买房捡漏到底好不好（捡漏明白这一点）
买房捡漏到底好不好（捡漏明白这一点）根据2017-2020年哈尔滨商品住宅成交结构变化情况来看：改善建筑面积：120-150㎡。哈尔滨住宅面积段发展规律是：刚需建筑面积：70-90㎡，刚改建筑面积：90-120㎡，
买房这件事，时机决定40%的收益，片区决定30%的收益，楼盘决定20%的收益，户型面积决定10%的收益。
信贷放松，政策见底，房地产正在转舵。
时机已至，怎么买才是最优解？
地段、板块、楼盘就先不说了，今天聊聊户型面积。
哈尔滨住宅面积段发展规律是：
刚需建筑面积：70-90㎡，
刚改建筑面积：90-120㎡，
改善建筑面积：120-150㎡。
根据2017-2020年哈尔滨商品住宅成交结构变化情况来看：
▲数据来源：2020年哈尔滨中原房地产年报
80㎡以下总体呈下降趋势，80-100㎡总体呈上升趋势。
80-100㎡的住房需求在逐年递增，并逐渐形成主力面积趋势。
而2021年，90-120㎡的面积段成为了市场的香饽饽，有迈向主流的趋势。
据《龙江楼市》2021年哈尔滨楼市置业调查数据显示，购房面积选择刚改产品的人约占总数的三分之二。
选择最多的是90-110㎡这个面积段，约占37.2%，刚改群体占大多数。
选择90-130㎡这个面积段的改善群体约占25.1%，占比不算小。
可以看到，刚改正式登上时代的舞台。
那么问题来了：买房这件事上，怎样才能比别人便宜10%？
刚需板块买刚改
这几个板块偏刚需，面积越大单价越低，越值得入手。
哈东板块的金源蓝城，户型面积85-109㎡高层，均价7300元/㎡，11月曾祭出最便宜的现房，39万买两居。
整个哈东，在降价潮中门槛屡创新低，同样是两居，仅首付钱就能上车。
利民西板块的顺迈欣郡C区哈佛特区，户型面积虽然跨度大，但着实不小，最大户型140㎡，单价确是整个板块最便宜的，6680元/㎡起。
户型面积的价差在二手房上体现的淋漓尽致。
来源：贝壳找房网
比如立汇美罗湾，最近成交的二手房，70-90㎡成交价在8千左右，100㎡成交价在8千以下，可以看出面积越大单价越低。
来源：贝壳找房网
格兰云天，70㎡单价1万 ，96㎡单价9000多。
无论是从自主舒适度还是性价比来说，这些区域的大面积户型都是一个不错的选择。
改善板块买刚需
这几个板块面积越小越便宜，偏刚需，可以买小。
哈西板块的中海·学仕里，户型面积约42㎡公寓，总价约45万/套起，不仅精装修，还是学区房。
群力东板块的万科滨江大都会，既是江景房，又是学区房，50万上下就能拥有，也算是板块内的一股清流了。
世茂板块作为松北起步较早的板块，配套成熟，烟火气十足。
钻石湾·毅克拉，总价约38万起，就能在世茂板块拥有一套学区房。
虽然这几个都是公寓，但是刚需的价格能直接迈进改善门槛。
在这些板块选择面积小户型，总价低，还能享受改善板块的配套，一举两得。
刚改板块买改善
这些板块偏改善，面积越大性价比越高。
怎样界定改善？
改善的首要因素就是户型面积，户型在120㎡以上才能称之为改善。
小户型大多是用来过渡的，大户型居住使用周期更长。
三胎政策的发布，进一步带动了购房者对大户型的需求。
另外，房地产税要进行试点，也会推起置换高潮，大户型更能一步到位。
东南板块的交通、教育利好不断，生态也不错。
万科智慧未来城，户型面积约88-128㎡，5G智慧社区，全装修入户，70万起。
环西板块，在价格上被卡的死死的。
原本单价10500元/㎡的珍宝岛·健康城，成了价格腰斩的代表，11月单价6字头。
松浦板块的北岸·观江国际，户型面积约124㎡，11月限时秒杀价10000元/㎡，高层均价原本是14300元/㎡，每平米直降4300元。
群力西板块的保利天悦一期，12月特价洋房单价10000元/㎡，用高层的价格买洋房，户型面积约135㎡左右，总价132万/套起，洋房住着更加舒适。
保利天悦一期12月优惠
这样的板块因其定位的是刚改，所以在配套上会比刚需板块醇熟一些，价格上反而比改善板块低不少，高性价比无疑了。
最后我们回归到预算上。
刚改家庭在市区买一个100㎡左右的房子，总价差不多要100万左右。
所以在东南、环西、松浦、群力西这几个偏改善的板块，新房买80-100㎡三室性价比最高，买110-130㎡未来流通性更好。
在哈东、利民西这些偏刚需的板块，买大面积性价比高，住着舒适，但未来流通性会比较差。
另外，在偏改善的地段买小面积没毛病，兼具性价比与流通性。
结论来了：
①刚需板块：哈东板块、利民东板块、利民西板块、避暑城板块、平房新区板块，易买刚性改善，面积区间在90-120㎡；
②改善板块：哈西板块、群力东板块、世茂板块，易买刚需，面积区间在70-90㎡；
③刚改板块：东南板块、环西板块、松浦板块、群力西板块，易买改善，面积区间在120-150㎡。
在偏刚需的板块别买太大的，偏改善的板块别买太小的。跟着“市场潜在需求”买，将来卖房时，能抗住。
如果买反了，也许现在价格合适，但将来流通性一定差。
鱼和熊掌不能兼得。
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