s2线经过哪些地方（S2线将启动建设梯度推进设区）
s2线经过哪些地方（S2线将启动建设梯度推进设区）四是城市建设治理水平有待进一步提升。说白了就是基层治理体系不完善，城市风貌还不够好。三是城市产业发展有待进一步增强。说白了就是在此前发展过程中，贵阳市的支柱产业偏低端，对经济增长的支柱作用不足。一是城市能级和辐射带动作用有待进一步提升。说白了就是贵阳在省里长期唱“双城记”的过程中，没有达到省会城市应有的首位度。按照规划文件给出的判断，贵阳市要“实现打造成为全省核心增长极和西部地区重要经济增长极的战略目标仍任重道远”。二是公共服务资源供给能力有待进一步提升。说白了就是公租房、医疗、教育等相关城市资源跟不上需求。
今天文章较长，请耐心观看。
最近，贵阳市发改委公示了一批“十四五”专项规划文件，其中新型城镇化和投融资方面的内容与贵阳楼市息息相关。
所以今天的主题，又是读文件、划重点。
首先要关注的，是过去贵阳市在新型城镇化发展过程中面临的问题。
一是城市能级和辐射带动作用有待进一步提升。说白了就是贵阳在省里长期唱“双城记”的过程中，没有达到省会城市应有的首位度。
按照规划文件给出的判断，贵阳市要“实现打造成为全省核心增长极和西部地区重要经济增长极的战略目标仍任重道远”。
二是公共服务资源供给能力有待进一步提升。说白了就是公租房、医疗、教育等相关城市资源跟不上需求。
三是城市产业发展有待进一步增强。说白了就是在此前发展过程中，贵阳市的支柱产业偏低端，对经济增长的支柱作用不足。
四是城市建设治理水平有待进一步提升。说白了就是基层治理体系不完善，城市风貌还不够好。
五是城乡融合发展有待进一步提升。说白了就是公共资源分配不均，农村发展速度相对滞后，与城市融合的进程较慢。
从这五大问题分析可以看出，政府对贵阳目前面临的问题心知肚明，相信也制定有相应的解决方案。
但王阳明教育我们，知行合一方能大成。贵阳的新城镇化进程是否顺利，最终还是要落到行动上来。
其次需要关注的，是贵阳新型城镇化的发展目标。这个部分先来看一个表述。
“展望2035年，城镇空间格局与新型城镇化发展相适应的……教育、医疗文化、住房等公共服务体系趋于完善……”
住房，被纳入了与教育、医疗和文化同权的公共服务体系中。而在此之前，住房二字前往往会加上“保障性”三个字做定语。
我不知道这是表述上有歧义，还是本意就是如此。若市场上所有住房都进入公共服务体系中，那么房地产市场一定会发生天翻地覆的变化。
不过从当前政策趋势来看，房地产脱离市场的可能性不大。但成为普惠型大宗商品的可能性却不小。
再往下，关注这部分内容里关于城市规模的说法。
一个新的概念是，“梯度推进”。原文为“梯度推进清镇市撤市设区，修文县、息烽县、开阳县撤县设区，拓宽城区规模。”
“梯度推进”在此前关撤县（市）设区的相关表述中应该从未出现过。从这次专项规划的表述来看，清镇市会首先设区。
至于修息开，则是下一个梯度的工作。因此有理由判断，修文县在“十四五”期间很可能不会撤县设区。
贵安新区也是需要重点关注的关键词。
“推动更多优质资源向贵安新区聚集、高端产业向贵安新区布局。推动云岩区、南明区、观山湖区城市资源沿数博大道向贵安新区流动。”
“加快构建以贵安新区和云岩区、南明区、观山湖区为核心，联动其他组团协同发展的城市组团发展体系。”
“2025年，贵安新区经济总量达到400亿元以上。”
类似的表述在城市规模这部分内容中相当多，充分说明了贵安新区在“十四五”期间新型城镇化发展中的重要性。
在我看来，类似的表述甚至有些孤注一掷的意味。贵安新区在“十四五”要么生、要么死。没有中间选项。
