营销中心和样板房一切正常（艺术馆生活馆会客厅...干掉售楼部）
营销中心和样板房一切正常（艺术馆生活馆会客厅...干掉售楼部）消费1.0时代，“有产品”是核心竞争力，至于产品品质，鲜有人关心。工地上搭个棚子，一个接待台便是“售楼部”。售楼部的变化，既是一部房地产发展史，也浓缩了国人的消费进化史。商品房刚出现的时候，房子跟电视一样是紧俏商品，人们并没有太多选择，托关系成了最常见的购房场景。1991年北京市民争购商品 图源:公众号四九城
房企是有理想的，起码在做售楼部的时候有；在冰冷的钢筋混凝土中，这里保留了感性的火种。
售楼部的变化史，是一部微缩版的国人消费进化史；
去售楼部化，此时无声胜有声。
售楼部-年代的注脚
售楼部的变化，既是一部房地产发展史，也浓缩了国人的消费进化史。
商品房刚出现的时候，房子跟电视一样是紧俏商品，人们并没有太多选择，托关系成了最常见的购房场景。
1991年北京市民争购商品 图源:公众号四九城
工地上搭个棚子，一个接待台便是“售楼部”。
消费1.0时代，“有产品”是核心竞争力，至于产品品质，鲜有人关心。
1985年，海尔的张瑞敏砸了76台电冰箱，轰动一时。
砸了全厂职工两年工资的锤子，现在成了国家博物馆的文物。
这把锤子之所以成为文物，因为它代表供求关系，发生了第一次转变。
消费者开始需要品质、生产者开始注重质量。
而彼时还在倒卖玉米的王石，后来带着他的万科，也一锤敲开了地产营销的大门。
1989年，万科开发的天景花园，完成了中国最原始的一次营销。
万科天景花园 图源:万物有云
刚开始学香港卖楼花的天景，为了让客户有个实际感受，在深圳荔景大厦装修了中国第一个样板间。
如果将这个样板间，视为售楼部的“前身”。
恰恰是地产行业的一次“消费升级”，推动了它的出现。
1987年，土地有偿使用的历史大门打开，深圳完成了万众瞩目的第一次土拍，两年后的万科天景花园，可谓拍出了天价。
1987年深圳-第一次土拍现场 图源:深圳博物馆公众号
在项目周边卖1800元/平的情况下，万科天景花园拍出的楼面地价，超过2800元/平。为了卖出高溢价的产品，万科被动地推着大陆房地产营销，往前迈出了一步。
不仅打造了第一个“售楼部”，天景花园还打了第一个房地产的广告、出了新中国第一本楼书。
从有地方住，到住得更好；人们对美好生活的向往，让开发商有了做更高溢价的冲动，于是有了“售楼部”的出现。
地产行业的一次迭代，成了那个波澜壮阔年代的注脚。
人们的思维，经历了特殊年代政治逻辑的束缚；随着生产力提高，其藏匿在集体中的个性解放出来了。
作为最贵重的商品——房子，是需求的综合载体。
所以“售楼部”往往成了一个时代，人们个性的展示区。
野蛮生长
到了2000年左右，房地产快速发展。
其中的代表是“华南八大金刚”，位于广州番禺华南八个千亩大盘，几乎一齐上马。
在这样的竞争压力下，售楼部不仅是标配，还成了销售大战的主战场。
2003年有一部情景喜剧《售楼部的故事》，刻画了这一场景。头顶业绩压力的销售、与挑剔的大款顾客；生动展现了供求关系和客户画像。
《售楼部的故事》剧照 图源: CCTV
日本学者三浦展所描述的日本四重消费社会中，以西洋化、大城市为消费倾向的，为第一消费社会。
房子和售楼部，恰好对应了这一个时代个性。在彼时的国人心态中，洋气的和大气，都是一种心理上的刚需。
此时的售楼部热衷于搞个大场面。售楼部放个大沙盘。偶尔开个T台秀、开个演唱会、开个豪车展。
白云山庄大沙盘 图源：安居客
这种喧嚣的营销手段，持续到2010年左右。
直到搞个大场面不再招人待见。
进入第三重消费时代、消费主题从外向转向内生，人们不再盲目追求形状大、数量大，转而向质。
