珠江新城有空中花园的楼盘（楼盘详评079-珠江新城东区）
珠江新城有空中花园的楼盘（楼盘详评079-珠江新城东区）《在珠江新城买房后，他遇到了烦恼……》我们之前也写过不少关于珠江新城的文章，详情请点击以下文章回顾：珠江新城，是国务院批准的三大国家级中央商务区之一 ，主要服务于珠三角经济圈，是华南地区最大的CBD、唯一的世界商务区联盟成员、粤港澳服务贸易自由化示范基地，已成为华南地区总部经济和金融、科技、商务等高端产业高度集聚区。1993年广州市政府就作出决策，将广州新城市中心定在珠江新城；随后政府倾全市之力，历经20多年的建设，终于成就珠江新城今天的繁荣。依据地理位置，通常会把珠江新城分成三个区，分别是：西区、中区、东区。西区是指华夏路以西到广州大道的区域，东区是指猎德大道以东到华南快速干线以西的区域，而中间的部分便是中区，如上图所示。
Sophie苏菲：毕业于中山大学，10 年房产实战经验，公众号：苏菲说房。
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我们在之前的楼盘详评文章里陆续介绍了天河公园西门、华景新城、金融城、广氮片区、牛奶厂、赤岗塔和琶洲板块的楼盘。接下去，会带大家逐一了解广州其他片区的各个改善型以及豪宅楼盘，为准备换房的朋友们提供最实用的参考信息。往期请看文末的《往期详评文章目录》。
都说珠江新城是广州的宇宙中心，那么接下来继续详评宇宙中心--珠江新城板块的小区。
珠江新城简介珠江新城，是国务院批准的三大国家级中央商务区之一 ，主要服务于珠三角经济圈，是华南地区最大的CBD、唯一的世界商务区联盟成员、粤港澳服务贸易自由化示范基地，已成为华南地区总部经济和金融、科技、商务等高端产业高度集聚区。
1993年广州市政府就作出决策，将广州新城市中心定在珠江新城；随后政府倾全市之力，历经20多年的建设，终于成就珠江新城今天的繁荣。
依据地理位置，通常会把珠江新城分成三个区，分别是：西区、中区、东区。西区是指华夏路以西到广州大道的区域，东区是指猎德大道以东到华南快速干线以西的区域，而中间的部分便是中区，如上图所示。
我们之前也写过不少关于珠江新城的文章，详情请点击以下文章回顾：
《在珠江新城买房后，他遇到了烦恼……》
《广州发展东进南拓，珠江新城王者地位还保得住吗？| 粉丝提问》
《改善型买家必看！下半年这4个新盘你不能再错过了（上篇）》
《步行去珠江新城上班？让你梦想照进现实！》
后续文章，我们会按照西区--中区--东区这样的地理顺序来对珠江新城的小区展开详评。
板块优势（珠江新城）
（1）产业：“珠江新城-金融城-琶洲”组成了广州的“黄金三角”。珠江新城发展总部经济，金融城挑起金融服务的重担，琶洲则聚焦会展与科创经济。
珠江新城，是“黄金三角”中其他2角无法超越的重量级CBD，是广州的宇宙中心，板块内的房产保值增值功能不容忽视。
（2）位置：居住在珠江新城，坐拥片区内部大量的就业和创业机会；与琶洲、金融城的距离也在10~20分钟车程内，地理位置十分优越。
（3）地铁：板块内现有地铁线路为5号线、3号线、APM线、18号线以及在建的10号线，主要的地铁站有珠江新城站、花城大道站、猎德站、潭村站、洗村站、广州大道中站（在建），以及APM线大部分站点；板块内线路和站点密集，地铁出行非常便利。
（5）环境：珠江新城位于珠江北岸，板块内公园主要有海心沙广场、花城汇、珠江公园、临江带状公园等，且坐拥一线江景，环境优越。
接下来，我们继续逐个详评珠江新城东区的热门小区，如你有想了解的楼盘，请文末留言。
小区简介（跑马地花园）上期文章为大家介绍了珠江新城东区的珠江太阳城广场，下图是珠江新城的几个优选小区（后续会不断添加），本期要介绍的是珠江新城东区的跑马地花园。
