国金大厦写字楼市场价格（趁写字楼低谷期捡漏）
国金大厦写字楼市场价格（趁写字楼低谷期捡漏）博瑞大厦内部情况。 图片来自京东拍卖博瑞大厦项目 图片来自京东拍卖万人围观7折下手京东网络司法拍卖平台显示，10月17日，博瑞大厦被成功拍卖，成交价为20.37亿元，竞买人为北京拾捌时宜企业管理咨询有限公司（以下简称为“拾捌时宜”）。天眼查显示，拾捌时宜由凯德（中国）商用有限公司间接全资持股。评估信息显示，博瑞大厦位于朝阳区团结湖附近，地处于北京CBD区域。博瑞大厦建于2012年，此次拍卖标的为地下-3层至-1层的车库，以及地上4层至25层的办公楼宇。《华夏时报》记者了解到，博瑞大厦此次拍卖的总建筑面积约5.82万平，评估单价为5万元/平米，评估总价为29.1亿元。如此计算，博瑞大厦的成交价实际上较评估价打了约7折。
博瑞大厦拍卖页面。 截图自京东拍卖
本报记者 李凯旋 李贝贝 北京报道
今年以来，北京的大宗交易市场实际上并不算活跃。不过，《华夏时报》记者注意到，近期的一宗写字楼交易却引得超万人关注。10月17日，凯德集团以标的评估价的7折成功拍下北京CBD商圈的博瑞大厦，后续将会对该项目进行资产改造升级。
在业内看来，凯德集团的此次投资属于“逆周期投资”。相关数据显示，2022年前三季度，北京大宗交易额同比下降超55%。而就在博瑞大厦7折出售之前，同属于核心地段的“格格府”王府世纪大厦起拍价远低于评估价，但也最终流拍。
万人围观7折下手
京东网络司法拍卖平台显示，10月17日，博瑞大厦被成功拍卖，成交价为20.37亿元，竞买人为北京拾捌时宜企业管理咨询有限公司（以下简称为“拾捌时宜”）。天眼查显示，拾捌时宜由凯德（中国）商用有限公司间接全资持股。
评估信息显示，博瑞大厦位于朝阳区团结湖附近，地处于北京CBD区域。博瑞大厦建于2012年，此次拍卖标的为地下-3层至-1层的车库，以及地上4层至25层的办公楼宇。《华夏时报》记者了解到，博瑞大厦此次拍卖的总建筑面积约5.82万平，评估单价为5万元/平米，评估总价为29.1亿元。如此计算，博瑞大厦的成交价实际上较评估价打了约7折。
博瑞大厦项目 图片来自京东拍卖
博瑞大厦内部情况。 图片来自京东拍卖
值得关注的是，博瑞大厦自身的背景较为复杂。目前，博瑞大厦尚未腾空，仍有空间处于租赁状态。《华夏时报》记者了解到，博瑞大厦的原所有人为北京特尔特企业发展有限公司（以下简称为“特尔特”），其背后的债权人为厦门国际银行。公开资料显示，特尔特由大连的永嘉集团有限公司控股，其成立于1995年，主要从事房地产业务。
针对竞拍此资产的原因，10月20日，凯德集团对《华夏时报》记者表示：“此收购符合凯德集团的投资策略。通过发挥‘一个凯德’生态在投资管理和运营，以及开发方面的全面能力和优势，实现资产增值，为投资者带来优质回报。”
“卖卖卖”同时“买买买”？
作为一家国际型的房地产集团，近年来，凯德集团在中国市场上的投资动作频频。公开资料显示，凯德集团是亚洲大型多元化房地产集团，总部设在新加坡。凯德集团业务涉猎广泛，投资组合横跨多元房地产类别，包括综合体、购物中心、办公楼、住宅及物流地产等。
截至目前，凯德截团业务已经遍布全球40多个国家的260个城市，新加坡和中国为其核心市场。据悉，凯德集团已经在中国40多座城市运营200多个项目。此外，博瑞大厦的成交之所以备受关注，其主要原因也是竞买者凯德集团自带“明星身份”。
