老人公寓可行性研究报告（陕西XX老年公寓可行性报告）

老人公寓可行性研究报告（陕西XX老年公寓可行性报告）第五部分： 投资估算及经济、社会效益和环境效益　　（1）、投资估算：总投资1060万元人民币。　　（2）、经济效益分析　　1，生产成本估算:职工工资：固定职工56人，人年均工资及福利10000元，年工资福利共56万元。行政办公及燃料动力费50万元。维修费1060万元×3% =31.8万元 年均总成本137.8万元.　　2，年收入估算　　按500个床位设计，按70％的入住率实际床位收入350个床位，每个老人入住按500元/月，实际年收入为500×12×350＝210万元3，资金回收：每年回收资金为72.2万元。需要15年可以收回投资成本。因此，在人口老龄化日益突出的今天，建设陕西**老年公寓，将在一定程度上能解决这些问题，使得老年人老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐 。　第四部分：**建社陕西**老年公寓的优势1、秦岭山脉层林叠嶂、鸟语花香，环境相当静谧优雅，视野开阔，自然景观

随着中国的人口老龄化程度加剧，老龄化问题日益凸现，老龄问题已经成为一个不容忽视的社会问题，而我省老年公寓的建设根本无法满足老年人养老的需要，绝大部 分老人仍是"居家养老"。加之，老龄问题不仅是政府的事情，而且是整个社会所要面对的共同问题，也就是说，解决老龄问题需要政府和社会力量的共同努力。
为此，我们申请在西安市**区**建设"陕西**老年公寓"，在**建设老年公寓，具有广泛的现实意义，将开辟第一个人和自然充分和谐的老年居住、养老场所，我们也愿为解决我省老龄问题贡献自己的力量。

第一部分、陕西**老年公寓的概况
机构名称：陕西**老年公寓
机构住址：西安市**区**
设计标准：国家标准《老年人建筑设计规范》（GB/T 50340-2003）
占地面积：200亩
绿化面积：绿化占总面积的80%即为160亩。
总投资：1060万元人民币
宗旨：努力落实"老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐"的老年工作方针，建立和完善以生活照料、医疗保健、体育健身、文化教育和 法律服务为主要内容的老年服务项目，创办全国一流的老年公寓，全心全意为老年人服务。

第二部分：陕西**老年公寓立项的社会背景

（1）、建国以来，我国的人口年龄结构发生了很大的变化。目前我国60岁以上老年人口数已经达到1.3 亿，占全国总人口的10%以上。依据我国人口普查资料对21世纪人口老龄化过程的预测，我国已提前进入了人口老龄化"第二阶段"，即人口老龄化的迅速发展 阶段。2010～2040年将是中国人口老龄化速度最快的时期，据估计这一阶段老年人口比重平均每10年提高3.99%，预计到21世纪中期，我国老年人 口数量将超过4亿，占全国总人口的28%，每四个人中就有一位是老年人。
（2）、我省老龄化的速度大大高于全国年均增长3.2％的速度。我省未来10年我省老年人口的急剧增长和老龄化高峰的提前到来是不可避免的，我省老龄化问 题将变得更为严峻。早在80年代末我省就已经步入老龄化社会，90年代以来，人口老龄化程度不断加剧，人口老化形势日益严峻，老年人口无论是在数量上还是 在总人口中的比重都在不断提高。目前，我省60岁以上人口已超过375万，按照国际惯例，已进入老龄化社会。据悉，我省老龄化的速度大大高于全国年均增长 3.2％的速度。随着人口老龄化程度的加剧，老龄问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视的影响。

（3）、老年人的生理、心理需求的方面比其他人群更多。从少年，青年，中年，一路走到老年，人的心理和生理发生了巨大的变化。步入老年以后，人在心理和生 理上发生与青壮年完全不同的情况，叫做老化现象。主要表现有身体功能的变化、感觉功能的变化、心理功能特征的变化、生活结构的变化等。据研究表明，老年人 需求的方面比其他人群更多，这包括：