广州星汇云城售楼处内部，引进了广州图书馆社区分馆，其拥有高达2万册的藏书。
星汇云城售楼部 图源：越秀地产公众号
这是开发商的第一次内卷；售楼部从单一的、标准化的模式，开始转向小众和差异化营销。
南京的弘阳联手酒吧，打造休闲音乐主题夜场派对，售楼部常驻乐队开演唱会。
南京-弘阳燕澜七缙售楼部 图源：弘阳地产公众号
买房子从第一阶段，买一个住的空间；到第二阶段，买一个住着有面子；第三阶段开始回归内生的需求。
广州的时代柏林，它脱离了传统售楼处目标直接、功能单一的形态。隐去沙盘，注重空间气质，宛如一所艺术馆。
广州时代柏林售楼部 图源：时代柏林公众号
给内心无处安放的年轻人，打造一个夜店；
给寻找温馨小窝的一家三口，打造童话世界；
售楼部不再追求搞个大场面，而是精准地去捕捉用户需求。开始融入开发商的品牌理念，来打造自己的品牌体系。
而此时，在巨大的消费市场支撑下，国产品牌从模仿与代工中崛起，不再是劣质的代名词，反而更懂国人。
售楼部，再一次成为消费潮流的缩影。
唯有美与个性，才能吸引到以此为标签的人群。
去售楼部化
售楼部的第四次进化正悄然发生；
开发商开始去售楼部化、去风格化，把文化艺术 自然 生活体验融入到售楼部中。
位于吴中城南的中建晴翠璟园售楼部，引入了星巴克和亲子工坊“饭米多蔻”。
星巴克和“饭米多蔻”的入驻，也让这个售楼处多了些亲切感。
中建晴翠璟园售楼部 图源：晴翠璟园公众号
中建晴翠璟园售楼部 图源：晴翠璟园公众号
万科的大象山舍，售楼部打造成了一个艺术馆，偌大的空间，充斥着简约却惊喜的设计感，仿佛步入了具有现代感的园林之中。
大象山舍售楼部 图源：LSD官微
其试图将买卖关系弱化，以空间服务的方式，将感受植入客户内心。
这样便多一分亲切，少一分算计。
星河平江新著的售楼部，有苏州图书馆-星河平江分馆，内藏万本图书；另外还有儿童艺术中心、共享餐厅、共享健身房等，直观的展示未来生活方式。
星河平江新著售楼部 图源：星河苏州
可能是一种巧合，但从感性上讲这恰恰吻合三铺展提出的第四重消费观念：
从崇尚时尚、品牌、注重质量和舒适度，进化到回归内心的满足感、平和的心态、人与人或者人与自然的纽带上来。
苏州樾府售楼处的樾之宅，更是将明朝古建原封不动的从安徽搬至园中，保留了榫卯的传统工艺，将古建筑复原如初。
苏州樾府售楼部 图源：苏州樾府官微
中国的变化着实过大。人们不焦虑选择的匮乏，而是焦虑的如何在每次选择中受益最大化。
在这个过程中，消费承载了人们的不安全感。
消费主义开始塑造人。而用其来确认自己存在的人们，却制造了一个欲望的莫比乌斯环。
招商建发璟萃雅园售楼部 图源：设计FB公众号
痛恨被消费主义算计，却又深陷其中。
去售楼部化，正是对当下目标客群心理的拿捏；不设置沙盘、不安排洽谈座位，楼盘的一切价值都在一杯咖啡，一本书里传递。
东原月印万川示范区 图源：设计FB公众号
面对如今愈发激烈的市场竞争，房企使出了浑身解数。
并不是谁都有实力参与。
像万科大象山舍，总体占地面积13.8万方，总建筑面积超28万方，囊括了叠拼和高层产品。
其打造一个高品质生活馆，单方成本可以摊得很低。但利润本就稀薄的项目，大幅增加售楼部成本，得不偿失。
而像建发，在长三角拿下了很多地王地块，并不是谁都有这个品牌实力；若非自信于自己的硬实力，也不会将每一个售楼部都打造成美轮美奂的中式艺术馆。
地产营销的门槛，抬升到了一个历史高度。
比拼的不仅是钱、还有审美、生活方式的理解以及品牌整合能力，小开发商被直接甩出赛道，光是竞争的门槛就让他们无法企及了。
消费市场内卷，房企的马太效应，售楼部成了真实写照。
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