龙华的房子现在值得买吗（龙华的新房已经不能买了）

龙华的房子现在值得买吗（龙华的新房已经不能买了）鸿荣源博誉府二期96㎡的三房和绿景公馆1866三房89㎡对比。鸿荣源博誉府虽然是新房，但是再过10年，我相信绿景公馆1866也吊打高层高密度的鸿荣源博誉府，位置上绿景公馆1866也远远好于鸿荣源博誉府，绿景公馆1866户型使用率和格局远远好于鸿荣源博誉府。离绿景公馆1866最近的新房是非红山片区的鸿荣源博誉府，中间被龙华大道隔开，配套和楼盘附近面貌差距和红山片区很大，这一片其他相同二手楼盘的价格比红山片区低约10%。就是这样的楼盘最近约89㎡三房成交价都跌破了700万，绿景公馆1866的三房价格甚至报到658万。上面就是绿景公馆1866的户型，这种89㎡的使用率，现在的新房建筑面积没有110㎡左右绝对做不出来。如果用现在的新房建筑面积计算，658万的报价仅6万/㎡。这还在龙华最好的位置，还是龙华后无来者的楼盘。龙华这么优质的楼盘最近真实的市场都变成这样了，伴随龙华楼市整体快速恶化的还有龙华

龙华刚需的标杆楼盘是莱蒙水榭春天和绿景公馆1866，我相信没有人反对，如果有人反对他肯定不了解龙华，不了解龙华的楼盘，不了解龙华的区位及配套​，不了解这两个楼盘。

龙华目前最好的片区是红山片区，红山片区聚集了龙华目前最顶级的市政配套，龙华整个区级配套几乎都堆在这里，包括深圳每个区重点打造的三馆也在红山片区。这里不仅有区级最好的市政配套，商业配套和片区面貌也是龙华最好的。

莱蒙水榭春天和绿景公馆1866是位于红山片区核心地段的大盘，都是最近10年左右建成的，不仅位置配套是龙华最好的，小区也是龙华刚需楼盘里面最好的。大社区配上约18-33层的小高层及高层住宅，低于3.5的容积率，超高的绿化率，再加上之前还比较用心的设计，大部分都是朝南或南北通透的户型，刚需的小户型不仅有赠送一个房间，还有较大的阳台。

就目前深圳住宅的发展趋势，龙华以后不可能再出现莱蒙水榭春天和绿景公馆1866这样配套、环境和低密度的刚需大盘。

就是这样的楼盘最近约89㎡三房成交价都跌破了700万，绿景公馆1866的三房价格甚至报到658万。

上面就是绿景公馆1866的户型，这种89㎡的使用率，现在的新房建筑面积没有110㎡左右绝对做不出来。如果用现在的新房建筑面积计算，658万的报价仅6万/㎡。这还在龙华最好的位置，还是龙华后无来者的楼盘。

龙华这么优质的楼盘最近真实的市场都变成这样了，伴随龙华楼市整体快速恶化的还有龙华新房库存不断增加，过去的限价盘开盘也不得不转介打折。就目前龙华的楼市格局，那些最好的新房都变的毫无价值，甚至远远高于目前的市场价。

离绿景公馆1866最近的新房是非红山片区的鸿荣源博誉府，中间被龙华大道隔开，配套和楼盘附近面貌差距和红山片区很大，这一片其他相同二手楼盘的价格比红山片区低约10%。

鸿荣源博誉府二期96㎡的三房和绿景公馆1866三房89㎡对比。鸿荣源博誉府虽然是新房，但是再过10年，我相信绿景公馆1866也吊打高层高密度的鸿荣源博誉府，位置上绿景公馆1866也远远好于鸿荣源博誉府，绿景公馆1866户型使用率和格局远远好于鸿荣源博誉府。

上图是鸿荣源博誉府96㎡的三房户型，就是这样各方面都不如绿景公馆1866的房子，开盘均价约7.5万/㎡，平均总价约720万，哪怕打9折和现在绿景公馆1866三房的价格差不多，也远远高于现在的市场价。

据了解博誉府一期开盘的时候还卖的非常好，二期开盘销售很差，但是体量大，据说也卖了几百套。

同样是今年开盘的鸿荣源壹成中心十区，这里是龙华的老城区附近，完全没办法和红山片区对比，开盘均价约7.2万/㎡，94㎡的三房平均总价约676万，鸿荣源壹成中心十区各方面比鸿荣源博誉府都差，高于绿景公馆1866的报价泡沫就很大了。

当龙华位置最好的刚需盘莱蒙水榭春天和绿景公馆1866约89㎡三房成交价跌破700万，并且不是个例的时候，龙华目前所有的新房都有泡沫，不能买了。在龙华目前新房参考价和新形势下建出来的房子不可能超越这两个楼盘，包括今年北站门口华润拿下的401地块目前也没有价值了。

按华润开盘的新房看，标准的三房两卫要做到约98㎡的建筑面积。华润401地块限均价72450元/㎡，加4000元/㎡装修费，开盘均价约7.6万/㎡，98㎡三房开盘平均总价约744万。华润401地块虽然是目前龙华最好的待入市新房，但是它也不可能建出莱蒙水榭春天和绿景公馆1866小区这样的标准，配套的北站城市绿芯也比不上红山的配套。

如果你还在等华润的401地块就不如现在拿600多万在莱蒙水榭春天和绿景公馆1866买一套89㎡的三房。假如有利好出台，整个龙华也是这里优先起来。