1，健康的需求：老年人常常能感觉自己身体的变化，尤其是70岁以后，人体生理功能的衰退是显著的。对于健康的需求是老年人普遍存在的一种心理状态。人到 老年，常有恐老、怕病的心理，所以在条件允许的情况下老年人更关注自身的健康状况。
2，工作的需求：这对于退休的老年人更强烈。他们大多尚有工作能力，聚然间离开工作岗位肯定会产生许多想法，他们有的希望再次从事工作，以体现自身价值。
3，依存的需求：人到老年，精力、体力、脑力都有所下降。有的生活还不能完全自理，这时他们希望有人照顾，尤其得到子女的亲自照顾。子女的孝顺，将会使他们感到有所依靠。
4，和睦的需求：到了老年，人更希望自己有个和睦的家庭环境，不管家庭经济条件如何，只要全家和睦，邻居关系融合，互敬互爱，互相帮助，老年人就会感到温暖和幸福。
5，安静的需求：老年人一般都喜欢安静，怕吵怕乱，有些老年人就怕过星期天，这一天子女、儿孙都来了，乱嚷嚷地度过一天，对老年人来说，这样的星期天是"苦恼的星期天"。
6，支配的需求：老年人原来多为一家之主，掌握家中的支配权。但由于年老后社会经济地位的变化，老年人的家庭地位、支配权都可能受到影响。这也可能造成老年人的苦恼。
7，尊重的需求：老年人离开工作岗位可能会情绪低落，如果得不到尊重，就会产生悲观情绪，甚至不愿出门，长期下去，则会引起仰郁和消沉，埋下疾病的祸根。
8，求偶的需求：丧偶对于老年人来说是极其沉重的打击，丧偶后生活寂寞，心理表现无助，有很强的找个伴的愿望，希望有人照顾。
（ 4）、老年人的心理问题日益突出。人口老龄化和老年人问题，是当前社会普遍关注的社会问题。人到老年，常有恐老、怕病、惧死的心态，加之家庭日趋小型化， 青年人与父母交流少了，势必造成他们的落伍感，甚至发生心理问题。老人中差不多有三成的老人都存在着这样或那样的心理问题。因离退休的社会角色转变而产生 的心理不适应现象，如出现焦虑、抑郁、孤独和失落感，整天愁眉苦脸，唉声叹气，夜不能眠；和子女远离后空巢感以及代沟造成的隔阂等。老年人有固定的生活模 式，其个性和行为方式已定型，容易看不惯变革中的一些现象，对后辈消费方式和价值观念常常不理解，以致喋喋不休或怨叹不已，影响家庭和睦与身心健康。因 此，面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，必须未雨绸缪，关注老年人，关心老年人的生活质量，真正实现"老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有 所乐"。
（5）、人口老龄化影响家庭结构和家庭赡养的功能。长期以来，我国长辈与子女之间是一种"哺育"与"反哺"的关系，即长辈抚养子女，子女赡养长辈，这也形 成了中华民族敬老养老的传统美德。随着人口老龄化的日趋严重和计划生育国策的落实，以及人的预期寿命的不断提高，由此将形成越来越多的新的"四世同堂"家 庭，这样一对夫妇至少赡养2-4个老人，在这种情况下，一般家庭很难承担传统意义上的养老义务。

（6）、老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。新世纪开始银发浪潮滚滚而来，而且老年人口基数大、发展 速度快、来势凶猛。因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统 观念等原因主要以居家养老为主。主要形式有与子女共居、与子女邻居、独居，除此以外还有托老所、福利院、临终关怀医院以及老年公寓等。老年公寓（老年社 区）是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供老年人居住的住宅。它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的住宅。老年公寓兴起于北欧一些国 家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、天津、大连等城市近几年也相继建成老年公寓。随着经济的发展、人民生活水平的 提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。

