惠州二手房还有升值空间吗(惠州这些片区的二手房涨了)
惠州二手房还有升值空间吗(惠州这些片区的二手房涨了)惠州房产信息网01以史为鉴,可以知兴替。为此我从惠州四区(惠城、仲恺、惠阳、大亚湾)的24个板块中,选取了60个具有代表性的楼盘作为样本,通过对比五年前和最新的二手房成交价,统计分析各个片区的二手房涨跌情况。希望从历史的经纬中寻找答案,看清惠州楼市的真实面目。也希望能为大家在选择区域板块时提供一定的参考价值。
多年来,惠州楼市颇受争议。
其中有“勤于修地铁”,高喊地铁开通,房价涨疯,唯恐慢一秒就赚不到你佣金的中介;
也有自诩“老师”,一只脚猛踩惠州,另一只脚却跪倒在中山,赚得盆满钵满的所谓“大V”;
还有不明真相的吃瓜群众,身处迷雾之中,看不清方向。
那么惠州楼市是否真能被中介吹上枝头变凤凰;又是否如“大V”们所说,惠州楼市温柔的背后是吃人不吐骨的恶魔,只有填不完的坑?
以史为鉴,可以知兴替。
为此我从惠州四区(惠城、仲恺、惠阳、大亚湾)的24个板块中,选取了60个具有代表性的楼盘作为样本,通过对比五年前和最新的二手房成交价,统计分析各个片区的二手房涨跌情况。
希望从历史的经纬中寻找答案,看清惠州楼市的真实面目。也希望能为大家在选择区域板块时提供一定的参考价值。
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从整体来看,所选取的60个楼盘的五年平均涨幅为1.457%,也就是说绝大多数人都是亏钱状态;
其中,惠城所选取楼盘平均涨幅最高,为13.035%,远超大部分区域;
大亚湾区微涨,涨幅仅0.008%;
仲恺、惠阳两区均下跌,仲恺区跌幅最大,达7.916%,惠阳区跌幅6.15%。
(数据来源:贝壳、乐有家、惠民之家)
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我们先看看惠城区各片区的具体表现情况。
所统计的各片区,全部实现上涨,表现最好的是河南岸片区,所选取的三个楼盘最新平均涨幅达31.81%、平均最高涨幅达62.39%,远高于其他片区,当之无愧的王;
名校聚集的麦地片区所选两个楼盘平均涨幅为23.51%,平均最高涨幅36.59%,位居第二;
东江新城、东平片区涨幅均超10%,分别为19.62%、15.70%;
水口、马安、江北三片区涨幅不明显,均低于5%。
(数据来源:贝壳、乐有家、惠民之家)
河南岸涨冠全市的原因是,其占据了城市最好的湖江资源和市政配套,拥有最好的居住体验,片区内的金山湖是有名的豪宅区。不可复制的地段、环境、配套完全限制了供应量;富人往往更在乎其居住环境和品质,也更容易推升资产价格上涨。
麦地片区涨幅居前则是由于其拥有惠州最好的教育资源,过去几年全国各地的名校学区都有不错的表现。
东江新城、东平上涨逻辑跟河南岸相同,但环境、配套和居住体验略逊一筹,表现自然也会差些。
水口、马安涨幅较小的原因是整体的城区面貌相对差,且离中心区距离稍远。
江北片区之所以涨幅不明显,主要原因是片区内老旧楼盘相对较多,拉低了整体涨幅。
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我们再来看看大亚湾的整体表现。
所统计的各片区楼盘中,仅有一线邻深、二线邻深、比亚迪商圈3个片区实现上涨,涨幅分别为9.21%、10.53%、1.03%,涨幅最大的楼盘是珠江四季悦城,涨幅达16.4%;
其余4个片区均出现不同程度的下跌,跌幅最高的是灿邦商圈,达-7.52%,最低的是中心区,跌幅-0.27%。
(数据来源:贝壳、乐有家)
大亚湾各片区涨幅分化明显,其背后逻辑不难理解。
成也萧何败萧何,大亚湾因为临深面海的优势,过去这些年新房成交量常年位居第一,但也导致了二手房存量高企,叠加不断供应的新房进一步挤压二手房市场,导致大部分区域二手房价格难以上涨。
而邻深能上涨一方面是因为新增供应相对较小,靠近深圳有一定需求支撑;另一方面新房售价较高预期传导至二手房市场,也迫使一部分群体选择二手房,双重因素叠加推动了二手房价格上涨。但受不断新增供应,交通配套等进度缓慢掣肘,涨幅并不理想。
比亚迪商圈得以上涨也是因为片区内新房供应少,配套成熟,产业众多能提供一定的支撑;但片区内的消费群体素质偏低,人群环境杂乱,也导致了其涨幅并不明显。
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再看惠阳各片区的具体表现。
所统计的各片区楼盘中,仅白云新城和行政新区两个片区出现上涨,其余五个片区全部下跌。
