云南文旅地产值不值得投资（文旅地产突围请先学习）

小君 2023-06-19 06:58:34 533

云南文旅地产值不值得投资（文旅地产突围请先学习）热闹之余，文旅地产也面临一些问题甚至是乱相，老潘总结如下：文旅地产的价值=“文化、旅游、地产”的比值“文化旅游”，是很多地产商的选择。从几经沉浮、几乎已将海南线瓜分殆尽的海南旅游地产，到正在全国各地开花落地的区域文旅项目；从高举高打、追求大而全的万达、恒大文化旅游城，到主打儿童、康养等主题的主题式文旅项目。文旅地产，非常热闹。

未来诗和远方，是中国中产的刚需

云南文旅地产值不值得投资（文旅地产突围请先学习）(1)

七彩云南·古滇名城实景图

文\潘永堂

传统住宅地产深陷红海，地产商们正在寻求转型之道。

“文化旅游”，是很多地产商的选择。

从几经沉浮、几乎已将海南线瓜分殆尽的海南旅游地产，到正在全国各地开花落地的区域文旅项目；

从高举高打、追求大而全的万达、恒大文化旅游城，到主打儿童、康养等主题的主题式文旅项目。文旅地产，非常热闹。

文旅地产的价值=“文化、旅游、地产”的比值

热闹之余，文旅地产也面临一些问题甚至是乱相，老潘总结如下：

其一，从整体规划布局看：“地产”稍多，“文旅”欠奉。这也是当下业内和购房者对部分文旅项目诟病最多的一点。经历了地产层面“高周转”、习惯高速度、高收益的地产商们，在因为传统住宅地产减速而被动进入文旅行业时，依旧怀抱着高周转的速度依赖与路径依赖。而文旅行业本身，需要更多的是对城市、对资源、对地域文化、对客户旅居需求的深度解读，这是需要时间和耐心去完成的事。

地产与文旅之间的比例关系，决定的是文旅地产的市场美誉度好客户信任度，决定的是“客户来不来”的问题。一个“借着文旅卖房子”的文旅地产，既难以赢得客户的信任，也是对行业发展的巨大伤害。

其二，从文旅内容铺排看：“旅游”被看重，“文化”或被忽视。

所谓文化旅游

文化是软性的，旅游则是硬性的；

文化是个性化的，旅游是普适性的。

当各种过山车、摩天轮、旋转木马充斥着各个文化旅游项目时，我们更需要关注的是，其所在区域文化如何传承？当地的历史文脉有否体现？独一无二的文化基因是否被挖掘？

文化与旅游之间的铺排关系，决定的是文旅地产的美誉度与客户信任度，决定的是“客户想住多久”的问题。一个只醉心于旅游设施的高端、昂贵而忽略了其文化内涵的文旅地产项目，是难以让客户产生真正想长期留下来、住下来的冲动的。

七彩云南·古滇名城依托500里滇池山水宜居环境、5公里的环滇慢行步道、1100亩精品湿地公园、700亩森林公园等稀缺资源，结合古滇博物院、七彩云南·欢乐世界、民族部落等配套，打造山水资源密度和文化价值极高的“非典型”文旅项目，让老潘对文旅地产有了更多思考……

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七彩云南·古滇名城欢乐世界

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七彩云南·古滇名城皇冠假日酒店

文旅地产“海陆空”战法

文旅地产与普通项目的不同，除了产品形态方面，还包括客群来源与购买理由方面。

住宅、商业地产根植于本地市场，所吸引的更多是具有区域置业需求的客户。本地化属性强烈。而文旅地产尤其是大型文旅地产，其客户来源更多样，是面向全国或至少是跨省际客源。

住宅、商业地产的购买理由在于基本的居住、改善、投资需求，是属于“必须要买”的刚性置业范畴（或出于生活层面的刚性居住，或出财务层面的刚性投资）。而文旅地产，面向的则是更高一层级的精神享受、文化回归置业需求，是“够好才买”的非刚性置业范畴。

也因为这样的背景，文旅地产的推广动作往往更强调“海陆空一体”的立体战法，力图在最短时间内、覆盖最广范畴、笼络最多客户。

空战，即是立体化的广告轰炸，正如我们在各大大众媒体所接受的“XX文化旅游城”的近乎24小时全方位广告宣导。海战，即是布局高密度的分销网络，做大客户基数，从而寻找有效客源。陆战，即是在现场通过宏伟的售楼处、规模巨大的销售人员和封闭式的营销环境，让客户迅速接受项目价值。

所谓陆海空战法，各大文旅项目都在或多或少使用。而在云南，“古滇名城”作为文旅大盘，其海陆空战法，却提供了另外一种观察角度。

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彩云之南的一场非典型“陆海空”文旅战

1，空战：不是空运概念给客户，而是空运客户至一场家宴

让人看到你空运而来的一切，不如把人直接运到现场，给他难忘的记忆，再开展后续的口碑传播。

时已初秋，而3月初春的那场云南滇池畔的古滇家宴，老潘却记忆犹新——

家宴，当有家长。这个家宴上，作为企业大家长集团老总亲自出席，与一众来宾把酒言欢。

家宴，当有家人。集团老总甚至携一家三代出席，从女儿到孙子辈纷纷出席并与来宾互动，

家宴，当宴贵宾。这场家宴邀请了红土情艺术家、云南省非遗文化大使、外国友人、以及新锐时事生活杂志《新周刊》创始人孙冕等七位云南艺术生活大咖，分享他们心中地道的云南生活方式。