跑马地花园位于珠江新城东区东北角，小区户型涵盖45平方1房~124平方3/4房（另有少量复式），适合各层次的自住型刚需家庭，推荐指数：3.5星。
跑马地花园基本信息：
小区地址：天河区珠江新城平云路177号
当前均价：61800元/平方米（三期9.5万左右）
建筑类型：塔楼
建成年代：1998年（三期为2006年）
开发商：马会地产(三期为珠江房地产)
物业：金鸣物业(三期为金碧物业)
物业费用：1.79~2.79元/月/平方米
总户数：老区1182 三期1095
容积率：3.5
绿化率：29%
下文我们将从“公共配套资源”、“小区园景”、“楼栋户型”和“升值潜力”这几方面详细介绍，请耐心阅读哦！
公共配套资源（跑马地花园）跑马地花园位于珠江新城东区，公共配套资源和之前介绍的珠江太阳城广场为公用，详见下文。
（1）公园
珠江公园是珠江新城最大的公园，位于东区花城大道与金穗路之间，北面距跑马地花园仅800米。
另外，临江带状公园距小区约1300米；小区业主到这两个公园休闲健身，非常方便。
（2）交通
跑马地花园北临黄埔大道，南临花城大道，西临潭村路，东临华南快速干线，四通八达，交通优势突显。
●公交：
小区北面50米黄埔大道旁有华侨医院（潭村）公交站，途经公交线路有245路、562路、B8路、夜93路等，不换乘到达广州大部分区域，也能便利地在珠江新城内部循环，以及快速接驳珠江新城各个地铁站。
●地铁：
小区距地铁5号线谭村站约850米，距在建的13号线二期马场站约150米；通过地铁换乘可以快速到达广州各区域，地铁出行方便快捷。
●自驾
跑马地花园距华南快速干线最近的入口最近线路为1300米，正常情况下4分钟左右能上高速，自驾出行十分便利。
（3）教育
幼儿园：小区花园内自带幼儿园--天河区跑马地花园幼儿园，家长接送非常方便
另外小区周边还有喜叻宝宝国际幼儿园、金穗幼儿园、GB启悦国际幼稚园和莫里童国际幼儿园等，东区幼儿园非常多，比中区更方便，如上图所示。
对口小学：配套小学为广州市天河区第一实验小学，位于海业路80号，距小区约200米，家长接送省时方便，高年级小学生可自行上学放学。
该校在天河区的口碑较为一般，如需入读附近优质公立学校也可以联系我们解决（文末添加客服/助理）。
注：更多天河区学位攻略，详见我们之前的文章《【建议收藏】家长看过来，天河TOP学位房汇总》。
对口中学：天河区第一实验小学对应直升初中为天河中学（花城校区），距小区约1900米，初中学生自行上学放学完全没问题。
PS.据悉天河区小升初将于2025年起全面实行电脑随机派位的招生方式，届时中学学位或存在不确定性，具体请以天河区教育局当年发布的招生政策为准。
（4）医疗
●社区医院：广州市天河区员村街华颖社区卫生服务站位于员村一横路7号大院53栋首层，距小区约1400米，疫苗接种、感冒、抽血、B超等小型检查科目可以在此就诊。
●大型医院：小区附近的三甲医院有暨南大学附属第一医院，与小区仅一咱之隔；此外，附近几公里内还有广州市妇女儿童医疗中心、中山三院、南部战区空军医院、省中医二沙岛分院等三甲医院，优质医疗资源非常丰富。
（5）商圈
小区内外侧均带底商（上图为小区内侧底商），有生鲜和商超等业态，能满足日常生活所需，其他消费需求也可以到附近的太阳新天地、西塔和东塔。
小区到西塔约3300米，步行33分钟左右可到达广州友谊商店（国金店）；距东塔约2900米，步行29分钟左右可到达K11，附近还有花城广场、广州市政务中心等，无论是购物、娱乐、饮食，还是窗口办事，都十分便捷！
（6）文化资源
