恒大能提现了吗（100通过恒大成功展期）

恒大能提现了吗（100通过恒大成功展期）全票通过，意味着债券持有人对“21恒大01”债券继续持有的信心，也是在某种程度上对恒大近期积极自救缓解流动性困局主动行为的肯定。笔者梳理了恒大2022年以来的一些进展，主要有：1、保交楼进度保持在较高水平；2、销售现金流的回归；3、恒大汽车突破性进展；对“21恒大01”这笔债券顺利展期，有利于缓解中国恒大的短期流动性困局。但是对于以100%同意票通过，是比较罕见的是。作为近期内可对比的一个案例：同样是地产TOP5巨头融创在4月初对“20融创01”进行展期投票时对三个议案分别是87%、82%、95%的同意票率可知，对于更先出现流动性困境的恒大而言，这笔债券市场虽有预期会获得正常通过，但是没有想到是以100%的全票比例通过！1、《关于变更本期债券持有人会议相关时间的议案》；2、《关于调整“21恒大01”债券利息兑付安排的议案》；3、《关于要求发行人承诺“不逃废债”》；

作者：kangins

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4月26日晚，中国恒大关于“21恒大01”债券在由债券受托管理人中信建投召集的债券持有人会议获得债券持有人（权益人）100%同意，全票通过！

会上，共对三个方案进行了投票：

1、《关于变更本期债券持有人会议相关时间的议案》；

2、《关于调整“21恒大01”债券利息兑付安排的议案》；

3、《关于要求发行人承诺“不逃废债”》；

对“21恒大01”这笔债券顺利展期，有利于缓解中国恒大的短期流动性困局。但是对于以100%同意票通过，是比较罕见的是。作为近期内可对比的一个案例：同样是地产TOP5巨头融创在4月初对“20融创01”进行展期投票时对三个议案分别是87%、82%、95%的同意票率可知，对于更先出现流动性困境的恒大而言，这笔债券市场虽有预期会获得正常通过，但是没有想到是以100%的全票比例通过！

一、全票通过的可能原因分析

全票通过，意味着债券持有人对“21恒大01”债券继续持有的信心，也是在某种程度上对恒大近期积极自救缓解流动性困局主动行为的肯定。笔者梳理了恒大2022年以来的一些进展，主要有：1、保交楼进度保持在较高水平；2、销售现金流的回归；3、恒大汽车突破性进展；

1、保交楼进度

商品房预售款作为房地产企业最主要的现金流来源。自2021年下半年恒大债务危机爆发后，为了防止商品房预售款被总部抽调导致项目烂尾，各地纷纷加强商品房预售资金的监管，而如何将这一块资金释放缓解陷入流动性困境的局面?确保“保交楼”是关键。

恒大危机自去年9月份爆发以来，即便是自身处境不佳，恒大还是做出了“保交楼”的承诺。作为集团的核心人物，许家印亲自出面表示：恒大会不遗余力地推动“保交楼”工作的进展，让每一位业主都能拿到自己的房子。

从实际情况来看，恒大的“保交楼”承诺并不是一句空话。在经历了一段停工空白期后，去年12月份的时候恒大就交付了3.8万套的房产，效率还是不错的。

在2022年初恒大的开工动员大会上，许家印再次将“保交楼”工作列为了重点。这一次，许家印定下了2022年要交房60万套的目标。考虑到恒大如今紧张的资金状况，想要实现这一目标无疑是难度很大的。所以一开始的时候，大多数人都不太看好恒大能够顺利实现这一交房目标。

截止至3月27日，据中国恒大官方微信披露，全国要求复工复产项目771个，已复工734个，复工率95%，其中：有424个项目已恢复至正常施工水平，占比55%，全国复工总人数达到15.4万人。该复工情况比恒大在1月17日公告的截止至去年12月31日的全国复工率92.9%又上了一层台阶，并且较2021年9月初“保交楼誓师大会”时大幅提高了40多个百分点。

