红山产业园最新规划图（升级湾区中轴新城）

红山产业园最新规划图（升级湾区中轴新城）龙华全新升级01.二是红山-北站配套规格之高、密集程度之大，完全超乎大家想象，是真正的中央活力区；三是当下红山-北站已经云集了大量的创新型企业、创业公司，包括有不少总部企业，产业蓄势待发。但是，片区不少写字楼一出来，直接被政府打包，以至于企业进驻机会非常稀缺，现在但凡有能对外散售的写字楼，都是难得的机会。

日前深圳史上最强土拍无疑再次吸引了强烈关注，尤其这次大浪强势杀出，限售均价突破7万/平，冲进了由政府背书的7.0时代。

不得不承认，作为深圳都市核心区的龙华，在政府的倾力支持下，依旧是潜力巨大的“宇宙中心”。

而现在，壹地产提醒务必盯紧龙华的红山片区，将是继福田中心区、南山（科技园 前海 后海）之后，深圳第三个新兴商务办公区。

一是龙华地位刚刚全新提升了，不再局限于作为深圳的重点区域，而是要做湾区中轴新城，野心很大，这一操作将实现产值直接翻倍，相当于再造一个新龙华；

二是红山-北站配套规格之高、密集程度之大，完全超乎大家想象，是真正的中央活力区；

三是当下红山-北站已经云集了大量的创新型企业、创业公司，包括有不少总部企业，产业蓄势待发。

但是，片区不少写字楼一出来，直接被政府打包，以至于企业进驻机会非常稀缺，现在但凡有能对外散售的写字楼，都是难得的机会。

01.

龙华全新升级

打造数字经济先行区

要做大湾区中轴新城

红山将是深圳北部办公高地的第一层原因，重点在于当下整个龙华的定位全新提升了。

就在上月初，龙华表态将“打造数字经济先行区”，并进行了官方盖章，明确要“加快把龙华建设成为大湾区现代化国际化创新型中轴新城”。

当中的大湾区、国际化、中轴新城，三个关键词加起来，其实是对龙华中轴引擎地位的再次强化与明确，意味着龙华未来几年的发展定位有了大幅提升，直接瞄准整个大湾区，要跟随深圳建设国际先行示范区的目标，变成湾区中轴引擎。

此消息一出，很多人的感触是：龙华的产业发展终于要发力了。

毕竟这些年关于龙华经济发展缺乏产业支撑的争议从未间断，这次的规划出台，相当于官方对龙华的产业结构升级进行盖章认证，让接下来的产业崛起更有了底气。

但其实龙华的产业实力向来强劲，回头来看，从2011年龙华新区挂牌成立，到2017年龙华区正式揭牌，再到如今，龙华产业发展正在驶入稳进、高质量发展的快车道。

三个层面真正看懂龙华产业实力

第一，不妨从税收变化看，这几年龙华的税收总额稳步提升，2019年已经达到了427.4亿元，相比2015年有39.7％的增长，这点就能反应出龙华的产业实力，毕竟企业多了，税收才会多。

第二，龙华的产业经济发展越来越强劲，截止今年8月，产值亿元以上企业有375家，其中百亿级以上企业8家、十亿级企业30家。

不仅如此，高科技和新兴产业加速聚集，国家高新技术企业由设区之初的139家，增至2570家，目前这个总量稳居全市第三。

另外上市企业总数也由原先的7家，增加到24家，关键龙华一直重视推动企业上市工作，对区内上市企业给予最高不超过500万元资助，据统计目前龙华还有近70家上市储备企业，相信接下来龙华又会涌现一大批上市企业。

