年底物业费催缴工作的重要阶段（物业服务费年终清账）

年底物业费催缴工作的重要阶段（物业服务费年终清账）临时垃圾堆放点靠小区公共道路的南侧建有数扇启闭的木门。临时垃圾堆放点内破旧物品重重叠叠，高度几与围墙齐平。12月24日上午，记者走进小区。在距1号楼西侧外墙仅4、5米的树丛内，记者找到了该临时垃圾堆放点。占地面积近20平方米，东、西两侧都砌有半人多高的围墙；北侧是建于10多年前，为小区以及周边配套的市政垃圾压缩站，靠小区公共道路的南侧则建有数扇木门。南洋新都临时垃圾堆放点位于绿化树丛内，距1号楼西侧外墙4、5米左右。堆放点内，破旧的席梦思、厨房吸油烟机弯管、油漆桶、泡沫板、床架子等重重叠叠，高度几乎与围墙齐平；堆放点围墙外的香樟树下，汽车轮胎、坏电水壶等被随意扔弃……

“某退役著名体育明星是本小区业主，可他经常拖欠物业费。年底到了，他还拖欠着2018全年物业费。我们好几次联系他及家人，不是敷衍就是以‘正在出差”为由搪塞。”近日，古北某小区物业经理致电解放日报·上观新闻热线63523600，恳请媒体及时介入：“我们给他3天时间，否则就请你们上门采访、曝光。”物业经理称该明星现为某俱乐部高层管理者，不会付不起物业费，且眼下转账也非难事，可就是迟迟不愿缴纳。3天后，物业经理又来电说再缓2天。第二天下午，经理联系记者，称对方终于付了款。不过，2019年该明星是否还会“拖泥带水”，经理还是有点忧虑。

业主缴纳物业服务费是维护小区公共秩序、确保环境卫生以及保障各类共用设施、设备正常运行的物质基础。国家《物业管理条例》、本市《住宅物业管理规定》等都明确：业主应根据物业服务合同约定，按时缴纳物业服务费。岁末年初正是物业费缴纳高峰期，然而在12345市民服务热线上，记者看到不少相关投诉：大多是业主投诉物业公司为催缴物业费“手段恶劣”；也有少数物业公司状告业主“一毛不拔”，无理拖欠。实际情况如何？记者前往实地察访。

因垃圾临时堆放点设在楼前不缴物业费

“去年9、10月间，小区1号楼前的一小块绿地被辟为建筑垃圾临时堆放点。据业委会讲，临时就是半年。可一年多过去了，垃圾堆放点‘岿然不动’。由于环境脏乱，1号楼内50%以上业主都不缴物业费。”说起不缴费理由，家住天山路177弄“南洋新都”的刘先生（化名）“理直气壮”。

12月24日上午，记者走进小区。在距1号楼西侧外墙仅4、5米的树丛内，记者找到了该临时垃圾堆放点。占地面积近20平方米，东、西两侧都砌有半人多高的围墙；北侧是建于10多年前，为小区以及周边配套的市政垃圾压缩站，靠小区公共道路的南侧则建有数扇木门。

南洋新都临时垃圾堆放点位于绿化树丛内，距1号楼西侧外墙4、5米左右。

堆放点内，破旧的席梦思、厨房吸油烟机弯管、油漆桶、泡沫板、床架子等重重叠叠，高度几乎与围墙齐平；堆放点围墙外的香樟树下，汽车轮胎、坏电水壶等被随意扔弃……

临时垃圾堆放点内破旧物品重重叠叠，高度几与围墙齐平。

临时垃圾堆放点靠小区公共道路的南侧建有数扇启闭的木门。

临客嘉物业经营管理（上海）有限公司南洋新都物业管理处负责人、小区业委会负责人告诉记者，小区于2002年底交付入住，现有居民851户。两人都强调设置建筑垃圾临时堆放点是市、区、街道的统一规定，所有小区都要遵守。

在物业公示的小区《装修建筑垃圾清运费规定》上，记者看到3、5、8吨的清运车每车收费标准分别为400元、800元、1300元。物业管理处负责人表示，目前小区有7户正在装修，涉及整车集中清运收费，而各家倾倒的建筑垃圾分处不同时段，难以随收随运。他掏出物业费登记账册清点，1号楼40户居民中有16户没缴纳物业费，收缴率为60%，远低于全小区85%的水平。

