重庆有名的混混（重庆新盘大混战）
重庆有名的混混（重庆新盘大混战）高新区、沙坪坝区、渝北区各3个。九龙坡区4个。今天，我们“化零为整”，从区域、业态、地价和开发商的宏观角度分别来分析这批新项目呈现出的特征。01首先来看新项目的区域分布：
前几天，锐理发布了一张今年第四季度预计入市的新项目统计表：
备注：龙湖北岛产品为大平层，建面约173-196㎡
其中显示，今年第四季度预计有21个全新项目入市，数量远超前三个季度，是今年新项目的集中入市期。
当然，其中有不少项目我们之前都已经写过。
今天，我们“化零为整”，从区域、业态、地价和开发商的宏观角度分别来分析这批新项目呈现出的特征。
01
首先来看新项目的区域分布：
九龙坡区4个。
高新区、沙坪坝区、渝北区各3个。
江北区、大渡口区和北碚区各2个。
两江新区和南岸区各1个。
图源锐理
1）新项目最多、位置最核心：九龙坡区
九龙坡区共有4个新项目即将入市，全部位于内环以内，占据了内环新项目的近70%。
包括第一批次集中成交的招商时光序和龙湖美林美院，以及2019-2020年期间成交的新希望D10天际和重庆中交城。
招商时光序主要打造75㎡以下的小面积段精装洋房及小高层，总价优势比较明显，因此入市后可能会作为跑量产品较快销售。
“秒空”预定！内环即将上新小户型地铁房！
龙湖美林美院据说是龙湖在九龙坡的首个洋房项目，从案名就能看出，这个项目走的应该是艺术美学风格，打造的洋房和小高层，首开建面130-131㎡，因此整体改善性应该比较强。
从目前的信息来看这两个项目走的是完全不同的路线，应该不存在竞争。
2）新项目开发最快：高新区和沙坪坝区
这两个区域的新项目主要集中在大学城和西永，多为第一批次土拍中成交的项目，其中绿地重庆世界中心据说在土拍刚结束的第二天就动工了，堪称第一批次成交土地中“最快”的项目。
可见这两个板块的整体开发速度较快，各项目加速开发以抢占市场。
3）新项目对区域影响最大：大渡口区
龙湖焕城的入驻对于大渡口有着重大意义，因为它是带着天街来的，可能会以一己之力改变大渡口目前的生活格局。
项目已经于国庆期间开放示范区，从人气就可以看出大渡口对于焕城的重视程度：
一经面市即火爆全城！焕城凭什么成为大渡口改善首选？
焕城10月1日示范区开放！大渡口进入天街大城时代
从区域来看，第四季度每一个区域应该都不会冷场。
但我觉得其中尤为值得关注的是内环区域，因为随着内环土地的断供，内环的新项目会越来越少，甚至成为绝版。
02
从业态来看，即将入市的项目以小高层、洋房为主，并且多数做了精装。
这是由土地的容积率和市场的需求变化共同决定的。
21个项目中大多数项目的容积率都集中在1.5-2.0，这几乎是一个为洋房和小高层量身打造的容积率区间。
因此我们可以看到，即将面市的新项目中90%的项目都设置了洋房，70%的项目设置了小高层，其中很多都附带精装，整体业态呈现明显的改善性特征。
但值得注意的是，虽然大多数新项目在业态趋势上偏改善，但设置的面积段并不大：不少项目设置的面积都在建面100㎡以下。
这一方面是受推售节奏的影响，一般来说首推的产品本身就是整个项目最“刚需”的产品线，以跑量为己任。
另一方面我认为是因为大多数房企认为市场的购买力仍然有限，因此需要通过控制面积段来降低总价门槛，以匹配大多数人的价格承受力。
这反映出目前市场需求端和购买端存在的一些矛盾，也让市场进入了从刚需到改善过渡的承上启下时期。
就目前来看，面积段偏小的精装改善洋房、小高层成为了这一批新项目的主流产品，它们之间的竞争应该会非常激烈。
