今日天津二手房挂牌数量（天津二手房继续）
今日天津二手房挂牌数量（天津二手房继续）成交量稳定，已是天津楼市的新常态。综合贝壳、我爱我家、中原地产三家二手房成交量，10月共成交5034套房源，相比9月增长了10%。0110月，天津市内六区、环城四区二手房平均跌幅0.7%。这两年的曲线规律很明显，只有小阳春会有一丝行情，明年也如此。
现在的天津楼市，确实还没什么“消息”，继续等吧。
从10月中旬开始，新房市场就淡下来了，现在很多项目只能靠优惠支撑着。
二手房还在“趴窝”，甚至在“挂倒挡”，还没有刹车迹象。
不过，10月份市区和环城的成交量倒是增长了，而且成交均价的跌幅也在收窄……
01
10月，天津市内六区、环城四区二手房平均跌幅0.7%。
这两年的曲线规律很明显，只有小阳春会有一丝行情，明年也如此。
综合贝壳、我爱我家、中原地产三家二手房成交量，10月共成交5034套房源，相比9月增长了10%。
成交量稳定，已是天津楼市的新常态。
市场需求就是这些，每个月都不会太“出圈”，所以房价就要看供应量。
你想卖房，你的三五十位邻居，都是竞争对手，完全是卖方市场。
新房也是如此，平均每个月约120万平米，不暴增，也不骤减，供应量一大，价格就失守。
02
从贝壳找房的数据来看，10月日均带看量4579次，比9月高出5.6%。
说明市场需求仍在，很多人都在持续看房。
预计下个月带看量会更高些，毕竟每年都有翘尾行情，大家都想试试年底能不能淘到合适价格的房子。
很有意思的是，与带看量的增长相反的，是新增房源的萎缩。
这属于“季节变化”。
一方面，业主有了政策的预期。
另一方面，大家都知道明年会有小阳春。
且不说房子能不能涨价，但确实有些可以不割肉太多，所以，新增房源减少的画外音是——来年再战。
03
来看看最近哪些房源带看量比较高。
前10名中，9套房源都来自市区。
更意外的是，这9套房源中，有5套都是重点学区房，来自和平区、河西区。
总价几乎在200万以内，7天带看量在21-36次不等。
说明如今天津楼市的学区季，开始前置。
重点学区房热度飙升，这是上个月不曾出现的状况。
最主要的原因，以往学区季与小阳春在时间上会“撞车”，连续两三年都是这样，买房人自然想提前看房。
再加上年底房价相对更冷静，买学区房也更合适。
但是，带看量高的学区房，业主竟然都下架不卖了。
买方和卖方真的很难在同一时间点，有同样的预期，这也是二手房成交困难最重要的原因。
此外，高总价的改善房源也挺受关注。
比如河东区万春花园330万的房源、和平区新汇华庭570万的房源……
10月，也确实成交了不少高端改善二手房。
比如河西区海河大观175平米房源，总价高达1130万，而且单价依旧扛在6万 /平米。
这种高品质的次新房，特别是在上三区，很保值。
再比如保利大都会天汇尚苑，9月也成交了一套1355万的房源。
最神奇的是，这位业主竟然没怎么割肉，成交单价与小区参考均价差不多。
对比8、9月成交的其它房源，最低都达到了4.2万/平米。
至于降幅比较多的房源，大多还是集中在高总价。
之前一直受关注的万科霞光道5号别墅，业主在涨回1700万之后，就停售了。
能得出结论：持续不断的降价，会让买房人望而却步。
谁也不敢买，因为不知道还会不会更低。
富灜洲花园有一套141平米的房源降了50万。
这个小区挺有意思，可以算是天津最早的科技住宅，科技系统媲美海河金茂府，但为什么单价降到2.1万/平米都卖不出去呢？
我们也做了一番调查，详见《咋舌！“差物业”居然将一个好房子“拖累”到这种地步！》。
04
10月，市内六区和环城四区十个区中，只有和平区成交均价微涨0.8%，其余全部下跌。