第三，企业往龙华聚集效应明显，不妨来看组数据，即便在今年疫情影响下，龙华企业数量不减反增，1月-10月新设立企业就有4.1万家，增长63%。

值得注意的是，今年以来，共有中建三局、中光电、沃特沃德、美晨等50个重大项目落户龙华，预计五年后产值（营收）将达到4000亿-5000亿元。

但当下，龙华的野心绝不止于此，再次先行一步官宣要“打造数字经济先行区”。

要知道，中央在最新的《“十四五”规划建议》中明确提出：大力推动数字经济和实体经济深度融合。这说明从政策层面上已经表态，数字经济将会成为拉动经济增长的重要引擎。

实际上，在国内大循环背景下，国家发展的重中之重就是要进行产业升级，其中数字经济是产业升级的赋能者，将与实体经济一起，成为中国未来5年经济运行的新常态。

而接下来，龙华的首要任务就是打造数字经济先行区。

根据龙华已经梳理出12个产业区块，覆盖各类规上企业1700余家，产值营收超过5200亿元。如果未来通过做强数字经济，完全可以实现产值翻番，相当于再造一个新龙华。

为实现这一任务的发展蓝图，龙华还将按照“一圈一区三廊”的发展格局铺开。

注意，其中很关键的“一区”即中央活力区，由梅林关门户 北站新城 龙华商业中心区域组成，范围大致就是北站—红山—上塘片区，将是核心引擎。

因为在这里，既有总部经济、金融、科技、文化、人才等服务功能，又有购物、文化、休闲、国际商务等功能，这才是深圳的中央活力区该有的样子。尤其红山所在的片区，将是产值超2000亿元的世界级“国际会客厅”，最能代表龙华高度。

北站新城效果图

02.

红山-北站不是虚有其表

集齐了市政配套 商务办公区

配套规格之高，密集程度之大

红山将是深圳北部办公高地的第二层原因，在于除了有最新的政策利好，作为龙华核心区的红山 北站，是全新升级的“南区商务 北区文化配套”格局，即有商务办公区，更有市政配套。

红山-北站宇宙中心称号不再是调侃

记得朋友说十年前去红山-北站，很是荒凉，甚至连车都打不到。相信现在再去一定会感慨“宇宙中心”不再是调侃，而是实实在在的崛起，大批配套起来了，地铁通了3条，作为深圳目前建成的规模最大的交通枢纽--深圳北站也开通了，已经成为“含金量”很高的地区。

2010年红山

2019年红山

2019年深圳北站 来源：龙华融媒体发布

不妨看下红山-北站片区配套图，不难发现，以4号线与6号线交汇的红山站为原点，向外延伸1.5公里，正是密密麻麻的交通、商业、文化设施、医院、学校等配套，很多还都是市级的，并非区一级的。

可以说当下整个龙华的核心配套基本都集中在这，是深圳北部全新崛起的片区。

红山-北站片区配套

具体来看，红山站周边正是深圳北站枢纽、第二图书馆、美术馆新馆、演艺馆、展览馆、简上体育综合体、红山6979的10万㎡街区商业、龙光玖钻10万㎡商业、深圳高级中学北校区、新华医院、第二儿童医院等等。

当然，也有不少产业空间，例如红山6979、龙光玖钻均自带办公楼、写字楼，再往北站片区去就更多了。

最不可忽略的是，红山的这些公共配套已经起来了，正在进入集中兑现期。

• 目前号称龙华版的“南山欢乐海岸”和深圳版的“上海新天地”—红山6979，今年6月已正式开业，开心麻花也已进驻，成为深圳北网红打卡地；
• 另外投资约7.6亿元建设、举办大型体育赛事的简上体育综合体，计划今年完工，明年投入使用；
• 深圳最大的美术馆 深圳第三大的图书馆，“两馆”已落地动工；
• 新华医院 第二儿童医院，两所市级三甲医院也稳步开展。

毋庸置疑，随着大量的顶级配套逐步落地、兑现，都将成为下一轮价值爆发的增长点，并且有两个好处：

一是，这里的配套自然将加速人流、物流和资金流汇聚于此，成为龙华的商业商务 生活文化 休闲娱乐的复合型城市中心；

二是，这些顶级配套兑现后，无疑给接下来的入驻企业创造了很好的办公环境，进而能一轮轮吸引更多的企业落地，陆续形成规模。

因为好的政策条件和产业空间固然重要，但对一些像高学历的教授、专家，以及境外团队而言，他们更会对片区的商务硬件提出更高的要求，像成熟的轨道交通、大型的商业、齐全的休闲配套可能才是工作的支点，才能开启“办公-生活”的无缝切换。

03.

红山-北站商务区进展曝光

原来已经进来了这么多企业

深圳第三个新兴商务办公区

红山将是深圳北部办公高地的第三层原因，更在于现在实地去北站到红山片区走上一圈就会发现，产业发展在跑步前进，已经云集了大量的创新型企业、创业公司。

一出深圳北站，壹地产就被高铁站周边的超高建筑吸引了目光，现代化写字楼已经拔地而起，观感十分震撼，片区的CBD氛围已初步成型。

首先沿着民塘路，呈现出来了高大霸气的建筑群，分布着汇隆中心、汇德大厦、新城CBD商务中心、华侨城创想大厦、鸿荣源天俊等，倒有些深南大道上沿线排布着的各大高新技术企业的风范。