除此外，专项规划还披露了贵安新区的人口规划。目标是“聚集常住人口50万人以上”。
50万人是个什么概念呢？七普白云区常住人口也就45万多人。可以看出，贵安新区的任务之重、野心之大。
除了贵安新区，在既定发展格局下，东部产业新区也值得关注，不过需要关注的点却不算积极。
专项规划描述，东部产业新区要“发展发展中高端业态，打造以酒、茶、药、食品等名特优产品为主题的地标性国际旅游休闲消费目的地”；
“发展铁路、航空、陆运口岸经济……打造引领全省对外开放的门户”。
虽然说得高端，但总结下来无非就是卖特产、做物流、搞消费。因此，我个人并不看好东部产业新区的发展速度。
尤其是考虑到乌当区当前经济发展状况不佳的情况，整个东部产业新区的未来都显得扑朔迷离。
再往下，专项规划大篇幅地提及了推进农业人口有序转移的问题。这是一个非常重要的部分。
具体做法是，“在政策上更有针对性地支持异地城镇化”“培养一批具备中高级技能水平的制造业工人和现代服务业从业者”；
“支持企业特别是规模以上企业以及吸纳农民工较多的企业开展岗前培训、新型学徒制培训和岗位技能提升培训，并按规定给予培训补贴”；
“切实落实进城落户农民工随迁子女以公办学校（幼儿园）为主的入学（园）政策，完善随迁子女在流入地参加升学考试和接受中等职业教育免学费政策”；
“切实解决好农业转移人口住房问题，扩大公租房覆盖范围”“加快推进农业转移人口基本养老保险和基本医疗保险跨制度、跨地区转移接续”等。
为什么这部分内容如此重要呢？只因贵阳市部分区域的农业人口，尤其是三县一市的农业人口依然较多。
以清镇市为例，七普的常住人口接近63万人，仅次于云岩、南明、花溪和观山湖。
但按照2020年统计年鉴，清镇市的非城镇人口比例依然高于60%，乌当区的情况也比较类似，非城镇人口比例较高。
根据七普数据，贵阳市目前依然有119.29万人为乡村人口，这部分人有序转移为城镇人口，势必能增强贵阳的消费能力和经济增长能力。
从专项规划给出的措施来看，政府方面还是在尽可能解决转入农业人口的公共服务问题，而这恰好也是压在他们身上的大山。
因此总体上，我对专项规划这个部分的落地实施抱有蛮大期待。
再往下，关于人才引进部分的内容，我就不抱有多少期待了。这部分内容我就不再摘取，总之就突出俩字儿：没钱。
比起部分其他城市的“给钱式”人才引进方式来看，贵阳真的不具有任何特殊的吸引力。只能说，政府确实想做最大努力，无奈现实如此。
继续往下，在关于提升城镇服务水平的内容中，也有不少关键词值得关注。
“增加城区路网密度，实施‘断头路’畅通工程和‘瓶颈路’拓宽工程，完善快速换乘接驳系统。”
对于这一条发展路径，我举双手双脚赞同。但问题是，概念虽好，但过去执行下来的情况却不好。尤其是断头路，每年都说要搞。
“建成2号线、3号线一期、S1线，加快建设S2线，建成有轨电车T2示范线。”
关于轨道交通的这部分内容其实有重大变化。此前2号线开通时的表述是这样的：
“择机启动S2线一期北段、有轨电车T1线、T2线、T5、T7线有轨电车线路项目建设。”
专项规划这次确定了两个事儿。一是S2线一期北段会在“十四五”期间启动建设；二是T2线会在“十四五”期间建成。
我知道有人肯定会对保证“上半年开工”的T2线存有疑虑。但据我所知，目前T2线确实已经获批，并且招标工作已经完成，详勘及迁改工作很快会展开。
以上就是我个人认为有必要详解的部分重点内容。
至于新型城镇化专项规划里的其他部分内容，这里就不一一详解了，感兴趣的朋友可以到市发改委官网中查看。
除了新型城镇化专项规划外，还有投融资专项规划内容值得关注。
碍于文章篇幅，投融资专项规划里的投融资措施、资金保障措施等我就不再复述。