和平区的房价涨跌更多是结构性原因，成交一套10万 /平米的学区房，就会立刻拉高均价。
红桥区、北辰区成交均价跌幅较大。
在成交量方面，依旧是南开区、河西区位列前两名，河东区10月晋升第三名。
据贝壳找房数据统计，10月市内六区成交量占比61.82%。
10月，市区和环城92个板块中，成交均价上涨的只有14个，占比15%，其余78个板块均下跌。
这个数字，从7月开始就相对稳定了，“二八定律”很明显。
05
10月天津二手房板块成交前三名分别是：王顶堤、大港、中北镇。
还是“熟悉的味道，熟悉的面孔”。
买大港的房子就是为了落户，因为足够便宜。
最近我们也发现天津还有很多20、30万的房源，不用只薅大港这一只羊了。
详见《不用去大港了！天津环城最便宜的房子出现了，20、30万一套！》。
10月二手房小区成交量前三名分别为：华润橡树湾、碧春园、云江新苑。
在成交前十名中，南开区的莲安里第一次上榜，是个比较陌生的小区。
本以为它是个老破小，但其实还真不是，整个社区共12栋洋房，没有电梯，2002年建成。
户型都不太小，60-120平米，对应川府里小学，是个普小。
按照这些“基本素质”，它的成交量应该挺一般。
但是，它最大的利好是地铁。
8号线到中北镇的延长线在小区附近设有一站——雅安道站。
或许是因为这个原因，让莲安里脱颖而出。
不过，这种地铁规划的利好，无法让成交量获得增量，只能是转化了之前本就看中这个小区，而还在犹豫的买房人。
10月跌幅前十名的板块为：
大胡同、小淀镇、大王庄、瑞景居住区、丁字沽街、海教园、月牙河、中山门、光复道、北闸口。
大胡同跌幅第一名，恐怕与“拆迁概念”消失了有关。
之前一直传因为修地铁要拆迁，爱华里、钧和里等4个小区都贴出了入户摸查公告。
二手房成交均价都飙到了6万/平米以上。
但红桥区政府在10月13日回复只是启动现状调查，目前暂无拆迁计划。
一盆冷水浇下来。
海教园的房价，不是很乐观。
融创中央学府、仁恒滨河湾最低都到过1.7万/平米。
这套融创中央学府114平米房源，现在单价已经1.65万/平米了，竟然都没卖出去。
仁恒滨河湾100平米三室，单价降到1.87万/平米就停售了，想必是击穿了业主的心理价位线。
更不乐观的消息是，便宜的后浪来了。
天悦风华已经有17651元/平米成交的房源了。
10月涨幅前十名的板块为：
体育馆街、精武镇、集贤里、新兴街、劝业场、长虹街、万兴街、水上公园街、嘉陵道街、桃源街。
06
如果站在全市范围来看，10月二手房的网签量是减少的，比9月降了20%。
其中，武清区第一名，津南区第二名。
现在二手房市场有两个典型特点。
① 但凡出手买房的，大多数都是落户属性非常强烈，要求即买即住。
其他类型买房人的观望情绪都很重，多数会选择新房。
武清商务区这样一个几乎没有生活配套的新区，为什么新房成交量很高？
就是因为武清的二手房能流动起来，北漂儿有落户需求。
津南区的二手房成交大户是咸水沽，有大量落户需求涌入。
按照阶梯推动，卖掉二手房的人，都存在改善需求，都要再买新房。
咸水沽的改善去哪了？地缘改善基本不会离开这一片。
今年1-10月，海教园90平米以下的新房成交1069套，但100-130平米的却成交了1212套。
而咸水沽100-130平米却只成交了662套。
说明咸水沽卖掉二手房的人，很多人选择去海教园改善。
是不是有些颠覆认知？
一直以为海教园小户型卖的最好，没想到大户型才是“王者”。
② 90平米左右、带重点学区的次新房，价格都很坚挺。
比如南开区的格调春天花园，位置好一点的都不会低于4.5万/平米。
河西区的博轩园，也都能扛在5万/平米以上。
说到底，二手房并非全军覆没，有市场的“宠儿”，也有市场的“弃儿”。