民塘路两侧

再沿着腾龙路一路往北，又是另一番景象，市级配套嵌入其中，龙华创新中心商务办公（红山6979）、约200米高的龙光世纪中心写字楼（龙光玖钻）等，重磅地标性建筑也成型了。

腾龙路两侧

不难想象，这些高端商务区围绕超级枢纽深圳北站而建，享受到的是18分钟达香港西九龙、30分钟通达大湾区核心城市圈、8小时辐射全国15个省会城市。

加上周边又是大量的市级设施配套，这就是地段上的先天优势，都是其它区域难以比拟的。

深圳北站到各经济圈 ，图源网络

最关键的是，深圳北站中央商务区并不是虚有其表，图纸上的美好蓝图都在逐步成为现实，引进了不少高端科技和现代服务业。

目前红山-北站所在的深圳北站商务中心，美团科技、深圳高铁总部、深圳通、深圳计算科学研究院、全棉时代、华阳国际设计集团、中兴网信等近30个大咖都来了，未来他们将形成一个超级总部基地。

值得一提的是，这里面有的是总部型项目，可以“进一带多”，像在建的深圳高铁总部，建成后就是数十家高铁、城际铁路公司的所在地，单单建成初期（五年内）就能带来近1400亿的产值集群。

以及已破土动工的龙华设计产业园（一期）项目，已有水务规划设计院、交通规划设计研究中心、综合交通设计研究院、华阳国际四家知名设计公司总部入驻。

另外红山片区，注册资本43亿的美团科技总部也进来了，确切地址是在红山6979，将加速形成国际一流的产业集群。

对标“贝尔实验室”的——深圳计算机科学研究院，也已落户红山，要建设世界级计算科学跨学科科研平台，吸引了不少科研团队，无疑给龙华产业提升带来了巨大的想象空间。

据悉还有中国平安、中国人寿、幸福人寿、中国水利水电七局处于洽谈阶段，接下来都会陆续进入。

其实按照深圳北站商务中心“550万平商业服务业、60栋办公楼、20-30家大型总部企业及上市公司”的规划，这里即将涌现一大批类似的建筑，形成国际商务群，未来可容纳25万高端就业人口，汇聚大量高端商务人群，打造为具有全球影响力的“国际会客厅”。

因此有理由相信，红山 北站片区，将是继福田、南山之后，深圳第三商务办公中心。

北站商务中心区效果图

04.

品质高 很惜售
是当下红山-北站写字楼特点

值得注意的是，壹地产踩盘还发现，深圳北站商务中心写字楼有两个特点：

一是品质高端。

以即将收官的80万平大城龙光玖钻为例，自带约200米高的甲级写字楼--龙光世纪中心。

从外观看，写字楼属于钻石切割立面的超高层地标级建筑，整体菱形结构，更加凸显整体的时尚感与高档次。

并完全按照国际甲级标准，11.1m超高挑空大堂设计，加上顶部是约2.5万平的万丽酒店，尽显高端大气奢华的商务形象，为龙华的商务带来了新面貌。

另外写字楼每层面积124-2000平，可以满足不同面积段的办公需求。而且不少楼层有两个挑高9米的单位，这种9米层高，留给业主空间想象力太大了。

二是写字楼很惜售。

这里要重点提醒，目前整个片区面向市场散售的5A甲级写字楼项目并不多。

像汇隆中心、汇德大厦两座写字楼，刚一出来就被政府直接打包拿下，要作为后期深圳北站总部基地招商引资的孵化器。
以及红山6979的三栋办公楼，也是被政府收购，主要用于承载基础研究机构，将成为承载粤港澳大湾区科技创新基础性研究的重要孵化载体。

2020年11月6日 建设数字龙华 打造数字经济先行区
深圳市政府新闻办新闻发布会上讲话

因此企业进驻的机会很稀缺，据壹地产了解，龙光世纪中心是龙华中心唯一散售写字楼，也是北站总部基地商务群首发之作，目前出售的87%都是自用，60%都是电子贸易行业，有意向的要密切注意了。

最后，要提醒大家的是，核心区域的核心资产，不管任何时候都是资本争夺的对象，就像整体看深圳写字楼，2020上半年即便有疫情这只“黑天鹅”的降临，深圳写字楼净吸纳量还是同比激增了整整3倍，说明有更多的现代企业进入深圳淘金。
而红山片区，将是接下来深圳北部的办公高地，将迎来新的城市价值爆发周期。