杭州今年最高单价法拍房成交（8.6折成交杭州法拍变）
杭州今年最高单价法拍房成交（8.6折成交杭州法拍变）由于这套法拍房买方仅需承担契税，个税和增值税由卖方承担，加上无须中介费，比从二手市场同价格购入，成本又低了约4400元/㎡。但这套房子的评估价是866万，也就是说，最终的成交价，比起评估价还低了4万。这是中城汇的第一套法拍房。作为今年上半年才交付的次新房，手边买房和好找房数据均显示，小区至今尚无二手房成交案例。也因此，坊间有人将这次法拍视作中城汇二手房价格体系的风向标。毕竟左桥西右申花，还是热门TOD，值得看高一线。虽然有人和买入价相比（原房东2019年4月购入，总价约611万），得出不到2年半，转手就赚250万的结论；
◎Tips：今日共1盘正在登记，明细见文末
01
本周，地处拱墅区的中尚汇府（即中城汇），有一套房源被法拍。
面积约144.65㎡，最终成交价为862万，折合单价59592元/㎡。
这是中城汇的第一套法拍房。作为今年上半年才交付的次新房，手边买房和好找房数据均显示，小区至今尚无二手房成交案例。
也因此，坊间有人将这次法拍视作中城汇二手房价格体系的风向标。毕竟左桥西右申花，还是热门TOD，值得看高一线。
虽然有人和买入价相比（原房东2019年4月购入，总价约611万），得出不到2年半，转手就赚250万的结论；
但这套房子的评估价是866万，也就是说，最终的成交价，比起评估价还低了4万。
由于这套法拍房买方仅需承担契税，个税和增值税由卖方承担，加上无须中介费，比从二手市场同价格购入，成本又低了约4400元/㎡。
也就是说，这套房真实的价格水平，相当于二手市场上5万6不到的净价，比看起来的还要低不少。
换作以前，如果有业主准备好了庆祝横幅，看到这个价格，真会犹豫还要不要挂。
不挂吧，板块房价确实上了一个台阶；挂吧，连评估价都拍不到。
同期还有一套兰园拍卖，约170㎡，以1325万的价格成交，比评估价低了125万，相当于打了91折。
02
网红次新房低于评估价，武林豪宅91折，感到意外的人，当然会对这些价格不满意。
但是，《层楼》经过统计后发现，8折左右成交（相较于评估价），已经成为当下杭州法拍房的常态。
法拍房的角色，正在从正向“价格灯塔”，进行着180°的大转身。
以7月1日-13日为例，杭州一共进行了49次法拍（不含富阳桐庐临安建德淳安），其中有32套，最终成交价低于评估价，占比为65.3%。
平均溢价为-16.71%。
即便算上有正向溢价的7套房源（另有10套流拍），整体溢价为-14.25%。
也就是说，平均下来，打了8.6折成交。
不仅如此，能拍出高溢价的房源也越来越少。像7月1日-13日，溢价最高一套房源是翡翠城，评估价687万的房子，拍到了765万。
溢价率仅11.4%。
03
具体到单盘，除了中城汇之外，7月截至目前，法拍的次新房并不多。
其余热度较高的盘中，7月6日法拍的文鼎苑，最终成交价比评估价低了14%，恰好处于法拍成交的平均线水平。
相比之下，一些老小区就更惨了。
一次叫价就成交的房源频频出现
像一套闲林街道的春天花园，评估价540多万的房子，最终成交价为380万，相当于打了7折。
还有一套临平街道的理想湾，评估价421.46万，最终成交价296万，同样也是7折。
由于法拍的起拍价常常就是评估价的7折左右，这些7折成交的房子，还有一个名字——“一锤定音”房。
也就是一位买家，叫价一次即结束，正应了那句“无敌，是多么的寂寞”。
据统计，这样的房子，在49套里有5套，占比超过10%。
04
从前年开始至今，杭州的法拍房大致经过3个阶段。
第一阶段是价格“正向灯塔”，平均溢价率大约是20%，时间一直持续到今年年初。
尤其是在一些次新房小区，常常有更高的正向溢价。
拿今年来说，年初18万4的宜和园中式合院成交（后来买家悔拍），打开小区价格空间的同时，成为杭州史上第二贵法拍房。
若是追溯去年，更是有10万9的翡翠海岸，7万1的金麟府，成为当时业主傲娇的资本。
老小区也不甘示弱，桥西的名城公馆拍到近10万，德信晓宸拍到5万5，搞得横幅漫天飞舞。
甚至老破小也鸡犬升天。根据《层楼》统计，去年11月1日至12月10日，主城区范围内、评估总价在206万以下的老破小房源（住宅），杭州一共拍了8套。
结果，所有房源均以溢价成交，平均溢价率达到了20.5%。
05
第二阶段是“僵持阶段”，时间从今年3月3日，杭州将法拍房纳入限购后，持续数月。
这一阶段的特点是，法拍房整体呈现明显降温趋势，不仅房源数量减少，而且流拍率也大大增加。
像4月上旬，杭州一共进行了36次住宅拍卖，其中11次成交价高于评估价，11次流拍。
低于评估价成交的为14套，占比38.8%。
也就是说，这个阶段里，想拍高价的人少了，但试图捡漏的人也没有那么多。
第三阶段从6月开始至今，可以称作“负向灯塔”阶段。
这个阶段最大的特点就是，成交价低于评估价的房源占比逐步提高。像6月，121次法拍中，低于评估价成交的有66套，占比54.5%。
7月1日-13日，这个数字更是提高到了65%以上。
06
如果这个结论成立，那接下去将要法拍的房源会不会“瑟瑟发抖”？尤其是一些热门小区。
比如本月，位于上城区的杨柳郡将有两套房源法拍。
一套约145.85㎡，起拍价590.982万；另一套约133.77㎡，因为涉刑事案件，1元起拍。
两套房源的评估单价，一套5.78万，一套6.29万。手边买房数据显示，杨柳郡近1个多月的最高成交价，为61800元/㎡。
这也是杨柳郡首次有房源被法拍，作为离老杭州核心区最近的一个“万人摇”楼盘，天生自带光环的杨柳郡在法拍市场的表现令人充满遐想。
还有一套中大文锦苑也很引人关注。
作为现象级的学区房，中大文锦苑一墙之隔，就是学军小学本部。小区本身环境也不错，拥有约3000㎡的中心花园绿地。
中大文锦苑上次法拍还要追溯到2019年，一套140.58㎡的房子，起拍价875万元，折合单价约6.2万元。
最终以1291万元成交，单价飙到了9.2万元/㎡左右。
此次法拍的这套，面积143.47㎡，起拍价1125万，评估价1500万，折合单价10.46万/㎡。
恰逢学区房整体位于“情势微妙”的阶段，文锦苑会不会成为又一个文鼎苑，值得关注。
在成为正向“价格灯塔”的时候，法拍房曾是杭州“房价蝴蝶效应”的起点。
法拍房高价——拉动二手房上升——与限价新房的倒挂拉大——新房中签率降低，是杭州楼市长盛不衰的逻辑链之一。
如今这个链条的第一环趋势逆转，后面的骨牌会怎么运行，大家拭目以待。