第三部分： 建设陕西**老年公寓的必要性
（1） 陕西养老机构的现状
1，老年公寓的建设供不应求。目前，养老服务事业的发展与老年人口增长相比显得相当滞后。当前我省的养老服务现状无法满足老年人养老的需要，绝大部分老年 人仍是"居家养老"。以西安市为例，西安市作为中国西部内陆城市，经济发展程度的局限，使老年福利的经济基础受到一定程度的影响。全市60岁以上的老龄人 口有90万人以上，但目前全市有市、区、街道、乡镇福利机构66所，床位数1650张：社会力量新建的老年公寓等社会福利机构20多家，有床位数3000 多张，合计床位数4650张，占老龄人口的0.05%，而国外一些发达国家，进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5％左右。若入住老年公寓和 养老机构的老人占总人口的比重，按3％的比例分析，90多万的老年人中，将有近3万人入住老年公寓和养老机构，而目前不足5千多个床位，这远远不能满足随 着人口老龄化发展对老年公寓的需求。也远远落后于发达国家的5-7%的比例，无法满足老年人养老的需要。
2， 如果从现有的床位和实际入住情况看，还存在入住率低的问题。究其主要原因不外乎老人收入低、"居家养老"的观念依旧，还有一些养老机构的设施简陋、服务质 量水平不高等原因，造成大多数养老机构里生活的老人只能得到基本的生活需求，这些都呼唤着社会各方力量能多渠道解决老龄化问题。
3，国家 标准《老年人建筑设计规范》（GB/T 50340-2003）未能得到很好落实。老年公寓的设计问题涉及千家万户，关系到每一个人，特别是老年人的居住问题直接影响到每一个家庭，影响到社会各 个层面。对老人来说，谁都喜欢在一个舒适安全的居住环境里享受晚年生活，可是，在安康小区、绿色小区、精品小区遍地开花的今天，老人在家中发生摔伤、碰伤 的事却屡屡见诸报端，冲击着每一个有老人家庭的视野和神经。老年公寓的设计应如何适应老龄社会，如何满足老年人的住房需求，已成为我们所面临的、迫切需要 考虑的问题。面对我国老龄化人口越来越多这一趋势，面对大量增加的"银发浪潮"，一些专家认为，我国现行的住宅体系在设计理念上对老年人的需求考虑不多， 国家颁布自2003年9月1日起实施的国家标准《老年人建筑设计规范》（GB/T 50340-2003）未能得到很好落实。因此，尽快建立能够适应老龄化社会需求的老年公寓住宅体系已刻不容缓。

4，大多数养老机构还停留在集体宿舍的层面。放眼国外，甚至东南沿海，集娱乐、休闲于一体的养老机构随处可见。目前，我省837个养老机构分布于市、区 县、乡镇、街道办等各级行政区域，大多数养老机构还停留在集体宿舍的层面，老年人成了被管理和服务的对象，要服从安排，独立性很少。如：养老机构有严格的 作息时间，只有赶上点，老人才能吃上饭。而在家中，想吃想睡的自由在这里被剥夺了。伙食、娱乐活动也比较单一，老年人吃的是份饭，平时的娱乐活动只有下 七、打麻将。
5，老年服务机构服务质量令人揪心，我省养老机构有2508名从业人员，这些人员大多为下岗职工、农村务工者。他们没有一个人经过上岗培训，大多缺乏老年 人护理知识。在铜川市，敬老院的从业者几乎都是从农村来的，没有专业的护理知识，平时的工作只是打扫卫生、帮老人打饭等。 老年人需要交流，不能自理的老年人更需要交流，可护理人员满足不了他们的需要。
6，护理人员严重不足。我省平均每个从业人员要承担7.2个床位的服务量，这些影响了养老机构的服务质量，致使一些不能自理的老人住处时常充满浓浓的尿臭味，住所用品也不能及时清洗，污垢随处可见。