小区距广州大剧院约3600米，剧院自正式开幕以来，国际及国内优秀歌剧包括《图兰朵》、《托斯卡》、《妈妈咪呀》中文版等均在此上演，欣赏世界音乐文化大餐就在家门口。
小区到广州图书馆约3100米，步行31分钟左右即可达，利用碎片时间即可方便地借阅海量图书资源。
广州图书馆于2018年被中华人民共和国文化和旅游部评定为国家一级图书馆，2016年广东省人民政府公布该图书馆为广东省古籍重点保护单位。
小区到广东省博物馆约3100米，步行31分钟左右即可到达。广东省博物馆新馆于2004年12月奠基开工，2010年建成，总占地面积6.7万平方米，是广东省唯一的省级综合博物馆，国家一级博物馆。
（7）领事馆
珠江新城目前集中了约75%的外国驻穗总领事馆，包括以色列、俄罗斯、澳大利亚、意大利、厄瓜多尔、西班牙、巴西、智利、古巴、乌干达、美国等国家驻广州总领事馆；商务签注、出国留学等办事场景，非常方便。
小区详评（跑马地花园）01小区园景
上图是小区的正门（西二门），是主要的汽车和行人出入口。
上图是西二门通道处的景观，可以看到汽车停在花园内地面上，车位紧缺，人车不分流。
花园中央的位置有一处水景（上图），因为年代久远的关系，物业疏于维护，喷泉设施已经不工作。
上图是喷泉后方的假山，假山上有一处欧式凉亭，以及一条通往四层的楼梯；据说5层为空中花园，因物业没有管理的关系，基本上已经荒废。
上图为小区内侧的层商，2~4层是“一层104户”连中介也会迷路的“铂金公寓”，5层以上则为凯悦阁和凯怡阁住宅。
上图为凯楠居和凯桦居附近的花园，地面较为陈旧，花草树木倒是长得不错。
上图为三期D座首层的大堂，装修用料和风格都比老区更显新。
上图为三期D栋的生活阳台天井，各单元之间的距离较近，中低层的采光较一般。
上图为三期东向景观，因三期邻近立交桥，东向和北向受噪音和灰尘的影响较大。
上图为三期东南方向景观，图中左侧道路为华南快速干线，右侧道路为平云路。
上图为三期南向景观，现状为停车场，球场，前方建筑为广电兰亭荟和星汇雅苑。
上图为三期西南方向景观，当前赛马场未有高层建筑的情况下，视野较开阔，能看到远处的小蛮腰--广州塔的上半部分。
上图是三期正西方向景观，图中建筑为老区的凯楠居、凯桦居、凯榕阁、凯浩阁和凯泓阁。
上图为小区住宅外立面，两侧红棕色建筑为凯桦居和凯榕居，整体较旧；中间白色建筑则为三期（原名“马赛国际公寓”），和老区形成强烈的对比，显得很新。
02户型楼栋
（1）楼栋简介
跑马地花园共16栋楼住宅（含3期），除凯榕居为中铁二院办公使用外，其余楼栋为住宅；凯悦阅、凯怡阁和三期首层内外均为底商，生活消费非常便利；另外，凯悦阅和凯怡阁2~4层为一层104户的商业产权公寓（铂金公寓），5层以上为住宅产权。
注：跑马地花园三期原名“马赛国际公寓”（住宅产权），于2020年改为现名。
（2）楼栋户型详细资料
跑马地花园，老区户型涵盖54平方2房~124平方3房，三期户型涵盖45平方1房~122平方4房，另有少量复式单位（资料暂缺），具体的平面户型图见下文。
▼凯悦阁和凯怡阁平面户型图▼
▼凯桦居A座平面户型图▼
▼凯桦居B座平面户型图▼
▼凯桦居C座平面户型图▼
▼凯楠居A座平面户型图▼
▼凯楠居B座平面户型图▼
▼凯楠居C座平面户型图▼
▼凯浩阁平面户型图▼
▼凯泓阁平面户型图▼
▼三期B/C座平面户型图▼
▼三期D座平面户型图▼
▼小区户型面积汇总▼
（3）户型选择
在户型的选择上，要综合环境噪音、采光、景观、通风、居住需求、买家预算等条件来评定。
（1）噪音因素：小区临近黄埔大道西和华南快速干线交汇处立交桥，北侧和东侧住户受噪音影响较大，主要为凯悦阁、悦怡阁以及三期BCD栋，需买家实地踩盘了解各楼层的噪音是否在自己接受范围内；喜欢安静的买家，可以选择三期西侧户型或凯桦居、凯楠居等不靠路楼栋。