其中白云城上涨4.35%,行政新区上涨3.73%,涨幅均不明显。
开城大润发片区跌幅最大,跌幅达-16.48%,区政府片区跌幅-11.73%,南站新城跌幅-7.81%,秋长跌幅-8.17%,三和跌幅-6.94%。
(数据来源:贝壳、乐有家)
惠阳区如此表现并不意外,由于开发较早,虽配套相对成熟,但规划水平落后,导致多数地方交通拥堵,城市面貌较差,人群杂乱,消费能力低。
且普遍楼龄在十年以上,在不断新增供应的背景下显得毫无优势。
出现上涨的两个片区都带“新”,无论是城市面貌,还是楼龄普遍都比较新。表现最好的白云新城片区虽占据着“临深”的优势,但表现远不如大亚湾的临深片区。
南站新城片区出现下跌的原因是其本身价格偏高,有较高的溢价,出现了下跌回调。但无论是配套还是居住环境都算得上是惠阳的标杆楼盘,未来的表现或将不输白云新城。
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再看仲恺各片区的具体表现。
所统计的片区楼盘中,仅陈江片区出现上涨,涨幅2.02%;惠环、潼侨均出现下跌,跌幅分别为-11.88%、-13.89%。
(数据来源:贝壳、乐有家、惠民之家)
仲恺虽贵为国家级高新区,现有TCL、亿纬锂能、德赛等知名企业,但整体规模相对还是太小;
综合经济、人口、土地面积跟大亚湾旗鼓相当,却没有大亚湾临深面海的优势;
加上最近几年不断新增的供应,另外一部分群体也会选择各方面更优的惠城,遭到进一步挤压。
而陈江片区得以上涨,主要是其配套相对成熟,片区内有天益城、鑫月广场等大型商场,也有仲恺体育馆等公共配套。
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事实证明,惠州楼市既不是中介鼓吹那样买到就是赚到,以跌幅最大的惠阳开城大润发片区为例,五年累积跌幅达16%,如果五年前以100万买入,按照首付三成,利率5.6%来计算:
五年总投入为:首付30万 五年还贷24万 交易费用6万-租金收入7.2万=52.8万;
以最新价格变现为84万,扣除银行贷款后仅剩20万,净亏损32.8万,亏损幅度高达62%
如果买了上述片区,真可谓是“昨天买了房,今天哭断肠”。
当然也不是所谓“大V”所讲的那般买了就血本无归,以涨幅最大惠城河南岸片区为例,五年累积涨幅近32%,同样按100万买入,首付三成,利率5.6%来计算:
五年总投入:首付30万 五年还贷24万 交易费用6万-租金收入7.2万=52.8万;
以最新价格变现为132万,扣除银行贷款后剩余68万,净盈利15万元,总收益率达28%,年均收益率5.6%,基本跑赢通货膨胀。
涨幅32%是什么水平呢?
拿深圳来讲,同期深圳平均涨幅大概34%左右,也就是说河南岸片区涨幅跟大多数一二线涨幅相当。
如果这也能算坑的话,那么中国楼市就没有不坑的地方了。
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那么究竟该如何看待惠州楼市?
我认为需要审慎、辩证地看,一方面,惠州地处湾区腹地,临深靠海,占据着地利和天时;另一方面也有天量供应铁一般的事实;双重因素叠加造就了惠州楼市分化、割裂的格局。
随着大开发时代落幕、人口见顶、城镇化进程告一段落、经济放缓等因素,未来楼市很难有大行情已成为共识,分化将是未来楼市的主旋律,一二线缓慢上涨、三四五六线阴跌将成为事实。
城市内部也将分化,特别是对于惠州来讲,天量供应、城市基础薄弱将进一步加剧分化,绝大多数地方都没有投资价值。
鉴于惠州楼市的底层逻辑并没有发生变化,未来格局也不会发生转变。
对此,我建议---
在不考虑通勤的情况下,无论从增值潜力还是自住的角度都应该首选惠城,惠城区集中了全市最优质的教育、医疗等公共配套,其城市中心的地位几乎不可能被取代。
考虑通勤的情况下,建议选择临深,临深首选大亚湾,其次是白云新城。过去这些年临深表现不佳,一方面是由于供应量太大,另一方面坪山高新园及深圳地铁14号等进程缓慢。
现如今临深已几乎没有土地供应了;地铁14号线即将开通可以基本实现深惠双城通勤;坪山高新园建设初步完成,即将有大量的企业落地投产,这其中一部分群体必定会选择深惠双城生活。(参考此前文章惠州大亚湾邻深出现了倒挂行情)
另外,切勿选择楼龄超过10年的楼盘,在以新房市场为主的惠州,这些老旧楼盘毫无竞争力,名校学区房除外。
最后,请大家记住,惠州很大,绝大多数地方都没有价值,切不可被低价蒙蔽双眼而选择鸟不拉屎的区域。
买房是大事,三思而后行。
注:文中所有成交数据来自于贝壳、乐有家、惠民之家,由于成交数据样本较少,相关数据统计不够全面,可能出现误差。