保利维塔和保利天汇哪个好（广州的兰亭盛荟和保利天汇）
保利维塔和保利天汇哪个好（广州的兰亭盛荟和保利天汇）“地市”决定“房市”，这是价值的根本。兰亭盛荟逆天般地在立交桥上盖花园，硬是在珠江新城—金融城—琶洲黄金三角边缘占了位置，成为板块内少有的新房。一方面是距离珠江新城比较近，另外一方面是紧抱金融城的发展。金融城被规划总面积为8平方公里，规划居住人口1.3万人，就业人口17.8万人。这里被视为广州第3大CBD、也是广州未来发展金融业的主阵地。重点是定位偏向于商业，居住用地偏少，这就注定了这里住宅稀缺。兰亭盛荟-东圃板块二，开发商。三，产品。四，购买群体。
某乎上几个月前就有人提问，我在日常咨询中也接触不少客户进行对比。两大超级热门，关于它们的讨论坊间已经有很多了，软文也满天飞，现在再说还来得及吗？还能说些什么呢？
作为天河目前少有可选的新房，经历了市场的洗礼，两个盘也都进入首阶段的清盘倒计时，买家们心里其实都已经非常清楚优缺点，并且愿意接受价格才买单，所以我的分析不构成任何购买建议，开发商像挤牙膏一样慢慢出货。两者没有孰优孰劣，只有“相对更适合”。
我想从四个方面来讲讲：
一，土地。
二，开发商。
三，产品。
四，购买群体。
首先说土地兰亭盛荟-东圃板块
“地市”决定“房市”，这是价值的根本。兰亭盛荟逆天般地在立交桥上盖花园，硬是在珠江新城—金融城—琶洲黄金三角边缘占了位置，成为板块内少有的新房。一方面是距离珠江新城比较近，另外一方面是紧抱金融城的发展。金融城被规划总面积为8平方公里，规划居住人口1.3万人，就业人口17.8万人。这里被视为广州第3大CBD、也是广州未来发展金融业的主阵地。重点是定位偏向于商业，居住用地偏少，这就注定了这里住宅稀缺。
兰亭的拿地价是1万2，而2019年2月，金融城东区，兰亭盛荟的对面拍出一宗高价地，天河区黄埔大道646号地块，最终以370676万元 自持比例55%被合景拿下，可售宅地的楼面价是8.3万元/平。高价地 金融城集聚效应成为兰亭盛荟最大的光环，如果金融城真的起来了，带动效应是很强的，这是值得期待的点。 东圃板块有“天河洼地”之称，兰亭盛荟也因为高速噪音等形成价格低洼，并没有比周边好一点的二手房如美林湖畔等溢价很多，4.7-5.5的单价被很多人接受。
保利天汇-广氮-奥体板块
广氮-奥体板块重新定位，从原来以居住为主的广州东部生态宜居新区变身为科技创新、文化创意园区，更名为“天河智谷”。我们不管规划上要怎么弄，只要看以后天河卖地大部分都在那边，那就是是天河发展的方向，毕竟天河地少，买少见少。
2019年10月24日广氮拍地，楼面起拍价34000起，虽然最后流拍了，可证明这一板块新盘在政府眼里新房值六万。天河的土地就像挤牙膏一样，未来土地增值涨一波，需求增长/回归涨一波，不断夯实区内楼价，而房子，土地是恒定的。需求端源源不断积聚，就像煤气泄露一样，只要一点点利好火星就能爆燃。为什么保利天汇卖得好，关键是定价便宜。起码低于人们的心理预期，侧面感受一位真实业主的心声：它还是一片烂地的时候我心里预估价是五万多..开盘跟我说4字头起，闭着眼睛买。反正它这一小块地肯定不亏的…还能造成自己卖的火热，要知道这是在市场下行情况下的哦。后面的应该也不愁卖了。”
二：开发商兰亭盛荟—广电集团兰亭系列第三代
在广州市场，广电地产曾经凭借着“兰亭”品牌打响名堂，这个项目开始于2000年，在当时全国各地正刮着欧陆古典风之际，公司要讲究文化，以王羲之为灵感打造中式园林系列：初代兰亭颖园，2.0版都市兰亭，3.0版兰亭盛荟。沉寂了几年后，2016年金地商置宣布以14.23亿收购广电地产76%股权，兰亭盛荟便是作为被收购后首个推出的项目。
