公寓投资如何识别是陷阱还是馅饼（可半买半租救市）

公寓投资如何识别是陷阱还是馅饼（可半买半租救市）而大理推出的新政，购房人买下50%的产权之后，另一半产权还得向开发商支付租赁费用。不过，这些可都是红本商品房，与共有产权在性质上有本质不同。与共有产权不同的是，共有产权的规则是，购房者购买一部分产权，另一部分产权政府持有，但购房者可以享受100%的使用权。来源：大理州政府官网也即，支持开发商让购房者最低可购买50%的产权，剩下的一半产权开发商持有，并以租赁的方式租给购房者使用。也即半购半租。

作者：子非鱼01 | 可购买一半产权

没有做不到，只有想不到。这句话是小时候看央视少儿频道《奇思妙想》节目常说的台词。
如今，这句话却成为了当下各城市托举楼市措施最好的注脚。

购买房子的一半产权，这个原本只适用于共有产权住房的游戏规则，有的城市将它扩大至所有新建商品房身上了。这个城市，便是昔日房价涨幅第一的大理。

8月1日，云南省大理白族自治州发布了《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》，包含26条细则，其中第16条赫然写着：

支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。

来源：大理州政府官网

也即，支持开发商让购房者最低可购买50%的产权，剩下的一半产权开发商持有，并以租赁的方式租给购房者使用。

也即半购半租。

与共有产权不同的是，共有产权的规则是，购房者购买一部分产权，另一部分产权政府持有，但购房者可以享受100%的使用权。

而大理推出的新政，购房人买下50%的产权之后，另一半产权还得向开发商支付租赁费用。不过，这些可都是红本商品房，与共有产权在性质上有本质不同。

之前深圳某开发商也推出了类似活动，不过当时的项目只是产业公寓。

大理这一想法非常大胆，堪称三四线城市救市力度之最。政策适用于所有新建商品房，且有政府文件支持。想法大胆的背后，是大理楼市不可言说的痛。

02 | 大理楼市不可言说的痛

赵磊的《成都》为成都做了最好的宣传，而郝云的《去大理》也给大理带去了不少流量。

尤其是在电影《心花路放》中，经过黄渤翻唱，那句“是不是对生活不太满意，很久没有笑过又不知为何，既然不快乐又不喜欢这里，不如一路向西去大理”广为人知。

多少人看完电影后，来了一场说走就走、毅然决然的西行之旅。

拥有苍山洱海的大理，是著名的旅游胜地，和大多数环境优美、气候宜人、旅游资源丰富的城市一样，大理的楼市，也是靠外地人支撑起来的。

在上一轮房地产牛市中，大理的房价被疯狂炒作，均价一路从几千元每平方米冲破了1万元/平方米，2019年均价冲到了1.2万元，成为当时西部地区唯一一个均价破万的非省会城市。

2019年胡润研究院发布的数据显示，当年大理房价涨幅高达11.7%，位居全球第二，国内第一。

来源：胡润研究院

一个GDP只有1600多亿，人口不过330多万的自治州，理论上来说根本撑不起这个房价。但和珠海、厦门、三亚一样，环境溢价才是这类城市最重要的楼市支撑。

然而，疫情改变了一切。从数据可以明显看出。

疫情出现之前的2019年，全州共接待海内外旅游者5300万人次，全年实现旅游业总收入941.9亿元。仅靠旅游一项就揽金941.9亿元，位居全国第50位。

疫情出现之后的2020年，全州共接待海内外旅游人数3921.2万人次，比上年下降26.0%。全年实现旅游业总收入604.6亿元，下降35.8%。

游客下降，旅游收入下降，失去了外地游客购房力量的支撑，大理房价从2020年开始就走上了调整之路。

尤其还叠加了本地人口的流失。七普数据显示，大理过去十年常住人口减少了11.8万，从2010年的345.6万减少至33.8万。

在这种背景下，大理房价2020年开始下跌，去年全国行情转变更加速了大理房价下跌。

去年有权威媒体报道，跌破了万元。

根据国家统计局披露的最新70个大中城市房价数据显示，6月份大理新房价格环比下跌1%，同比下跌6.3%。二手房价格环比上涨0.4%，同比下跌6%。

此外，国家统计局数据还显示，大理二手房价格较2020年下跌了4.2%，是房价至少回到三四年前的33个城市之一，基本回到了2018年的水平。

数据来源：国家统计局

对于这样一座本身就不限购，经济羸弱、产业单一、人口流失的自治州来说，托举楼市没有什么更好的办法。

鼓励房企通过“共有产权”方式销售商品房，让购房者半买半租，这是大理这种级别的城市能够想出最好的，也是最市场化的方法。

03 | 会有效果吗

这一招，确实能够减轻刚需上车的压力，但也只是将压力后移了而已，后期将剩下的产权购买回来，压力犹在。

不过，从减轻前期压力的角度来看，会推动一波有效需求上车，缓解一下大理目前的商品房库存量。

后续可能会有更多的城市跟进大理这一政策。

但效果着实有限，毕竟当下阻碍大家购房的，是楼市风波，是房地产信心不足，是口袋干瘪，是对未来不确定的担忧。

在这一连串的阻碍之下，原本在五六月份建立起来的微弱复苏力量，7月份再次卸力。

克而瑞披露的最新数据显示：

第一，2022年7月百强房企实现单月销售操盘金额5231.4亿元，环比降低28.6%。

第二，7月重点30城成交面积环比下降16%，同比下降33%。

在这种背景下，下半年各城市还是会延续上半年的势态，继续出台各种托举大招，力度也会越来越大。毕竟在几天前召开的重要会议上，官方明确表示，下半年各城市要因城施策用足用好政策工具箱。

下半年，保交楼、压实城市主体责任是当务之急。只有解决了最近的楼市风波，才能重建购房者的信心。

在信心重建的基础上，还得看宏观大环境改善速度，大家收入的恢复速度，才能最终决定楼市是否能够复苏。

总之一句话，短期内，任何有力的大招，产生的影响都有限。