（2） 社会对老年公寓的需求迅速增长。
1、 我国步入老年型社会后，高龄老人迅速增长，对于三个基本方面的服务需求将变得愈加迫切，这就是日常生活照料服务、精神安慰服务和医疗保健服务。这是由于国 家推行计划生育政策，一般家庭只生育一个孩子，构成所谓"4.2.1"或"4.2.2"（在农村）家庭结构，目前，独生子女一代已进入婚育期，他们一方面 要投身于现代化建设，参与激烈的社会竞争，培育下一代，又要照料双方四位老人，委实难以承受如此的重负。这就使得从居家养老向社会养老过渡变得势在必行。
2、 随着高龄老人人数的较大增加，对社会服务的需要会越来越多，越来越迫切，他们的生活用品需要人代购，家务劳动需要人帮助，饮食起居需要人照料，特别是老年 人身体本身机件的老化和病损，需要求医购药，都离不开他人配送和护理。同时，高龄老人除了日常生活和身体需要照顾外，他们在精神生活方面也需要得到不断的 填充，需要得到感情交流，有些老人甚至常常有人能够聆听他（她）们的絮叨，有对久远往事不连贯的回忆，也有对飞速发展的社会新事物的不入时评。这就需要为 他们提供像老年公寓这样的场所和环境，
（3）、建设老年公寓是大部分老年人的心愿。
目前老年人提及最多的问题是"生活有人照料"，和"看病就医方便"。老年人对养老方式的选择近年来呈现出以下特点。在经济上要靠自己。子女随着工作生活节 奏的加快及本人所受压力的加大，子女在赡养老人方面的表现在弱化。解决老年人的养老、就医看病的问题显得尤为迫切。现在越来越多的老人愿意自己设计自己的 晚年生活，尊老敬老自古以来就是中华民族的一个传统美德，弘扬为老助老的时代风尚，本着敬老爱老的精神，以爱心照顾长老，诚意为长者提供一个舒适、宁静、 受敬重而温馨的乐园。建立一个老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿 .

因此，在人口老龄化日益突出的今天，建设陕西**老年公寓，将在一定程度上能解决这些问题，使得老年人老有所养、老有所医、老有所学、老有所为、老有所乐 。
　
第四部分：**建社陕西**老年公寓的优势

1、秦岭山脉层林叠嶂、鸟语花香，环境相当静谧优雅，视野开阔，自然景观独秀，气候宜人，是休闲、避暑的好去处，还有许多国家级保护树种，行走在树下，可 看到小鸟在鸟巢中出出进进。每天早上，林区内各种鸟叫声此起彼伏，优美的声音在晨风中回荡，十分悦耳动听。如此丰富的生物资源，以其生态系统之完整性和原 始性，将使人与自然和谐相处，回归大自然，返朴归真。陕西**老年公寓附近高大挺拔的树木，各种花草独特的芳香味，风掠林梢的林涛声，悦耳的鸟鸣声，潺潺 的流水声，静谧的林中空地，令人陶醉的空气等，都有利于身心之健康。**陕西**老年公寓及自然生态项目，其形式新颖，内容丰厚，方法可靠，前途广 阔，是一项很有发展前途的事业。**陕西**老年公寓的建成，可带动其他项目的发展，也促进其他相关行业的发展。
2、**陕西**老年公寓虽然远离喧哗的市区，但是又不远离城市中心，目前西安野生动物园、植物园等项目已经建成，**建设**老年公寓即将是西 安市决无仅有的居住养老的好地方，每逢节假日，儿女们可以到**陕西**老年公寓陪伴老人，和老人一起交流感情，让老人的余生在这里得到真正的幸福和 欢乐，在生活上和精神上得到安慰。
3， 陕西**老年公寓建成后，可是让老人们在这里享受到充足的护理、医疗、膳宿及康体的群体生活。定期为老年人进行身体健康检查，各种营养套餐搭配科学合理。 在这里生活的老年人无病可以休养，有病可以得到医治，休闲时可以娱乐，康复时可以运动、游玩。因此，在这种背景下，陕西**老年公寓选定了**作为开 发的重点，有着重要意义。
4，陕西**老年公寓将严格按照国家标准《老年人建筑设计规范》（GB/T 50340-2003）执行。
5，陕西**老年公寓的宗旨：努力落实"老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐"的老年工作方针，建立和完善以生活照料、医疗保 健、体育健身、文化教育和法律服务为主要内容的老年服务项目，创办一流老年公寓，全心全意为老年人服务。

