买房直接买新房还是二手房好（买新房还是二手房）
买房直接买新房还是二手房好（买新房还是二手房）二手房：选择较多，商贷，公积金及组合贷。而且，二手房房龄在30年以上的银行不会放贷。新房：可以商业贷款和公积金贷款，也可组合贷，不过有的开发商只接受商贷。二手房评估价是成交价的75%-85%，而贷款额度为评估价的70%。所以，首付=成交价-贷款额度，将近成交价的四成。而新房贷款不需要评估，最高可贷到成交价的8成，首付2成。这样看来，新房略胜一筹。二、贷款
我是星叔，全国资深房产投资专家，你相见恨晚的买房军师，目前已为5000人提供买房最佳解决方案。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议
关注“星叔房谈”微信公众号，进入知识星球提问，以下精选问答内容来自“星叔房谈”知识星球提问：您好老师，最近在看房，纠结买新房划算还是买二手房划算？
回答：因为同样是买房，新房和二手房要花的钱有很大区别，主要从这几方面来看：
一、首付，以北京为例，二手房的首付显然比新房要高。
二手房评估价是成交价的75%-85%，而贷款额度为评估价的70%。所以，首付=成交价-贷款额度，将近成交价的四成。而新房贷款不需要评估，最高可贷到成交价的8成，首付2成。
这样看来，新房略胜一筹。
二、贷款
新房：可以商业贷款和公积金贷款，也可组合贷，不过有的开发商只接受商贷。
二手房：选择较多，商贷，公积金及组合贷。而且，二手房房龄在30年以上的银行不会放贷。
三、其他费用
新房的物业费要贵一些，例如北京某小区的物业费是每月2.4元/平，90平米的话，2592元/年。
而二手房，有些老小区，物业费却很便宜。
四、风险
买新房是与开发商进行交易，看不到实物房，只能看到样板间和模型，风险在于交房的标准是否有变化。
而二手房是与房主个人交易，风险在于是否存在查封房、凶宅或者抵押房。
如果找中介来交易的话，第三方会相对有保障，但是需要支付一定的中介费。
新房与二手房的区别，确实客观存在，但是也要根据自身特殊情况以及家庭成员的实际需求来选择。适合自己的就是最好的。
提问：星叔！ 济南房价涨过2次，为什么房租基本涨幅不大？外来人口少还是工资水平低？
回答：这与外来人口少工资水平低有关系，但关系不大，北上深等外来人口多的工资高的城市，也是这样。全国来看，住宅的出租回报率普遍低于2%。
主要原因是之前住房市场是以产权住房为主，没有考虑租赁住房等供应模式，所以所有的居住需求都是通过这一个渠道来解决，都拥到这一条路上。而我们的收入差距很大，20%的高端人群足以撑起商品房市场。“房子是卖给富人的”，这话是符合当时市场需求的。而且，收入差距越大，房子越容易卖高价。就像奢侈品一样，越是收入差距大的市场越好卖，价格越高。
而房价的不断上涨，又让早先买到房子的资产更高，吸引了更多的人买房，一轮轮上涨。买得起房买不起房的，都买产权住房。而房价的上涨又让所有人没有去考虑出租的回报，要的都是升值回报。所以，在供给与需求两端都没有规范的租赁市场。市场上多余的房子很多，闲着也是闲着，租金并不高。而长期租房的，也确实承受不了高的租金。
现在房价那么高，租金回报再高的话，得多少钱的租金？付得起那租金的人，早就直接买房了。
提问：星叔，有两个问题，坐标吴江，有两个问题第一新希望和紫云集都是属于太湖新城板块还是城南板块，第二您说紫云集是叠加，啥是叠加，第三，在新希望紫云集和新湖明珠城中选择的话，哪个最佳（个人也喜欢明珠城但是没有学区是硬伤，新希望全部要全款，是不是只剩下紫云集可选？还是不如不选，等中旅名门府啥的，这些就更贵了），谢谢
回答：不是太湖新城，是松陵板块。叠加就是复式，一层 二层，或者三层 四层，我个人更倾向于标准的平层住宅。
资金够的话，全款买新希望吧，将来拿到产证以后，可以作抵押。如果可以接受复式住宅的话，选择紫云。资金不足可以考虑新湖明珠城。
苏州房价暂时不会涨，不是那么着急的需求，等半年也没关系。
提问：星叔，潍坊市中心奎文16年房龄的房子两套，卖了置换青岛的一套值吗？在哪个区买？请指点
回答：16年房龄太老，可以出手置换，青岛和济南更有潜力。
一般来说是在房龄超过15年的时候，房子就开始贬值了。所以在购买超过15年房龄的二手房的时候，要考虑周全。这主要是因为房龄一旦超过15年，房龄越长，房贷越难办，有些城市银行规定，房龄在20年以上的就不会让再办房贷了，不仅会影响到银行的贷款态度，还会影响到银行的贷款额度，自住投资都不适合。买房一般建议淘10年内次新盘
提问：星叔，您好。我坐标临沂，我和老公是体制内单位，收入稳定。现有住宅两套，南坊一套自住，老城区一套父母住，均未办房产证，南坊一套公寓出租。现在有40万，公积金账户有10万，每月近4000元公积金。现在想投资一套住宅，有必要吗？现在有南坊的碧桂园凤凰一品要开盘，精装，均价一万五六，河东区奥德海棠要开盘，毛胚，均价一万一二，哪个更值得入手?
