中海湖光玖里洋房户型图（鉴盘侠中海首开）

中海湖光玖里洋房户型图（鉴盘侠中海首开）物业费：中海物业，洋房6.18元、联排7.18元层高：小洋房3m、大洋房3.05m、联排3.3m/3.4m地理位置：顺义区后沙峪莫奈花园东侧栋数户数：共72栋1246户楼间距：洋房20-34m、联排别墅8.6-32m

文｜周遐观 编辑｜蔺烟然

在今年北京二批次集中供地中，中海以54.7亿元的价格拿下顺义中央别墅区的一幅地块。仅仅3个多月后，中海即推出“中海首开·湖光玖里”，其楼面价只有2.99万元/㎡，商品房指导价则是5.97万元/㎡，利润空间也相对充足。

近期，财小新实地走访了中海首开·湖光玖里。从购房者角度来说，首付260万元起，三居总价约650万元，适合通勤压力不大，或期望子女就读于国际学校的家庭。如若更看重增值空间或有通勤需要，还需谨慎考虑。

项目简介

地理位置：顺义区后沙峪莫奈花园东侧

栋数户数：共72栋1246户

楼间距：洋房20-34m、联排别墅8.6-32m

层高：小洋房3m、大洋房3.05m、联排3.3m/3.4m

物业费：中海物业，洋房6.18元、联排7.18元

总楼层数：洋房4-6层，联排别墅地上3层、地下2层

采暖：洋房集中供暖（地暖）、联排别墅自采暖

车位比：1:1.2

绿化率：30%

容积率：1.2

梯户：一梯两户

水电：市政（民水民电）

装修标准：精装交付，联排别墅2024年12月30日、洋房2025年5月底

产权年限：地上70年，地下50年

区域可售房源突破2000套

今年6月1日，中海以54.7亿元的价格竞得顺义区顺义新城第19街区19-85地块、19-86地块。随后，首开也加盟了湖光玖里的项目开发。该项目规划建筑面积187262.38㎡，建设用地面积157751.99㎡，控高18m，容积率1.2，起始楼面价约2.94万元/㎡，销售指导价5.97万元/㎡。

拿地仅3个多月，中海首开·湖光玖里即开盘，并一次性将全部1246套房源推向市场。开发商宣传海报上显示，9月18日开盘当日实现销售40.5亿元。

不过，周边竞品也不少。南侧3公里内，有顺义1-8月的销冠和光瑞府，其洋房和小高层产品总价在690万-940万元/套；此外，阳光城·檀悦、公园十七区、建邦·顺颐府、金隅上城庄园、诺德阅墅等项目的别墅产品覆盖1200万-3400万元的改善置业选择。

另据公开资料，除去中海首开·湖光玖里，整个中央别墅区目前可售新房房源约1000套。随着湖光玖里整盘取证，区域可供销售房源数量突破2000套，短期内供过于求的特征明显。并且，后沙峪板块目前换手率和人口涌入的情况并不理想，房产保值增值空间面临挑战。

3公里到地铁站

顺义市场分为三大板块，原市政府所在的老城区、马坡板块的新城区、首都机场附近与朝阳交界的中央别墅区。中海首开·湖光玖里隶属于中央别墅区的后沙峪板块，与顺义其他板块一样，湖光玖里所在地的公共交通并不便利，距离地铁后沙峪站约3.2公里，乘公交车约需13min。从项目出发，走京承高速到望京大概30分钟；往南步行1公里可到达祥云小镇北区，购物娱乐相对方便。

教育资源相对集中，北侧2.1公里为北京四中顺义分校，周边还有海嘉国际双语学校（450m）等多家知名国际学校。此外，北师大附中顺义分校也在规划待建中。

医疗资源方面，项目东侧约1公里为顺义区空港医院，驱车5min能到达新建的友谊医院顺义院区，此外还有和睦家顺义诊所（南侧4.6公里）等国际医疗机构。

作为别墅区，周边有8个高尔夫球场和9个马术俱乐部，高端配套也有覆盖。罗马湖公园、河湿地公园、沙子营湿地公园等为其营造出比较静谧的自然环境。

大面宽与卧室集中

从小区规划来看，中海首开·湖光玖里分为南北区，南区是地上3层、地下2层的联排、合院别墅，共计26栋，毛坯交付；而北区主要为4-6层的洋房，共计46栋，得房率均在80%以上，精装交付。

139㎡四室两厅两卫，是北区洋房户型中得房率最高的，达到84.3%。该户型改良四叶草户型，北侧两次卧紧邻，对于人口不多的家庭来说，可打通做成一个大卧室。三面宽，客厅附带大飘窗设计为阳台，进深达到1.2米，约4.6㎡的较为宽敞，提高了采光效率以及空间利用率。厨房设计在房间东北角，紧邻进户门，餐厨厅一体设计。不过，由于厨房与餐客厅不在同一直线上，公区采光效果还有待交房后验证。

155㎡四室两厅两卫，得房率82.6%，在洋房户型中最低。其南向总面宽为14m，三间卧室朝南，加上三重对流、八窗全明，通风采光效果佳。独立玄关设计，保证了南向侧卧的私密性。厨房、餐厅、客厅和阳台串联一线位于房间中轴线位置，视觉效果上宽敞明亮，空间感强。不过，卧室过于集中问题明显，南向2卧室 北向次卧 2卫生间均集中在房间东侧，多口之家或三世同堂共同居住，起居私密性相对差。

在北区的洋房户型当中，最大面积与最小面积的得房率相差不多。

187㎡四室两厅两卫，得房率为83.9%，户型设计也与155㎡大同小异。客厅面宽增加到6米，更加宽敞明亮。客厅通过落地窗连接阳台，餐客厅一体位于房间中轴线，通风采光效果佳。卧室采用双套间设计，还做出了子母套房，增加了实用性。不过也有卧室过于集中的问题，在装修上还需花一番心思。

得房率83.2%的115㎡三室两厅两卫，户型方正全明设计，双卧和客厅朝南，客厅采用全落地窗设计，采光通风效果好；进户门右手侧即为厨房，客餐厨一体化布局，传菜方便；主卧17.1㎡，采用套房设计，私密性更强，居住舒适度高；进户门正对北侧次卧，私密性较差，由于紧邻厨房，在准备三餐时也会受影响；3间卧室大小设计合理，二孩家庭居住舒适度较高。