第五部分： 投资估算及经济、社会效益和环境效益
　　（1）、投资估算：总投资1060万元人民币。
　　（2）、经济效益分析
　　1，生产成本估算:职工工资：固定职工56人，人年均工资及福利10000元，年工资福利共56万元。行政办公及燃料动力费50万元。维修费1060万元×3% =31.8万元 年均总成本137.8万元.
　　2，年收入估算
　　按500个床位设计，按70％的入住率实际床位收入350个床位，每个老人入住按500元/月，实际年收入为500×12×350＝210万元
3，资金回收：
每年回收资金为72.2万元。需要15年可以收回投资成本。

3、社会效益
直接解决56人的就业问题，另外临时性工作还解决200人。带动了周围旅游景点的旅游发展。建立西安市第一个"**老年公寓"，在社会上会造成重大影响，提高的品味。
　　4、环境效益
　　**老年公寓是建立自然生态系统，以自然景观为主体，触合区域人文、社会景观，居住在这里的老人通过与自然的交往，达到了解自然，回归自然的目的 使居住在这里的老人享受到自然生态所带来的好处，做到人与自然，和谐相处。

第六部分：可能出现的不利因素和解决途径

（一）可能出现的不利因素：
1、尽管老龄化问题已经成为一个全社会的问题，但由于受区域经济的影响，和传统"居家养老"观念的制约，老年人福利机构利用率不高，入住率不足，经济困 难，不愿意投入过多的资金，导致陕西**老年公寓的经营也可能遇到困难。
2，老年人大多数还保留节俭美德，无法承受较高的价格，存在消费观念的问题；同时，市场上老年商品的单一，老年商品和服务市场也不发达，我国老年产业市场 面临着市场匮乏与老年人消费需求脱节的窘境，目前，"朝阳产业"尚未做大做强，我国专门从事老年人产品的企业甚少，要从事老年生活用品服务，会因采购成本 高且老人购买能力低，可能发生亏损的局面。同时因建设陕西**老年公寓的投入大，资金的收回周期长，也有可能导致陕西省**老年公寓的经营困难。
3，全国各地相继出台了一些老年人福利机构的建设、服务标准性的政策，如《社会福利机构管理站兴办法》、《老年人建筑设计规范》和《老年人社会福利机构基本规范》等法规和行业标准，但仍然有许多机构各行其是。
4，老年公寓总体造价比普通住宅项目高出五成至一倍，而投资的回报率与普通房地产项目相比没有多少优势，甚至在以上尴尬情况下更有低于普通住宅回报率之势。
5，老年公寓是一个投资回收周期比较长的行业，盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、降温取暖费、水电煤气 费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等。办老年公寓的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开 办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续 费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调 解对养老机构都带来人力和物力上的负担。

（二）解决途径：
1 对于建设老年公寓服务事业来说，我们一定要建立长远发展的战略观念，要有足够的耐心与信心。这是因为据全国老龄工作委员会提供的数据，目前我国老年人市场 的年需求为3000亿元，到2005年这一数字为6000亿元，2010年将达到1万亿，尽管目前我国每年为老年人提供的产品不足500亿元。但这些数字 恰恰描绘了老年产业的美好前景，因此我们相信，只要有长远的打算，细水长流一定会逐渐做大做强。

2 近年来，各级政府和老年工作管理部门不遗余力地在政策、财力等方面加大对老年事业的投入和支持，这将会是我们有信心搞好老年服务事业的强大后盾。

3 不断加强与各地老年公寓联系，互相学习，取长补短，不断总结经验，把陕西**老年公寓的各项工作做好，打造全国老年公寓服务工作的一流水

第七部分：可行性研究结论
　　**陕西**老年公寓项目实施的可行性，可从两个方面的材料来判断，一是旅游资源的丰富程度，基础设施具备的程度；二是市场测算和发展前途。**陕西**老年公寓项目，按前面论述，开发这一项目是可行的，前途是远大的。
在投资方面，陕西省已制定了放宽政策改善投资环境的若干规定，在税收、土地使用等方面有优惠政策。可以肯定地说，**陕西**老年公寓项目是可行的。