但在这个专项规划中，有一个与房地产密切相关的部分不得不仔细分析——“以保供给为重点优化房地产投资”。
这部分内容的综述是，“加大保障性住房建设，有序扩大城市租赁住房供给，加强保障性住房和房地产新业态投资，保持房地产投资稳定增长”。
“十四五”期间，贵阳市将加大安居房投资建设。在六城区及贵安新区集中规划建设一定规模的安居房小区，扩大保障性租赁住房供给；
鼓励支持社会力量按保本微利原则，通过自行开发或投资合作等方式建设安居住房；
大力实施人才公寓和产业园区配套住房建设；稳步推进棚户区和老旧小区改造。
大力加强旅游地产投资。创新旅游地产项目投资运营模式，扩大旅游地产项目销售。
积极扩大养老地产投资。积极引进房地产、医疗、金融保险等优势企业投资，着力建设一批医疗康复、旅居养老地产项目。
强化文化地产项目投资；持续加强城市综合体建设投资。
这部分内容极其重要，基本道明了“十四五”期间贵阳贵安房地产投资的玩法：不能单纯做开发。
未来五年想要拿地，企业必须带上安居房、人才公寓、产业园区、文旅、养老、文化或商业综合体其中之一。
这样做的好处是，可以推进贵阳三产发展，进一步打造宜游宜居的文旅城市形象。
坏处是会增加企业投拓的工作量，拉长项目建设周期；同时，也有可能产生一批为了噱头而噱头的概念性项目。
此前我也表达过自己对概念性项目的疑虑，如今看来，购房者在未来的置业过程中会收到更多的洗脑信息。
当然，只要把握住“产品 地段=真实价值”的要点，选对房其实也不算什么难事。
关于投融资专项规划再多说一句。规划内披露了很多相关重点项目信息，我截取了部分如下，感兴趣的朋友可以仔细查看。
由于前一个部分解读专项规划快写吐了，接下来的部分我稍微快一些。
企查查显示，中铁置业花溪十和田项目公司成立，名为贵阳中铁澄丰置业有限公司。
该公司注册资金1亿元，注册地址为花溪区溪北社区亨特翰林A1栋二层商用房，经营范围包括房地产开发、房地产营销策划、酒店管理等。
该公司由中铁置业集团贵州有限公司和贵阳花溪区城南置业有限公司共同出资成立，其中前者占股95%。
既然项目公司成立了，那么项目距面世也就不远了。不知道中铁这次会不会再拿出一个“云字辈”的项目来。
毕竟在此之前，中铁置业的云著、云湾都算比较成功。我盲猜一个“云河”的案名。
这里顺便给大家解惑：为什么我总是热衷于报道这些设立公司的信息？
一是因为，设立公司的信息很多时候代表了企业的布局方向；二是因为，大家了解每个公司对应哪个项目其实十分重要，一旦需要对簿公堂，至少免去了查询工作。
据官媒报道，今天市领导会见了上海均和集团高管一行，双方围绕在金融服务、城市运营、产业园区建设等方面开展务实合作进行了深入交流。
在交流中上海均和集团方面表示，将“深度参与贵阳贵安发展，创新供应链管理、金融服务的产业模式”。
在官媒报道的表述上本身没有太多亮点，甚至连政企双方达成共识的说法都没有。但其实均和集团本身是有不少亮点的。
均和集团是中国的500强企业，深入涉足的业务包括全球大宗交易、金融服务与投资、城市运营与民生、产业园区建设与运营等。
从某种程度来说，均和集团与恒力、雪松、复星等企业类似，都可以为贵阳带来城市面貌和产业方面的升级，非常值得引入。
如今恒力已经落地，雪松据说今年也有机会进入贵安，均和集团是否也能以类似的路径落地，值得关注。
10月10日，中共中央、国务院印发《国家标准化发展纲要》。
根据《纲要》，未来从住房、物业服务，到新能源汽车、无人驾驶，以及平台经济、共享经济等领域，将推进和完善标准化建设。