要如何从这场同质化的竞争红海中突围而出？
可能需要从更多细节寻求核心竞争优势，比如户型尺度、精装配置、景观、园林、物业……
03
第三，从楼面地价来看，即将入市的新项目普遍地价较高。
万元地的占比超过半数，地价12000元/㎡以上的项目也高达7个。
1）大学城天花板：林与麓项目
这是目前大学城的地王项目，地价12145元/㎡，由融创独资打造。
从面积段来看，洋房建面82-100㎡，叠拼172-178㎡，整体面积并不大，属于上面所说的改善业态 偏小面积段的典型一员，想通过控制面积来降低总价门槛。
2）蔡家天花板：佳兆业江山和鸣
这个项目之前我们也写过：
起笔自贸区，蔡家天花板即将入市！
项目本身主打的自贸区产业优势和黄金距离下的全配套优势，但我个人更喜欢的是它的产品，包括叠拼的外观颜值和小高层的户型。
比如不到建面100㎡的三房做了LDK 方厅，这个户型我觉得是值得拿出来再看一眼的：
佳兆业·江山和鸣小高层建面约99.84㎡户型
3）观音桥天花板：香港置地启元
同样刚刚写过：
重庆核心区房价被严重低估了？
关于观音桥的未来，先给一个超前答案
看完只能感叹一句：城市核心区的顶级豪宅又添一员。
观音桥的新项目本身就很难得，占据着城市最核心的地段，据说香港置地上的是集团全新的顶豪序列。
这种级别的定制品，即使买不起，应该也会让很多人非常期待。
至少，是不是可以去看一眼香港置地的作品？
4）土主天花板：招商渝天府
据说是科学城的标杆项目，坐落在重庆和成都交流的门户位置。
上的是招商的TOP级产品系列，从景观、立面、户型到装修都是一流配置，应该算是招商这两年最重要的作品之一。
总之，这几个项目基本都是各家开发商的顶配产品系，很有一些神仙打架的意味。
天花板混战，谁能成为群雄中加冕的那一个？
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第四，从开发商来看，第四季度是龙湖 融创的主战场。
龙湖项目：龙湖焕城、美林美院、北岛，当然还有已经面市的蔡家天曜。
融创项目：桃李序、林与麓、寻光沙磁、都荟十里、春华锦。
龙湖的项目铺排主要在大渡口、杨家坪，融创的项目铺排主要在大学城、磁器口。
交锋处在中央公园：龙湖北岛和融创春华锦。
这应该也是第四季度最值得关注的两个项目，因为它们是龙湖和融创今年用来立品牌标杆的巅峰之作。
龙湖北岛刚刚写过：
2021重庆500万级理想居住选择
这可能是你没见过的龙湖！
作为龙湖继「揽境」和「舜山府」之后要打造的标杆大平层，北岛是冲着“终极改善”去的，产品高度不用多说，方方面面都是龙湖顶配。
融创春华锦：“人生如春天，前程似锦”的顶级豪宅。
据说融创通过对东方传统精神的现代美学表达，意在打造一个“时代顶级生活作品”，不仅从建筑外立面上下了很多功夫，还倾力打造了山丘艺术馆等创意公区。
同样作为房企的顶级序列，同样打造的豪宅大平层，同样针对8090新生代城市贵族。
两大“顶级高手”的华山论剑，应该会是一场视觉盛宴。
看招。。。
最后
很多项目选择在第四季度集中入市，一方面是由于距离第一批次集中土拍刚好过去半年，大多数项目都进入了面市节点。
另一方面是临近年终，各开发商为冲刺业绩集中放量，本身就把第四季度作为传统的供应高峰。
如此多的新项目扎堆入市：
各新盘会如何从销售端抢占客户？
会不会打折或创新出新的优惠方式？
我觉得有点“内卷”的意思。
而在这种内卷下，利好的，或许会是购房群体。