天为大幕，地为舞台，西山滇海作为舞美景致，从全国各地“空运而来”的参与者们，在这场家宴之中，开始去懂得云南。

2，海战：不是靠推广密度，而是靠体验深度

普通海战靠密度，云南海战靠深度。普通海战喜欢说房子，云南海战更多谈文化。

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用一场美国国家地理摄影展，让客户以“海纳百川”的世界视野，理解；一次七彩云南·古滇名城入滇记之重走南方丝绸之路极致探索之旅”，让JEEP车队的车轮，一寸寸地丈量云南故事；而携手著名探险家金飞豹，共创一次“七彩云南·秘境百马”，回归母亲湖，以一场127公里超级马拉松，向这片土地上无畏前行的生活方式致敬。

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七彩云南·古滇名城入滇记

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“七彩云南·秘境百马”挑战127KM环滇超级马拉松

如果说空战的价值在于给那些对云南还稍微陌生的人以感性的体验，建立初步的好感。涵盖摄影、马拉松、自驾等“上中产”时尚活动的这一系列海战运动，开展一次行程千万里的“入滇记”，则是在深度上给予了他们更深入的体验。从此，他们与云南，将不再是陌生人，而是一见如故的知音。

3，陆战：不是“来了就想走”，而是“走了还想来”

通过空战、海战让客户了解云南、知音云南后，下一步要做的就是让他们爱上云南、直至“不愿离开云南”。

国庆长假，来彩云之南，过一场“云南生活节”——在无忧之城狂欢音乐节、《三联生活周刊》云南范儿分享坊、拾光畅乐夜业主联欢会、阿卡贝拉亲子营、IMark低碳定向跑、文创手作市集、云合国美食集、秘密花园生手作、开渔节里，纵情云南生活。而业主来到这里会感受到，未来的生活每天都会如此，相比于日复一日的沉闷城市生活，“日新一日”的云南生活将成为他们内心的向往与期待。72小时后他们或许将短暂离开，而从第73小时开始，他们就会想回来——能达到这样的状态，才是所谓“陆战”的最高境界。

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在彩云之南，过一场“云南生活节”

云南范儿，到底是什么范？

古滇名城给文旅地产行业带来的启示是：文旅地产，怎样才能让久居城市、对逃离城市生活充满向往却要要求苛刻的客户们愿意来、呆得住、还想来？

如下几个维度，可能成为文旅地产们的思考路径。

1资源禀赋是基础：好山好水好快乐

面向都市人群的文旅地产能够成就吸引力的前提条件是：这里和城市，不一样。

城市是水泥森林，文旅地产必须有生态森林。城市有人山人海，文旅地产必须带来山河湖海。城市里人声鼎沸而互相陌生，文旅地产践行的是人不多、不陌生。

因此，选址的成败，决定这文旅地产的成败。

占有山水很重要，占有山水的姿态更重要。黄浦江蜿蜒几十里，但最贵江景房却集中在陆家嘴狭小区域，因为那里的湾岸，将浦西外滩建筑群以最大视角收入眼底，浦江其他区域固然也有江景，价值却与之判若云泥。

同样的故事，也在滇池发生，滇池很大，仿若大海，周边有130余公里土地可观滇，却只有一座七彩云南·古滇名城，占据的是滇池的绝佳观景视野，也正是因为有这样的优势，古滇名城才会被列入云南十大历史文化旅游项目之首。

500里滇池山水宜居环境、5公里的环滇慢行步道、1100亩精品湿地公园、700亩森林公司……如此壮阔的山水资源密度、换算成古滇业主说占有的旅居能量密度、其价值可谓难以估量。

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七彩云南·古滇名城实景图

2名家背书提价值：好言好语好心境

文旅地产的根本价值是社群价值，而社群价值的发现需要意见领袖的代言。能否得到名家背书的根本则在于文旅地产本身在项目精神主张上能否与成为所在领域的“意见领袖”。

《新周刊》创办人孙冕、云南人的骄傲杨丽萍以及多位热爱云南生活的大咖们，都曾亲临古滇名城。

名人效应是一方面，更重要的是如何让人对名人的背书心悦诚服？这就需要文旅地产能提出自己的价值主张，拥有独一无二的资源支撑，能营造出直击人内心的生活场景，这是文旅地产的价值保障。

“一天新似一天”是古滇名城的价值主张，这样的主张的提出并非心血来潮，而是来自于对多地貌、多气候、多景观、多资源、多民族的云南的深度观察。

换句说，中国之大，能够在一天之内欣赏不同山河湖海、体验数十个少数民族风情、穿越几千年的文化记忆的所在，却并不多。古滇名城可以说作为云南的代表，为云南文旅创立了这样独特价值主张。

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3生活场景成依归：好吃好玩好想留

场景营销的概念提出多年，文旅产品也应该是最有条件去做场景营销的产品类型。

不过目前市场所见的“场景营销”更多还是停留在外在的、硬件层面的规模大、设施多，更多试图让来者体验项目，而不是体验生活。

这就是古滇名城以一场“滇池家宴”亮相全国时，能引发极大关注的原因所在。美食美景，是人们最为习惯也最为看重的体验元素，与其说再多山水如何美、氛围如何好，不如直接让客户沉浸其中，在美食美景中，接受来自云南、来自无数热爱云南的生活家们的美言。而当这样的记忆被深刻印入他们的脑海，“留下来”也就自然成了下一个必然的选项。

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