其中，房地产服务，土地、矿产资源等自然资源节约集约开发利用，城市设计、城市历史文化保护传承与风貌塑造、老旧小区改造，街区和公共设施配建，房地产信息数据、物业服务，住房保障等领域均会产生相应的标准。
我是这么看的。标准化一定会提升房屋品质，同时也可能扼杀部分房企的创造性，并且还可能让城市变丑。
活生生的例子就在身边，具体哪个区和哪个项目我就不直接说了，确实不好看。最近倒是有了改善。
所以，标准化这个事儿，最终还得看怎么去制定以及制定了哪些方面的内容。
像是工程品质、监理流程，我都十分支持标准化。但像是产品设计等，我认为还是应该保持企业的独立性。
据哈尔滨日报报道，为促进哈尔滨市房地产市场健康平稳发展，哈尔滨市住建局联合哈尔滨市财政局等多个部门制订了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。
虽然《意见》名为稳，但“救市”情绪还是十分明显。像是放宽二手房公积金贷款房龄年限、施行购房补贴政策等，均是类似情绪的行政表达。
救市救的是谁啊？救的是企业或购房者吗？其实都不是。从终端来看，救市主要还是在救财政。
只要地方对于土地财政依赖存在一天，那么救市的行动就总会有出头鸟去做的。
不大涨也不大跌，这是我们很多相关从业者对未来中国楼市的判断。但在这个逻辑之下，却会让土地财政受到影响。
要回答为何影响的问题，首先要了解另一个问题：购房者到底存不存在刚需？
昨天在B站看视频时，有个业内UP主认为，楼市里的“刚需”并不存在。而真实的“刚需”是“追涨”。
对于这个观点，我大部分赞同。但除了“追涨”外，确实还有另一种“刚需”，即家庭需求，比如婚房。这个内容下次再谈，回到“追涨”。
那既然大部分的“刚需”为“追涨”。那么在房价不再大涨的预期下，“追涨”的“刚需”自然会开始观望。
“刚需”一旦观望，市场立刻就会陷入萎靡，市场萎靡，追求去化的企业就会开始降价，一旦降价，土地也就卖不出价格来。
土地卖不出价格，那么依赖土地财政的地方财政一定会受到影响。所以，哈尔滨看似追求稳定，实为救市，并且救的是自己的财政。
至于救市的正确性与正当性，我认为是有的。东北的现况大家都了解，想要猛然完全送掉土地财政这根线，根本不可能。
有部分媒体认为哈尔滨应该转向新兴产业，进行产业升级，但这些都需要时间。
只不过，哈尔滨这次确实显得急了一些，不知道会不会作为出头鸟被拿来开刀。
今天文章的篇幅已经很长了。相信大家不会介意它再长一点。
最后一部分，延续我上一篇稿件的内容，来聊一聊房地产项目的定价流程，以及成交价与备案价的关系。
首先需要澄清的是，成交底价并不是备案价上下浮动5个点后得出的，而是由企业自行把控的。
之所以这么说，是因为企业可以操作的优惠内容比较多，比如返现、返首付、送物业费等。
举个例子，某项目定价1万，但政府要求备案价不得低于1.1万。这时候，项目公司有三个选择。
一是按照备案价底价正常取证销售，但会影响去化速度。二是说服政府下调备案价，按公司的定价来，这个一般不大可能。三是说服企业总部进行返现等操作。
根据以上情形，我们可以得出两个看底价的方法。一是项目没有做返现等优惠的情况下，备案价下浮5个点即是底价；二是项目做返现等优惠的情况下，要把优惠算入总价中，再结合折扣确定底价。
无论是哪种情况，企业一般会都把对外报价向上提10个点（各家不一样，商业甚至会达到100个点）。这10个点就是折扣体系，能享受到多少折扣，折扣放完就是底价。
总之，在市场好或不好时，开发商的销售底价都可以和备案价没有任何关系。但在市场较好时，我们完全可以通过备案价来推断项目本身应该售卖的价格，避免付出额外的成本。
当然，在我们查询到备案价并且推断出底价时，企业选择卖不卖这个房子给我们，又是另一个故事了……
