的差值数据来说，该地块的起始楼面价并不低，或破区域地王纪录，成为新“地王”。

2、起始楼面价仅比周边精装新房价低6000-8000元/㎡。

据房掌柜踩盘及走访中介调查得知：目前，区域内的毛坯新房价格为11000-12000元/㎡，精装新房价格为13000-15000元/㎡;二手房根据房屋的性质不同(有商品房和安置房)及装修程度不同价格也不同，为6000-8500元/㎡。

就地块起始楼面价而言，和部分二手房价格相差无几。和新房价格相比，比毛坯新房价低4000-5000元/㎡，比精装新房价低6000-8000元/㎡。如果该地块不是底价成交的话，楼面价会与现在的精装新房价的差额会更小；假设该地块出让价格达到现房销售价格，那么房价差将缩小至3000-5000元/㎡。

3、地块开发成高层产品后须8成精装，或吸引大牌房企进驻。

作为吴文化发源地的梅村，各种配套设施齐全，自成一城，但区域内品牌房企并不多，仅仅只吸引区域内的本地客户，对外围客户的吸引力有限，自万科、碧桂园进驻后，区域逐渐被外围人所关注，并吸引了苏州等外地人来此置业。

目前，区域内二手房、安置房和经适房众多，在售的新房却很少。产品多为洋房、小高层和高层刚需、首改类。根据地块≤2.2的容积率，日后该地块或开发为多层、小高层和高层产品。根据地块的规划设计要点，要求地块打造成的高层产品须8成精装。根据无锡目前市场情况，达到八成以上精装且在精装方面比较擅长的多为大牌房企，比如万科、碧桂园和恒大。该地块极有可能也是由擅长精装的大牌房企夺地操盘。

4、地块开发价值大，已有2家房企兴趣浓厚。

目前，碧桂园和某在锡深耕房企看中了该地块，而该地块自身综合条件佳，未来打造成项目后或能辐射范围外数量可观的潜在客户，进一步促进梅村区域的建设和发展。