而保交楼进度的按期推进，不仅有利于恒大住宅购买人，也将大大提升恒大预售资金的盘活从而带来现金流的增加。结合许家印此前表示恒大并不是缺钱，而是超1000多亿的预售款被监管而无法有效使用的情况来看，要盘活在监管账户中的项目预售款的一个核心前提就是保交楼，这正是恒大全力推动保交楼的核心动力之所在。随着保交楼进度的加速，交楼进度的大幅提高，项目的预售款释放进度也在加快，有利于恒大早日恢复自身的造血能力。

而从另一个侧面数据也可以看出恒大保交楼的复工情况。据国家统计局发布的1-2月全国房地产开发投资完成情况来看：房地产开发企业房屋施工面积784459万平方米，同比增长1.8%；住宅新开工面积10836万平方米，下降14.9%。在施工面积微增的情况下，住宅新开工面积断崖式下降，反常的数据背后只有一个合理的解释，那就是因保交楼复工形式进行施工的面积大幅增加，而恒大作为宇宙第一房企、始自2021年下半年最早陷入债务危机且最早被监管机构督促保交楼的企业，其保交楼的进度的施工面积将占据相当大的比例。而这数据与恒大自身披露的复工进度大超预期正好可以相互印证。

2、销售现金流的回归

近期，已在各大媒体销声匿迹的恒大销售广告又再次强势回归了！在某主流媒体上，这几日恒大五一黄金周的广告又再现轰炸性营销！

熟悉的味道，熟悉的配方！恒大自2021年8月流动性危机爆发以来，销售现金流迅速归0，在10月后，几乎是月月零蛋！而得益于保交楼进度的推进，除了已售商品房可以如期交房并释放预售款外，未售商品房也将受益并恢复销售现金流。

据笔者了解，恒大集团近期在内部下发了《黄金周期间10项重点营销措施及专项考核的通知》，通知的核心有两个：五一黄金周大优惠及现金房大优惠。并要求项目总牵头与当地政府专班积极努力沟通，取得当地政府专班支持恢复销售的各项举措，包括不限于渠道佣金政策、销售一线人员奖励政策政府监管背书现场派员政策、积极组织圈层客户洽谈购买、协调银行恢复按揭业务等。

3、恒大汽车突破性进展

4月21日，三台恒驰5出现在广州恒大中心，恒大董事局主席许家印携管理团队莅临现场，并亲自体验了车子后，连连赞道：漂亮！真漂亮！

最初，许家印看到新能源汽车未来的无限潜力后，是与贾跃亭联手造车，看到贾跃亭造的车迟迟难于下线后，许家印与“法拉第未来”划清界限并亲自下场造车，而其一开始的指导思路便是“土豪式”造车路线，总结起来就是“买买买、合合合、圈圈圈、大大大、好好好”15字造车大纲，依靠该大纲完成技术、资质、电池、销售、人才等汽车上下游产业链布局，获得了整车制造、底盘架构、动力总成、轮毂电机、动力电池等领域的核心技术。

当时，许家印在2019年11月举行的恒大新能源汽车全球战略合作伙伴峰会上表示，未来三年，恒大计划在造车业务上投资450亿元，其中2019年投资200亿元、2020年投资150亿元、2021年计划投资100亿元。总体来看，其造车的投入基本上未打水漂，据统计，从2019年至2021年这三年，恒大造车总投入近300亿元。

自从许家印开始进军造车后，恒大汽车（0708.HK）一飞冲天，股价从5元（港币）在不到一年内涨至72元（港币），自2021年下半年恒大地产债务危机全面爆发之后，资本市场因担忧恒大汽车成为第二个贾跃亭式的PPT造车而纷纷用脚投票，其股价又像坐蹦极一样，在半年内从72元（港币）跌落至最低1.66元（港币）。

