望京老破小地铁房值得买吗（500万刚需如何置业望京核心区）

望京老破小地铁房值得买吗（500万刚需如何置业望京核心区）5.小区点评另外现有配套，华彩，合生麒麟社，凯德，新世界百货等商业，已经遍布整个区域，这还不算到处可见的物美，京客隆，711等各种超市便利店，看病可以去望京医院，美食我个人比较喜欢的望京小腰，羊鸡火锅都在这里可以品尝，学校上文已经提及，在这里就不再多说了。环境的话北小河公园适合带孩子去游玩，区域里还有南湖，望和，望湖等7，8个大大小小的公园可以带着家人，适合老人锻炼休闲。4.再说说配套和环境听长辈讲望京是80年代就已规划的区域，这一点从这里大部分房子的房龄就可以看出，2000年左右的小区占据主导，所以你来到这里会觉得道路有自己的特色，凯德mall品牌没那么多，占地面积没那么大，有的学校虽然被强校合并，校舍翻新，但还能看到岁月蚕食的痕迹，因为规划建设早，这里的配套可以说比较完善了，交通方面，四轨交汇的区域并不常见，13，14，15和机场线，交通路网，东北四环与五环、京密路（机场高速）与京承高

最近有不少粉丝提出希望我们《佳爷房谈白话二手房》栏目可以去踩踩望京，帮忙看看500万能不能在那边置业，说实话，这个预算想要上2居，又不想小区环境品质太差，在大望京挺难找的，更多的还是老旧小里看看，相对来说老房子我觉得差异化没那么明显，你可能说这个小区安静，那个小区脏乱差，但这种感官因人而异，物业，环境，房子品质如果有明显差距的两个老旧小社区，那价格一定一个天上一个地下，也不用做对比了，所以今儿先打算说说咱大部分人能够的着且关注度比较高的房子。

1.首选聊聊满足预算的小区，利泽西园，南湖东园，中园望京西园123，望京新城，花家地西里南里，澳洲康都，望京花园西区。以上都是能够得上两居的小区，望京西园三区只能看看80多平一改二户型。当然望京很大，肯定会有遗漏，如果有了解偏差的地方，也欢迎望京老炮及时指正，帮忙补充。

2.提到望京，喜欢的人不夸张的说觉得这里跟朝阳cbd没两样，占据着东北四环五环之间朝阳地界，配套也没得挑，喜欢的真喜欢；不喜欢的人觉得那不以前就是个村吗，光看新楼了，老楼也不少啊。路斜街边到处停车，楼密人多嫌乱。但我了解啊，除了地段好上班方便真有一部分朋友是为了孩子上学考虑的，说实话这个逻辑一开始我也没太明白，后来小区里问了好些个业主，才知道很多是在望京上班兼顾孩子上学的需求，不想孩子在朝阳上太差的学校，所以宁肯五六百个买这，也不看我大海淀一眼。家长们也比较实在，当我问到望京的学校怎么样时，得到的答案通常都是在朝阳还可以，来这就别提学区了，老师挺负责，这几年在提升等等，从实际情况来看，望京有陈经纶，首师大，三帆，朝师附，景山等多个名校集团入驻，在朝阳区域内教学水平属于在上升阶段，在整个朝阳，家长们还比较关注这里。

500万的小区，上这边的陈经纶有戏，但未必一定有戏，比如澳洲（今年划片直升了）和利泽，因为东湖湾，上京新航线，望馨三个小区是最稳的划片，但价格贵难以垫脚去够，澳洲康都，利泽有机会上，但是不是100%上，生源紧张势必会有调剂的可能，这点家长们需要注意。三帆大西洋新城划片，500w两居没戏，陈经纶望京实验，像望京西园三区和宝星园划片，但满足预算的是西园的1改2户型。另外南湖小学略弱，明远划片，但因为学校占了人家地界，中学可以上。花家地片区，花家地小学望京乃至朝阳都比较有名，但中学94中，家长口碑相对一般。

4.再说说配套和环境

听长辈讲望京是80年代就已规划的区域，这一点从这里大部分房子的房龄就可以看出，2000年左右的小区占据主导，所以你来到这里会觉得道路有自己的特色，凯德mall品牌没那么多，占地面积没那么大，有的学校虽然被强校合并，校舍翻新，但还能看到岁月蚕食的痕迹，因为规划建设早，这里的配套可以说比较完善了，交通方面，四轨交汇的区域并不常见，13，14，15和机场线，交通路网，东北四环与五环、京密路（机场高速）与京承高速出行足够了，你开车经过这里也许看不见西门子大厦，看不见望京soho，但每每开车经过五环，阿里，摩托罗拉，绿地这些高楼林立，还是会让你感到一些敬意。说这里可以姘美朝阳cbd也不为过，毕竟这里也是北京最大的国际商务区，世界500强总部汇集地，像互联网、电子、汽车、通信等产业也吸引了全国各地年轻人来到这里实现梦想。

当然很多人会问这里的发展潜力是不是已经很有限了，但最近电子城北扩区（就是我们工作室望京来广营那个区域）的消息又出来了，这里将吸引阿里北京总部及更多科技创新企业入驻，伴随而来的是医疗，教育，交通等配套的完善，甚至还有新的住宅项目在这里建设，这其中包括很多朋友提到的华越北京，800-1000万的预算在望京找品质三居的难度不亚于我开头提到的500万在这里找次新两居的难度，这也是为什么崔各庄这个项目备受关注的主要原因，价格符合预期。