这两大地产都没有在广州成功改造开发的实例，做的项目也不算多。兰亭的位置好，可是周边配套还很差。现在看，兰亭盛荟所在的东圃，被城中村、厂房围绕，密密麻麻、拥拥挤挤。个人预估里面业主后后面还是会换，因为噪音，周边环境，学位留不住人。但是，我们也不妨设想一下，周边的茅岗村旧改已经启动，黄金三角CBD力度够大，好的配套都是会渐渐向优势区域集中和倾斜的。如果熬得住，板块的提升力度能够覆盖开发商的实力不足。
保利天汇—广州第二座保利天字大城
在广州，保利对板块重建、旧改，高端系列打造是非常有经验的。越秀则依靠广州地铁，开发一系列刚需产品。所以有句话说：“越秀拓荒，保利收割”。保利天汇作为天河小新塘旧村改造所属的项目，体量巨大。目前只是首期是打口啤，同时试水市场。它首先没有硬伤，而现在所有的不足，如 教育、医疗、生活氛围，都可以靠保利后天开发弥补。
作为广州第二座保利天字产品，保利的品牌就可以溢价3至5千，这也是市场愿意买单的价格。参考佛山保利天悦的热卖，以及在成都、重庆等的复制。保利在“天字”系列品牌打造上是下重金的，也已经形成了溢价。保利天汇从品牌，逼格，大盘、物业保障，买入后面都不用换，宜住宜投。保利的客户是有忠诚度的，“买房跟着保利走”，这也侧面说明它的业主体验感好。
三：产品兰亭盛荟—大户型很好，小户型很差
兰亭盛荟的特殊构造，所谓噪音、风水、震动都是主观存在的短板，它属于典型的产品不行板块行。也正是这样才造成价格低洼，而这些低洼会被填平的。有一个很具体的例子：美林海岸，其实更吵，但没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格、你比周边的便宜到一定程度…就会有购买力如入场了。所以在看好金融城、琶洲、鱼珠板块情况下，兰亭的确是最好、最容易的切入点。只是它的大户型壕无人性，小户型毫无人性。122㎡四房空间利用率高，房间的尺寸和空间感好，户内承重墙少，改造的空间大。
71㎡的两房两厅一卫小户型，不仅实用面积只有58㎡左右。而且细长设计， 1的房间面积很小，小到摆入1.5米的床都很是勉强，家具都需要定制。主卧次卧几个房间挤一块，都是共墙，私密性太差。我有客户就被这样的户型吓退，实在是接受不了。
保利天汇—容积率高，2梯8户
保利天汇吹风价4.3~4.8万看似不贵，但是一期主打79平紧凑小三房。如果综合考虑到是2梯8户，容积率高和单体楼高密度小区，这个价实际上是不便宜的。 最小面积78平产品，做到了2 1房，整个空间算是比较方正。一期的小户型消化很快，108平带入户花园的3 1房也很讨人喜欢，动静合理方便实用，我有客户在等着抢。后面的产品肯定会更优化，当然价格也会提高了，一期是放到市场上的温度计。
四：购买人群科韵路很多码农买兰亭盛荟，也有许多珠江新城、琶洲上班的新贵。保利天汇用户受众很有针对性，科学城智慧城上班的人，以及天河公务员等稳定高收入人群。
不管怎样，都是起码能拿出一百万首付的家庭，天河的这两个新盘自带流量，也说明了广州市场的购买力。新房对于有一定实力的人来说，非常有吸引力，有时候甚至是一种“必须”。他们可以只是因为“住别人住过的房子，心里有疙瘩”就选择新房，买来也就是自己住，涨价了也不会卖。而恰恰是这样的购买驱动，也无意中实现了投资的收益。这一切来得那么自如，因为从资本层面已经走在了许多人前面。
兰亭盛荟与保利天汇的业主们会在意你们对楼盘的吐槽吗？两个楼盘会卖得不好吗？不会，需求永远在，市场就是这么现实。分化，就是这么残酷。