在2021年10月，许老板即表示：未来10年房地产要针对集团产业进行调整和转型，在10年里完成由房地产向新能源汽车的产业转型，地产将不再是恒大主业，并且还将全面实施现楼销售，其中：地产板块的销售规模要从2020年的7000亿通过10年去化压降到每年2000亿元左右。这意味着，未来恒大将形成以新能源汽车为主、房地产为辅的产业格局。彼时，许老板这话一出，在陷入债务危机的背景下，大家纷纷预测可能又是另一个贾跃亭式的PPT造车。

去年11月的时候，恒驰5首度出现在工信部公布的名单中，就在人们都认为恒大的第一辆汽车终于要来的时候，令人意外的是，其并未通过一个月的公示期，在12月公示的最终名单中，恒驰5的名字又消失了。而此次两款恒驰汽车成功获得“通关批文”（生产许可及销售许可），是恒大汽车继去年12月第一次冲关失败后第二次冲关，终获成功。

据恒大汽车2021年上半年财报显示，中国恒大集团（或实际控制的股份）所占股权比例约65%，是其单一最大股东。

笔者在对比近两年中国恒大（3333.HK）与恒大汽车（0708.HK）对应的市值关系时，发现一个非常强的联动现象：中国恒大市值≈恒大汽车市值*65%，而这一勾稽对应关系基本大致等同于中国恒大所持有恒大汽车的股权比例，这就意味着中国恒大作为一个主营地产业务的港股上市公司，对于其一年高达7000亿（以债务危机前2020年销售额为例）的地产销售规模，资本市场基本上是近乎0元进行估值，堪称买“车”送“房”的范本。从这个角度也可以看出，资本市场对恒大高负债、高周转经营模式下地产板块的不认可。

12月27日，恒大汽车位于天津的工厂生产线全线贯通，加上此次拿到工信部“通关批关”，可以预计，离最终的开始销售也就近在咫尺了。若参考恒大债务危机前，市场对恒大汽车板块接近6000亿的估值，未来其主业地产板块的估值修复将极大提升资本市场的想象空间，而恒大主业地产板块的流动性困境也许将重新获得源源不断的活水。

此次，恒驰5拿到工信部的“通关批文”，意味着许老板曲线救“主”战略的成功。

二、恒大危机化解进度

1、恒大危机的根源

其一、自恒大陷入流动性困境及恒大财富危机发生后，其施工现场纷纷变为大型维权现场。施工一停止，作为房地产行业最大现金来源的房屋销售额迅速归0，这进一步加具危机。

其二、自恒大危机爆发后，若任由各债权人维护各自的权益，对恒大名下的地产进行保全，这将对其自身恢复造血功能形成死循环，即债权人保全→项目被查封→无法复工复产→无法销售→债权人权益得不到保障→进一步加速资产的贬损。

2、恒大危机化解措施

恒大作为宇宙第一房企，不仅自身体量巨大，而且牵扯众多上、下游产业链客户，一旦处理不好，将促发风险事件在产业链上的传导和蔓延，可谓牵一发而动全身，如何有效化解恒大这一风险事件，很大程度上决定了未来中国房地产的着陆方式。在恒大债务危机全面爆发后，包括一行两会在内的监管机构也是非常罕见地多次密集发声，并采取了一系列措施，防止危机由点及面的扩散，具体包括：

（1）、案件的集中化指定管辖。

最高院指定广州中院统一受理全国各地针对恒大地产的诉讼案件，保证不因无序的查封导致多轮查封从而加大项目化解及协调的难度，防止危机演变为多方共输的“死结”。

（2）、成立风险化解委员会。

2021年12月6日，恒大官网公告成立“中国恒大集团风险化解委员会”（后简称“风险化解委员会”），风险化解委员会成员阵容豪华，成员囊括了危机化解能手—四大AMC之首的信达、广东省国资背景的粤海控股、广州市国资背景的越秀集团、深圳国资背景的国信证券及WLG成员的中伦律师事务所。