物业公示的小区《装修建筑垃圾清运费规定》上，清运车根据不同载重有不同的收费标准。

在小区，记者遇到数位正在晒太阳、散步的业主，他们全都表示：物业应做好建筑垃圾堆放点周边环境保洁、清理等工作；但“桥归桥、路归路”，业主该缴的物业费还是应该按时缴纳。

物业不开西面大门，买菜多走20分钟

“小区西面明明有好几道大门，物业为何终年关闭？12号业主到星华公路上的菜场去，因为绕道，一个单程起码要多花20分钟，物业这不是在刁难业主么？”说起自己已经两年不缴物业费，嘉定江桥镇金耀路555弄金沙鼎苑12号的黄女士（化名）“振振有词”。黄女士说小区是动迁房，于2012年12月首批入住，小区所属的真如物业公司总称等居民住满后即会开启西面大门。可如今居民入住率已达9成，还不见门开。

记者联系了金沙鼎苑物业管理处有关负责人。据介绍，小区呈东西狭长型，规划入住1478户，现已入住近1300户。目前小区正式出入大门只有金耀路上一处；西面邻近10号、12号楼处，确实有扇大门，规划中是用做防汛通道的。他给记者发来了西门的照片，从照片中可以看到，门外近10米处是一座桥梁的桥堍，与西门所处地面有1米左右的高低落差，地面中央还竖着根电杆，安全通行堪忧。物业随后又发来小区西部邻近23号楼的一扇大门的照片，表示该门规定仅用于消防通道，物业无权开启。他补充说：其实，金耀路大门外也有一家菜场，规模比星华公路上的要大，居民不必舍近求远。

金沙鼎苑西部邻近23号楼的大门，被规定仅用于消防通道，物业无权开启。

不过物业也称，小区2018年全年物业费收缴率在95%左右，不缴物业费的业主只是极少数。

保安“长相难看”“晚上催缴”也成拒缴理由？

在小区采访时，不少物业公司告诉记者，收取物业费是被写入物业服务合同的，在物业公司正常提供服务的情况下，业主逾期不缴纳物业费是违约的，追缴天经地义。

不过，一些业主对追缴方式不满意。12月中旬的一天，静安区万航渡路458弄嘉园小区业主方先生（化名）急切拨通了12345市民服务热线，称物业公司晚上9：30分派多人上门催缴物业费，影响家人安全。有次晚上10：30分上门催缴，并“威胁”不缴就堵锁眼。方先生承认自己今年7-12月的物业费没有缴纳，“不过催缴也不能这副‘吃相’吧！”

12月24日下午，记者来到嘉园。据上海科瑞物业管理发展有限公司嘉园物业管理处工作人员介绍，小区于2001年交付，现入住758户，科瑞物业是2017年5月20日进入小区服务、管理的。“这样高端的地段，物业费标准才每平方米2.6元，你说贵吗?”对方显得很无奈，“可就是这样，还是有个别业主甚至以保安‘长相难看’等理由拒绝缴纳物业费。”物业表示，鉴于有的业主下班较晚，为催收物业费，物业有时会由晚班保安在18-20时手持POS机上门收费。“但我们从来没有采用威胁等手段催讨”。

静安区万航渡路458弄嘉园。

“小区物业包括管理处、保安、保洁等，共30多人，收取的物业费除了维护小区正常运转等必要的成本开支外，所剩无几。目前小区物业费收缴率在97%左右，说明绝大多数业主是认可我们物业工作的。”

小区环境脏乱差，物业用“断电”催缴物业费

有的业主投诉物业公司为催缴物业费，竟不择手段对业主采取断电手段，令相关业主十分气愤。

奉贤南桥镇望园南路1288弄卓越世纪中心属商住两用房，业主成女士（化名）反映，自己因小区人员进出杂乱、广告随意张贴、电梯广告收益不明、电瓶车电瓶被盗等原因，从2016年至今拒缴每平方米2.7元的物业费。最近物业以她拒缴物业费为由，不给她插卡充值用电。

