北京东坝房子值得购买吗（东坝值8万吗京投北熙区）

北京东坝房子值得购买吗（东坝值8万吗京投北熙区）

京投以起拍价接手东坝车辆段三宗地块上盖项目，指导价分别为8.1万/㎡和8.6万/㎡，综合楼面价5.01万-5.2万/㎡，有充足的楼地价空间。

价格上京投拥有足够的降价空间，也有足够的利润空间，看似可以“吃掉”整个朝阳新房市场，但仅基于客户是否肯花8万 的均价落居东坝。

京投东坝项目案名已确定：京投发展·北熙区。
首期开盘是西块地，面积80-120㎡的两居、三居，不到700套，总价650万左右起。

项目首开是西侧地块也就是一期，和东地块一样属于落地区，首开一期是刚需款，户型面积80-120㎡。
东地块户型有下跃产品，但数量不多，户型区间在80-134㎡之间。
三期是北地块，北地块属于大平米户型135-190㎡。
项目共规划34栋，上盖区21栋，是6-18层的洋房 小高层，落地区是20-26层的板楼。总价650万左右起。



1地铁上盖房等于地铁共振房，谁买谁傻眼
京投在北京可以说是承接TOD项目的大户，2019年1月拿下的京投发展岚山地块在地铁16号线北安河站南侧50米处。
全盘地铁上盖，地面垫出高度与车辆段停车加以覆土层进行园林绿化。我们可以参考京投发展岚山来了解一下东坝地块未来可能的呈现。
如图：京投发展岚山示意图

地铁上盖盘目前技术无法解决的问题在于“共振影响”、“噪音影响”。



我们在网上搜集了一部分住在地铁旁或地铁上盖盘业主的贴吧求助以及回答：





居住在地铁上盖盘和地铁旁项目的贴吧用户亲身分享的结果：共振带来噪音影响生活。

即使周边会拥有商业、轨道交通、成熟综合体规划，但住地铁房的吧友的推荐：不是长久之计，尽快搬家。
对于持有相反意见的朋友，北京也有不少TOD地铁上盖项目的现成二手房：琨御府、四惠交通枢纽盘等。
我们也托住在地铁边的粉丝录了一下开窗后地铁经过时的声音视频，粉丝表示：有钱一定会搬离这个噪音源。

，时长00:16（八通线八里桥站旁地铁经过住宅声音实拍）
大可实地体验一下，轨道交通上盖和轨道交通旁的住宅，车辆经过时的共振和带来的噪音等污染是否可以长久坚持住下去。
（琨御府实拍）


（四惠实景截图）
地铁上盖房=地铁“共振房”，是住在这种项目的业主亲身经历“实锤”的事情。
2地铁上盖住宅项目，单价一般低于区域平均水平
TOD模式住宅据统计，普遍保值率升值率要比周边可享受轨道交通的项目低10-15%。

以琨御府为例，2014年开盘售价7.4万/㎡，时隔8年，琨御府现在二手房价格在8.1万/平米。



根据周边二手房链家平台统计数据，近30天链家数据带看量达100次，近90天无成交。


琨御府作为周边最新的二手房项目，至今的二手房价格普遍低于周边年限较短的项目，甚至不如2010年以前的老项目。
由此可见，TODM模式住宅项目不仅是一个地铁“共振房”，同样买后的保值升值率也很有限，二手房价格普遍低于同区域其他二手房项目。

3高压线 地铁共振 大户型 高价拿地，京投亏本杀进东坝，可能超低价入市
①周边实勘不利因素
京投周边不利因素不仅是地铁共振，地块上高压线塔横穿也是一大不可逆的不利因素。

，时长00:11

该高压线塔基座位于-1地块围挡内部，如该段车辆段基座上建设住宅，朋友们买房就要注意了：买不得。
②高地价拿地，地块属性或将做大户型入市。 利润空间和现实情况综合考量，京投很肯超低价销售

京投拿地虽然楼地价差空间较大，但相比于周边新房项目拿地价还是高出很多，三宗地块总地价约175亿元。


京投高地价拿地，亏本杀进东坝，周边现实情况无法支撑项目以8.1-8.6万/㎡均价销售，京投有可能超低价入市。

4东坝楼市房价严重透支，7万 已经卖不动，使馆区概念支撑不了高房价，区域降价成为必然，东坝可能重回6万 时代
①发展有周期，现状无法支撑7万 房价

目前的东坝是一个尚待开发的板块，未来10年都将成为一个集中建设的区域，也就是集中开发的大工地。
东坝核心区内楼盘以“第四使馆区”和“第二个三里屯”为主要销售理念。
使馆区和三里屯存在的升值空间需要一个过渡期，完全建设完成到可带动板块价值时间需要5-8年。
②板块价格透支，新房7万 难去化，大降价已成趋势，未来可能重回6万

华樾国际以限竞房身份入市现售价约7万/㎡，是东坝核心区第一个住宅项目，入市早，抢占了东坝核心区无新房的先机。

华樾国际在德贤御府入市后，销售量也有成下滑的趋势可见东坝以目前的情况7万 的价格已经严重透支。

仅靠使馆区概念无法支撑东坝现有的新房房价。
作为使馆区建设，周边的环境改善、基础设施建设、配套资源建设，不会仅只有使馆区、三里屯、大型体育场馆这么单一。
以7万 的价格买现在的东坝实属不值，在售项目想快速去化整体区域大降价是必然趋势，京投入市东坝未来可能回到6万 时代。

6“崔金即将暴雷”北京东北三大坑不可进！
京投冲击东坝，不仅可以在价格上拉低整体东坝新房价位，超低价入市，对金盏、崔各庄等周边辐射板块新房冲击巨大。

（金盏新盘项目）

（崔各庄新盘项目）
金盏6万 ，崔各庄8万 ，板块同样无法支撑，又无生活配套，无地铁，生活交通两不便。
双板块去化目前已成难题，京投超低价入市搅局东坝，连带搅和了“崔金”，“崔金”即将暴雷，想“存活”大降价在所难免。