值得关注的是，近两年，凯德集团在中国的房地产业务是买与卖同步。2021年6月份，凯德集团向平安人寿出售了包括北京、成都、杭州等在内的6个来福士资产组合的部分股权，凯德集团预计回收资金约96亿元。早在2018年1月份，凯德集团还曾剥离了价值约83.65亿元的20个购物中心组合。
与此同时，凯德集团也在“买买买”。2021年4月份，凯德集团斥资36.6亿元收购了上海闵行数据中心园区。约1个月后，凯德集团再度出手，以5亿元的价格收购了大连软件园腾飞发展有限公司50%的股权，将自身对该项目的持股比例上升至100%。2021年10月份，凯德集团花费16.83亿元收购4个优质物流资产。
由此看来，凯德集团在不断优化自身的投资组合。此外，凯德集团自身的组织架构也有所调整。2021年3月份，凯德集团将旗下的投资管理平台和旅宿业务整合为凯德投资，并在新加坡证券交易所上市。而凯德集团则借此退市，并将旗下的房地产开发业务负责主体凯德地产私有化。
针对重组一事，凯德集团首席执行官李志勤曾表示，由于存在较长的培育期，房地产开发业务的价值在公开市场未能得到充分体现。将房地产业务私有化能够让集团更好把握房地产开发周期，并优化不同资产类别和市场回报。
10月19日，一位不愿具名的商业地产业内人士对《华夏时报》记者说：“近两年，凯德集团在中国的投资力度明显加大。同时，凯德集团擅长逆周期投资。”《华夏时报》记者注意到，自2022年以来，北京写字楼市场低位运行，大宗交易也并不活跃。
第一太平戴维斯发布的数据显示，2022年三季度，北京甲级写字楼净吸纳量仅为8425平米。2022年前三季度，北京全市甲级写字楼累计净吸纳量为9.31万平米，同比下降84.8%。此外，戴德梁行发布的数据显示，2022年三季度，北京写字楼整体空置率环比上升0.8个百分点至14.6%。其中，CBD、金融街等五大核心商圈空置率环比上升1个百分点至10%。
大宗交易方面，第一太平戴维斯发布的数据显示，2022年前三季度，北京大宗投资市场累计成交金额约为226.85亿元，同比下降55.2%。此前，同样位于北京核心商圈的“格格府”北京王府大厦流拍，其起拍价11.2亿元，较评估价下降约3.2亿元。
博瑞大厦价值几何
上述业内人士向《华夏时报》记者透露：“虽然大宗交易活跃度不足去年同期，但自10月份以来，写字楼市场的大宗交易有所增加。卖家主要是地产商，而买家则是包括凯德集团等在内的一些金融投资集团或者新商业企业。不过，大宗交易市场仍主要是以买方市场为主。”
或许由于大宗交易处于低位运行期，凯德集团才得以用7折的价格拍下博瑞大厦。那么，博瑞大厦的投资价值究竟几何？
高力国际提供给《华夏时报》记者的数据显示，2022年三季度，CBD区域平均租金为358元/平米/月，折算成天来计算，则是约为12元/平米/天。“CBD区域的写字楼租金有小幅回调，但降得不多，不过退租的企业比去年增加，现在可选的写字楼比较多。”10月19日，长期从事北京写字楼交易的王力（化名）对《华夏时报》记者说。
王力对《华夏时报》记者说：“博瑞大厦的建造时间比较新，而且距离地铁站比较近。不过，无论是商业氛围还是一些生活配套，是比不上CBD核心区的那几栋写字楼的。目前，博瑞大厦的租金水平大概是9元/平米/天。”
凯德集团方面对《华夏时报》记者表示，后续，集团会对博瑞大厦进行资产升级，进一步提升资产价值。
此外，凯德集团对《华夏时报》记者表示，集团坚定在中国发展战略，长期看好中国市场。作为一家扎根中国、深入本地的外资企业，中国的强大和高质量发展，将为凯德集团带来更广阔的市场空间和发展机遇。凯德集团对未来前景充满信心，将积极寻找机会扩大投资，把握中国机遇，继续投入深耕。