金山区亭林镇长三角物流园业主鲁先生（化名）自称近3年没有缴纳物业费，而且小区内不缴物业费的业主不少，原因在于小区无保安、无管理、无维护，环境卫生糟糕。眼下服务入驻、管理的安徽易景物业管理有限公司为催缴物业费，竟对拒缴业主采取断电方式。

记者在亭林镇政府官方网站上看到，该小区属商住两用房，一楼门面房1424户，一楼以上住户1664户，总计3088户，存在的主要问题是物业管理问题和环境问题。镇政府将谋划成立“两城”（长三角物流城、电器城）管委会，具体做好市场规划、人口管理、安全监管、综合环境等方面工作。

物业费“捆绑”停车费

“我去物业缴停车费，可物业不收。理由是我拖欠物业费，只有等物业费缴清后才可付停车费。”延安西路1181号商住两用楼的业主许女士（化名）称，自己是2016年5月购买、11月入住的，不过物业费只缴至2016年上半年，2016年7月至今没缴纳过。

延安西路1155-1181号。

说起不缴费理由，许女士数落起物业公司的诸多不是：小区原本属酒店式管理，现转为住宅管理，物业费怎能再沿袭先前高达每平方米6元的标准；物业服务严重滞后：电梯内可见宠物粪便、落叶等垃圾不见及时清理……

南都物业区域经理告诉记者：小区于2004年竣工，先前开发商曾包租10年，届满后就返还给了小业主。小区现有业主464户，车位不到60个。对方强调物业并非是将物业费“捆绑”停车费，而是要将车位优先提供给缴清物业费的业主。他认为可能在与许女士沟通中存在障碍，目前“捆绑”问题已解决，许女士被允许以业主身份停车了。

延安西路1155-1181号小区现有业主464户，车位不到60个。

无独有偶。上海康城3期业主林先生也是一年物业费没有缴纳，小区所属的深圳盛孚物业管理有限公司上海分公司不再收取他每月150元的停车费。物业人员向记者表示：只有先缴清物业费的业主才能优先享用车位。松江勋业东路188弄国贸天悦小区陈先生（化名）庆幸自己，在缴清了拖欠的物业费后，物业公司才不再以外来人员，而是重新以业主身份收取他的停车费了。

“法庭上见”，竟让业主深感意外

记者注意到，一些物业公司对断电、捆绑等催缴物业费的“套路”都予以回避，可也有物业公司“忍无可忍”，亮出与业主“法庭上见”的真招。

奉贤九华苑业主郑先生（化名）反映，他于2009年购买了小区的顶楼复式房，入住后每逢下雨房顶就渗漏，屡次向物业反映，可一直没修好，漏水已持续8年，因此他家一直没缴物业费。现在物业公司向法院起诉，要求其支付历年拖欠的物业费共计1万多元，另要支付违约金4000元左右，令郑先生深感意外。

记者联系了上海营巢物业管理有限公司九华苑管理处，工作人员称小区有1708户，以动迁农民居多。物业费从2013年每平方米0.50元调整至目前的0.80元。针对郑先生提出的“一直没修好”，工作人员表示至少从2017年9月至今，有两次明确的维修记录，显示当时都是修好的。营巢物业公司则表示，今年他们对所有管理的楼盘，近200户常年不缴纳物业费的业主采取向法院集中起诉的方法进行追缴。

北京盈科（上海）律师事务所全球总部合伙人郭韧律师分析，国家《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》规定：业主应当根据物业服务合同约定，按时缴纳物业服务费；业主逾期不缴纳物业服务费的，业主委员会应当督促其缴纳；物业服务企业可以依法向法院起诉。郭律师呼吁小区业主、物业公司达成“一分价钿一分服务”的共识，共同促成小区品质的提高，彼此温暖、互不辜负，才是小区有效治理的实招。

题图说明：金沙鼎苑小区西部邻近10号、12号等大楼处，是用做防汛通道的大门，大门外安全通行条件堪忧。

栏目主编：褚觉美 文字编辑：褚觉美

照片提供：张家琳