（3）加速项目股权转让

2022年以来，许老板便加速对名下所持有的地产项目股权进行公开转让，而不仅仅是通过直接受让项目物权本身。因为这一受让方式对恒大集团而言是最优方案，因为股权不仅带着项目，而且还带有负债。

1月17日，央企五矿信托受让恒大旗下昆明恒拓置业、佛山市顺德区盈沁房地产的全部股权及管理权，这一交易对价约20亿，不仅带来了短期现金价值，并带走负债70亿。

3月10日，恒大将广州南沙阳光半岛项目的份额转让予中航信托。

3月18日，恒大将南京恒泽地产30%股权转让再次转让予中航信托。

近期，恒大集团开始加速这一操作模式，与多家信托公司签署协议，将项目剥离给信托公司，信托公司将接管项目公司的运营管理，由信托公司向项目公司投入资金以保障项目后续开发建设及保交楼，恒大有行使回购股权的权利。据笔者了解，重庆信托也在与恒大地产集团就所涉多个项目股权剥离进行协商。“双方已经就合作的一揽子项目后续整体处置方案基本达成一致，后续重庆信托将与地方政府和恒大地产集团就项目具体落地继续协商”。

这一受让方式对双方而言是双赢模式，一方面，通过转让项目股权，恒大获得现金以恢复短期流动性困境，另一方面，恒大毕竟具有完整的项目运营经验，由信托接盘后再通过恒大运营的对接，不仅可以有效盘活资产，而且在盘活资产后归还信托公司相应的投入资金及约定的收益后还可以回购，比起接盘后信托公司对建筑进行白手起家或找另外的代建方进行承接效率更高，对信托公司而言也是较佳的选择。

这种双赢的模式，也同时是监管层目前所鼓励的。这一处理思路与央行金融市场司司长邹澜在国新办发布会上所表示，通过并购等市场化方式推动房地产市场的结构性调整，有利于高负债企业集团资产、负债双“瘦身”，同时保护住房消费者合法权益的思路是一脉相承的。正如五矿信托在受让后回应所称：面对恒大集团项目风险，五矿信托提高政治站位，始终以“保交楼、保民生、保稳定”为行动纲领，以维护投资人的利益为首要目标。

三、恒大全面重组的可能方案分析

笔者整理了目前已经在推进的恒大项目化解方式中，恒大后续将大概率采取混合重组的模式继续推进：

1、恒大财富产品

财富产品爆发初期，恒大即提供了三种解决方案，归结起来即两种方式 ：资产清偿债务 修改其它债务条件（延期方案）。其中前者因涉及到债权公平性等角度，在推进一段时间后即被叫停；而后者目前看来是唯一可能实现的方式。

恒大财富第一版方案中延期方案：

对于已到期部分，可选择现金兑付方案：到期当月月底兑付10%，剩余部分每3个月兑付10%。

到2021年12月底提出第二版方案：

每月向每位投资人兑付本金0.8万元。剩余本金低于2.4万元的以剩余本金兑付完为止。2022年3月及以后，公司将积极筹措资金，在“兑付方案”第1条实施的基础上，进一步完善后续兑付方案，后续兑付方案将于2022年3月下旬公布。根据恒大财富3月21日的最新公告：本月继续执行2021年12月31日发布的方案，在月底向每位投资人兑付8000元；后续若无特殊公告，将沿袭2021年12月31日的方案。

对恒大来说，第二版方案明显相对第一版方案来说存在两个优势 ：一是通过限定金额的方式，当期的偿债压力比之前的方案相对轻松，有利于缓解当期的压力，以时间换空间；二是该方案相第一版方案对所有债权人还款周期均是2.5年来说，明显缩短了小额债权人的还款周期，而前期大部分维权的人员的金额以小债权人偏多，有利于争取小额债权人的支持，从近三个月的实际效果看，应该说这一方案比较符合企业现金流现状。