（2）景观/通风/采光因素：小区内的楼距较近，中低层的采光较一般，优选中高楼层；景观方面，三期西南方向中高层当前视野较开阔，能看到小蛮腰，优选西南向户型；通风方面，中高层的通风情况较好，但三期东南户型面向华南快速干线，需要实地感受噪音情况。
（3）居住需求：小区户型涵盖45平方1房~124平方3/4房（另有少量复式），适合各层次的刚需买家，具体还要综合预算的因素来选择，详见下文。
（4）买家预算：
500万以内：可以选择老区54~79平方2房，或选择三期45~49平方1房，喜欢外观新的买家，优选三期1房户型，喜欢安静的买家，优选凯桦居B/C/D座的二房户型。
500万左右：可以选择老区82~90平方2房，或选择三期60~63平方1房；家庭型买家，优选老区的凯楠居或凯桦居2房，空间相对大；单身买家，优选三期1房户型，楼龄较新。
600万左右：可以选择老区99~106平方2~3房，或选择三期66~71平方1房；不考虑转手的买家可以考虑凯桦居和凯楠居相关户型，更大的面积，适合住家。
700万左右：可以选择老区113~124平方3房户型，适合人多家庭；或选择三期74~77平方1~2房，适合单身人士或少人家庭。
800万左右：可以选择三期87平方3房，即D座的01单元，适合预算稍高的小家庭。
1000万左右：可以选择三期112和113平方3房，即D座05和08单元，05户型相对安静，08户型通风更佳。
1100万左右：可以选择三期121和122平方4房户型，即06和07单元；07户型通风更好，但相对06单元噪音稍大，适合多人家庭。
注：上述预算未考虑复式户型。
升值潜力跑马地花园于1998年开盘（三期开盘时间及价格见下方表格），开盘价为3000元/平方米；那么这些年来，小区的升值速度又如何呢？
从图表可出，跑马地花园多年来的年均增值速度为13.43%，24年间增值约19.6倍（以当前市场成交均价计算，三期增值数据见下方表格）。
*注：以上增值速度数据统计至发稿时月份，如对数据存在疑问，或想了解同一时间点各小区的增速，请评论进行咨询。
总结本期主要介绍了珠江新城东区的跑马地花园，老区户型涵盖54平方2房~124平方3房，三期户型涵盖45平方1房~122平方4房子，另有少量复式单位，适合各层次的刚需自住型买家。那么，它的优缺点有哪些呢？
优点方面：
（1）建设中的13号线马场站距小区不到200米，交通优越性突显。
（2）小区周边优质公共配套资源丰富，近三甲医院，带优质公立学位，图书馆、博物馆、歌剧院、少年宫等文化场馆就在附近。
（3）小区距离幼儿园和小学较近，上学放学非常方便。
（4）小区内较多底商，不出花园即可解决生活所需，生活便利度高。
（5）三期西南方向中高层户型视野较开阔，能看到小蛮腰。
缺点方面：
（1）楼龄老，一期交楼接近25年，三期交楼超过15年。
（2）小区靠近立交桥，北侧和东侧住户受噪音和灰尘影响较大。
（3）周边楼距较近，中低层户型视野一般。
（4）小区人车不分流，幼儿在花园内玩耍不够安全。
（5）车位不足，花园内道路停满汽车。
（6）小区内底商较多，环境嘈杂。
（7）物业管理一般，外部人员随意进出。
跑马地花园有着“楼龄老，靠近立交，环境一般”等缺点，它是珠江新城东区单价最低的花园式小区之一（三期除外），适合喜欢核心区优质配套和较大的居住空间，但总价又够不着其他优质楼盘的自住型家庭购买；另外，三期因2005年开盘时，售价远低于周边同期楼盘，故在当前均价远低于周边楼盘的情况下，开盘以来的年均增值率依然能达到17.64%。
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