另外现有配套，华彩，合生麒麟社，凯德，新世界百货等商业，已经遍布整个区域，这还不算到处可见的物美，京客隆，711等各种超市便利店，看病可以去望京医院，美食我个人比较喜欢的望京小腰，羊鸡火锅都在这里可以品尝，学校上文已经提及，在这里就不再多说了。环境的话北小河公园适合带孩子去游玩，区域里还有南湖，望和，望湖等7，8个大大小小的公园可以带着家人，适合老人锻炼休闲。

5.小区点评

望京500万的需求选择，在第三点通过学区维度给大家做了简单点评，我在说说我踩盘看房的感受，这次我主要去了望京核心区，soho附近的望京西园123区和望京新城。

如果各用一个字点评的话就是1区的乱，2区的静，3区的新，新城的旧。

西园1区

给我最大感受就是有种进了大杂院的感觉，带电梯塔楼院落稍好，回迁房，公房，商品房混搭，内部道路两旁停满了车，且道路很窄，没有明显的道路标识，只是在门口标注了出入口，可以想象早高峰时两车相向而行，进退两难的尴尬情景。行人在小区可随意穿行，划线车位充分被利用，甚至占用了人行和车行道，整个小区基本完全没有找到老人孩子独立的活动空间，7层无电梯矮板外观看和市区其他2000年左右的房子没有什么不同，但楼道内部更像是七八十年代红砖楼的既视感，这里的物业费从几毛到一块多不等，但你至少肉眼感受不到每个院落的差距在哪。

说完缺点，咱也说说亮点，小区距离14号线和15号线换乘站望京站约1000米，还算方便，配套也够用，小区外围临街商业较多，社区里带白家庄分校小学，西门挨着医院。

房源的话，不论是塔楼还是小矮板，户型格局相对来说比较规矩，南北通透的七八十平2居和再大点90多平大2居房源较多，500-600万可看房源很多，塔楼楼层好，卖相不错的2居，突破600万的也不是没有，整体来看西园卖家报价和底价价差比较明显，甚至会发现有的90平2居和70多的2居价格差不多的现象，这也是市场平稳的大背景下比较常见的情况，对于购房人，在选这里的时候真心劝您好好聊聊，多议价。

西园2区

和1区对比，2区相对安静一些，因为是比较纯粹的直管公房社区，小区里明显干净整洁一些，1块多的物业费，也是西园三个区里唯一大门口需要刷门禁的小区。

小区中心有大花园和健身器材，东侧有儿童乐园，孩子们有独立的玩耍区域，单元门的门禁都是完好的，小区环境整体要强于一区很多。如果是老人居住，选一个低楼层，我觉得是可以的，但80平左右2居出房少，总价在550-600之间，可选择空间不是很多，而且因为楼梯形状原因，户型不那么方正是一个相对明显的缺陷，另外，小区还有110平左右的3-4居，700万起步的价格，是否值得，我觉得看您的需求，上学的话同样也是白家庄小学分校和首师大附属实验学校分校，需要过马路到1区上学，也还算方便。如果西园三个区对比，整体生活舒适度来看，我个人更喜欢这里。

西园3区

2001年左右的纯经适房小区，当年3700左右的价格，那一年大西洋新城应该也就5000左右的价格（如果我没记错），从外立面看是三个区里最新的，而且小学中学均可以在陈经纶分校（望京实验学校）就读是这个小区房价高于1区2区的主要原因，也是开放社区，车位相对1区2区还是宽裕一些，三个空中花园是让我印象较深的细节，花园下方设计成了上下层的停车场，可以说使得小区的地上空间得到充分利用充分利用。

开放小区一般会自带商业配套，这个小区也不例外，银行，餐饮可以在这里看到，小区中部的农贸大楼据说现在改成停车楼了，原因是当初就是停车楼的规划，现在是恢复用途。停车楼西侧就是陈经纶分校，分为两个小区小学部位于马路东侧的宝星园小区，在三区的是初中部。

户型的话，500-600之间在这里只能看看80多平的1改2户型，出房少一些，这里大部分都是100平左右2居，总价650左右，再有就是面积更大的3居了，我唯一给您的建议就是别买楼体凹进去的户型，采光基本没有。

望京新城

这个小区不太想做过多描述了，因为和上述小区相比，塔楼带电梯是他的优势，但相对来说房龄老一些，98年左右的房子， 社区物业听业主讲也就那样，但从我实地感受小区环境如果您不是要求那么高，我觉得还可以，划片学校小学是白家庄小学，中学是首都师范附属实验学校，学区在望京一般，但离的近确实方便。

户型的话受制于塔楼和那个年代比较奇特的外立面形状，户型好朝向不多，同样不太方正，这里虽然也有八九十平2居，总价也在550-600万之间，但综合来看，学校比不过西园3区，密度比不过2区，价格和1区比又没太大优势。

6.总结

如果用两个字形容望京，我更愿意用“均衡”来形容这里，经历20年的发展，这里的交通，生活，教育，医疗，商业等配套早已成熟，但这里仍然还在稳步发展着，教育资源升级，望京北部区域的产业规划，也给这里注入新的活力和期待。

作为刚需购房人的您恰巧正在考虑这个区域，除了需求，我认为更应该看看在别地有没有更好的选择，因为实话讲这里的好房子价格并不美丽，价格美丽的房子和其他区域相比你也很难找到太大的优势，这是很现实的问题，很多朋友买房总爱问我这里值不值，拿出2个区域让我替您选择，但我认为情人眼里出西施，最适合你的，就是最值得的。

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