针对恒大财富的重组方案：笔者认为，恒大财富的重整方案大概率会采用海航的方式，但是又会优于海航的模式，继在保留第二版方案的前提下，将所有涉及的债权底层资产装入服务信托中，债权持有人将债权转化为对应的服务信托份额，通过信托管理人对信托产品的有效管理来达到保值增值的目的，并根据信托产品的现金流情况适时制定分配方案。

2、境内债券 境外债券

3月20日，深交所披露关于恒大地产集团有限公司2020年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）2022年第一次持有人会议决议的公告。会议通过了《关于变更本期债券持有人会议相关时间的议案》、《关于调整“20恒大04”债券利息兑付安排的议案》及《关于要求发行人承诺“不逃废债”的议案》。其中：《关于调整“20恒大04”债券利息兑付安排的议案》中关于债券利息兑付的安排上，恒大申请将本期债券于2020年9月23日至2021年9月22日期间的利息支付时间，调整至2022年9月23日通过场外兑付方式完成支付。如发行人未能如期完成上述利息支付，应根据逾期天数，每日按应付未付金额的万分之五支付违约金。

而此次会议的成功召开，预计将对恒大存量债券及存量境外债券起到很好的示范作用。当前在整体房地产行业陷入低迷之际，相对于爆发前期而言，采用还款期限及还款条件进行重新设定的债务重组方式将更易取得投资人的认可，因为延期的方式可以避免项目资产被债权人无序“哄抢”（查封）导致项目进入死循环从而导致债务的偿还更加遥遥无期，这个有前车之鉴泰禾地产作为范例。

3、项目企业股权转让 战投注资

1月17日，央企五矿信托受让恒大旗下昆明恒拓置业、佛山市顺德区盈沁房地产的全部股权及管理权;

3月10日，恒大将广州南沙阳光半岛项目的份额转让予中航信托;

3月18日，恒大将南京恒泽地产30%股权转让再次转让予中航信托。

近期，恒大集团开始加速这一操作模式，与多家信托公司签署协议，将项目剥离给信托公司。这一受让方式对双方而言是双赢模式，一方面，通过转让项目股权（同时带走债务），恒大债务压力减轻并获得现金以恢复短期流动性困境，另一方面，恒大毕竟具有完整的项目运营经验，由信托接盘后再通过恒大运营的对接，不仅可以有效盘活资产，而且在盘活资产后归还信托公司相应的投入资金及约定的收益后还可以回购，比起接盘后信托公司对建筑进行白手起家或找另外的代建方进行承接效率更高，对信托公司而言也是较佳的选择。

近日，黄奇帆在近期与《财经》杂志总编辑王波明对话中提到解决目前房企困境实现地产“软着陆”的核心关键就是采用重组的方式。

结合恒大复工超预期 恒大财富的方案变更 境内债券的延期方案变更成功 恒大汽车通关批文的落地。预计恒大后续的重组将大概率进行债务重组 战投注资。而现在的战投注资也是有一定优势的，有可能会选择恒大未来最具价值的恒大汽车进行。目前，恒大系的三个上市公司主体（中国恒大、恒大物业、恒大汽车）股价处于历史最低阶段，若引入新战投方，对恒大、对新战投方而言是绝对的双赢：不仅输血恒大进一步增强其现金流从而加速恢复造血能力，而且因造血能力的恢复对其低估的股价进行修复，从而达到双赢的局面。

结语

“解铃人还需系铃人”。本轮房地产行业流动性危机始自恒大，恒大债务危机若能成功化解，将对提升整个行业的信心具有重要的标杆性意义，意味着中国房地产行业始自2021年下半年开始的行业危机将得到成功化解，而房地产行业的软着陆意味着中国经济具备再次开启一轮波澜壮阔的成长之路的可能。

2022年，这将是见证中国地产行业涅槃重生的一次历史时刻。