回答：你好 有多余子弹可以再投资，但是临沂回避。
临沂人口都在往外跑，批发生意被电商冲击也日薄西山，市府北部造城拉GDP，钱都砸北部去了，未来富人也搬过去，南部衰落。临沂去年暴涨属于土拍行情，不具备持续性。
房地产没有长期的人口流入支撑，最终会反噬。临沂已经有2套住宅，没必要再加仓。山东投资看好济南和青岛 考虑你是二套，建议出掉公寓，扩大资金流，纯投资优先济南建仓。
提问：星叔 请问房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推荐么？
回答：房查记录抹除和征信逾期抹除都可以操作，具体流程见内部分享。
提问：星叔你好，坐标成都天府广场附近格林豪泰管理的酒店式公寓可以买吗，签包租协议，每月70元每平方， 3年120%回购。可入手吗？还有一套是近宽窄巷子旁的青年公寓，不包回购，也是签包租协议的，每月80元每平方。
回答：首先说结论这种不要买。
开发商每年给你返5-8%，连续返5年，5年后呢，你可以自己收回，也可以继续托管给开发商，是不是很心动？
因为市面上的保本理财能做到5%就已经顶天了，但是天上不会掉馅饼，为什么会出现返租的销售模式呢？
很简单，这是因为商户既不好租又不好卖每年8%的高额返租钱是从哪来的呢？
这种商铺呢，在定价时呢，就已经把满足成本做进了销售价格当中，俗话说自己的羊毛出在羊身上
不出意外的话，不到5年，返租就会中断，当你去说理的时候，才发现跟你签返租协议的是一个第三方公司，而且已经破产了。
具体详见内部精华文章《投资为什么是住宅而不是公寓或商铺》
提问：房叔你好，请问一下，目前考虑在东莞买房，因为在福永上班，预算有限。在看虎门和长安的房，已经涨到3万了，还能入手吗？现在买房是不是很难赚到钱？目前看中虎门君悦花园。顺便问下，买房如何和销售员砍价获取更多优惠啊？
回答：东莞作为临深城市比较看好，人口和产业结构不错，优先长安板块，刚需可以入手。
砍价是门技术，详见内部分享《二手房砍价技巧篇 如何砍价50万》。
这个世界赚钱，一种方法是出卖劳动力。譬如下煤井搬煤，或者小白领坐办公室。坐满八个小时，老板就发你一天的工资。
另外一种方法，则是做生意。低买高卖。1 元买进，2 元卖出。第二种方法来钱快，但他有二个缺点。
a) 价格会移动。随着你生意做多了，买进价会逐渐涨到 1.1 元，卖出价会跌到 1.9 元。利润空间会缩小。最理想的是你背靠一个海量般的市场，比天空还宽广，比大海还辽阔，这样价格才会仅缓慢滑动。
b) 会有竞争对手。加速价格滑拢。
对于绝大多数做生意的人，他烦恼的是 a 和 b 二个问题。所以生意也不好做。真想赚大钱也难。
那么，有没有一个办法，能维持价格始终不动。始终维持“1 元买进，2 元卖出”。我只要在其中跑来跑去，就能躺着赚大钱。
这种方法，学术上称为“套利”。
但是套利是不长久的。几乎任何一本教科书都会和你说，一旦存在套利机会，就会吸引无数的“竞争者”涌入这个市场。大家竞食这块肉。最终搞到“1.4999 元买进，1.5001 元卖出”。
也没有多少利润。
如果你能发现一个长期套利机会。毫无意外，你会积累大量财富，无可限量。
提问：星叔，预算有限，首付50，想在上海金山买房，在老城区买房龄超过20年的二手房，还是在亭林滴水湖买新房？这两个价格差不多。还是在奉贤临港买价格偏高的新房？好纠结，希望星叔详细说明下。感谢
回答：你说的都是远郊区域，都不看好。
如果是自住的话，可以接受，毕竟离自己工作单位近很重要，如果考虑投资的话，我觉得奉贤南桥、滴水湖虽然比不上近郊那些潜力板块，但相对来说好一些。
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