福州龙湖云峰原著上叠面积（福州五四北龙湖云峰原著分析）
福州龙湖云峰原著上叠面积（福州五四北龙湖云峰原著分析）122平米：四房两厅两卫，三开间朝南，优势在于客餐厅南北通透，劣势在于走廊空间浪费过多，双卫位于最内部，同时空间都较小。90平米：三房两厅两卫，位于中户，三开间朝南，主流布局，优势在于89的主卧依然设计L型衣柜。分析：2017年底土拍收官，龙湖拿下四区的首幅地块，地块面积适中，地形方正，没有安置房等配建，容积率较低，开发开间较大。对于地块而言确实不错，可惜摆错了位置。在楼市火热期楼面价高达2W，对比目前区域的售价，可以说也是一次失败的尝试。对于杨廷区域的四个地块，在同一天拍出，隔壁的2017-55号就是绿城入榕的首幅地块，楼面价高达1.9W的纯商柳岸晓风，另外2017-57，2017-58号世茂拿下的高配比安商房，目前交房的世茂五四理想城。对比来说，虽然两幅优势的纯商PK两幅高配比安商，不过从拿地价都现在去化，可以说高配比安商完胜。目前云峰原著和柳岸晓风也即将交房，可以说两个外来房企的四区
继续楼盘分析，五四北新盘基本都写过了，还剩下杨廷的龙湖云峰原著，今天来分析看看。
楼盘规划龙湖云峰原著：备案名（龙湖璟宸苑），地处：福州市晋安区新店镇杨廷水库用地南侧
项目占地77亩，规划7栋高层住宅，15栋叠拼，共907套，无安置房配建。
2018年1月18日，龙湖地产以22.22亿元竞得宗地2017-56号地块。楼面价20507元/平方米，地块面积77.39亩，容积率为2.1，配建4521平米幼儿园。
分析：2017年底土拍收官，龙湖拿下四区的首幅地块，地块面积适中，地形方正，没有安置房等配建，容积率较低，开发开间较大。对于地块而言确实不错，可惜摆错了位置。在楼市火热期楼面价高达2W，对比目前区域的售价，可以说也是一次失败的尝试。
对于杨廷区域的四个地块，在同一天拍出，隔壁的2017-55号就是绿城入榕的首幅地块，楼面价高达1.9W的纯商柳岸晓风，另外2017-57，2017-58号世茂拿下的高配比安商房，目前交房的世茂五四理想城。
对比来说，虽然两幅优势的纯商PK两幅高配比安商，不过从拿地价都现在去化，可以说高配比安商完胜。目前云峰原著和柳岸晓风也即将交房，可以说两个外来房企的四区首次尝试都以失败告终。
90平米：三房两厅两卫，位于中户，三开间朝南，主流布局，优势在于89的主卧依然设计L型衣柜。
122平米：四房两厅两卫，三开间朝南，优势在于客餐厅南北通透，劣势在于走廊空间浪费过多，双卫位于最内部，同时空间都较小。
项目位于五四北杨廷区域，距离地铁一号线2.1公里，帮助不大，距离新店外环450米，驾车出行有一定帮助。北侧水库，东南侧也没有空间扩展，周边全是在建楼盘，生活气息较差，总体而言区位一般。
楼盘2018年底全部领证备案，备案均价2.7W，别墅3.5W，高层住宅优惠价2.3W。目前网签397套，去化率43%。
备案过去两年时间，网签依然是不理想，不过对比楼盘的备案详情，会发现楼盘的网签都集中在7栋高层住宅，尤其以90平米的中户为主。虽然区位不佳，不过凭借纯商定位和大力度优惠，依然吸引了不少刚需客源。
对比目前周边的新盘，杨廷区域的去化确实艰难，目前隔壁的绿城柳岸晓风网签377套，去化率32%，同时还有熙悦府存在，可以说目前区域去化最好的居然是高配比安商房五四理想城。
这也印证了这两年福州楼市的发展，边缘区域的新盘，高配比安商房保障资金回笼，同时房源较少还可以做大力度优惠去化，反而纯商拿地价高，房源多，库存压力反而巨大。
项目位于五四北杨廷区域，优势在于纯商地块，户型设计尚可，劣势在于周边区位较差，库存竞争大。目前楼盘的网签也比较分化，集中在高层住宅的90户型。可以说楼盘优劣势也比较明显，当然目前楼盘去化率看上去不算太高，但是还能依靠小户型配合优惠价吸引特定客源，后续的大户型和叠拼将是一大难点。
题外话经常听到大家说某某盘放到哪个区位，价格可以卖到多少。对比目前市区的新盘，安商为主，纯商地块不规整或者偏小。可以说五四北的柳岸晓风和云峰原著，虽然滞销不过地块却不错。大家觉得这两个楼盘如果区位换一下，可以卖多少？
