法拍房这么便宜到底能不能买（法拍房真的便宜吗）
法拍房这么便宜到底能不能买（法拍房真的便宜吗）随着楼市回暖，加上法拍房这块肉被很多人盯上，2016年之后住宅类法拍房，只要地势不差基本上一拍就可以成交，而且普遍高过起拍价，尤其是改善类市区次新房，都是被哄抢，成交价能达到市价的80-90%。那个时期，楼市低迷，大部分法拍房要三拍才能成交，像杭州这样的一线城市，也要二拍才能成交。价格便宜，算是一个主要理由。不受限购政策影响，所以对于没房票的人来说，极具吸引力。 阿里司法拍卖平台早在2012年就已经上线，真正被关注是2014年。
随着房价越来越高，热门区域的新房摇号又难，不少买房人就将目光转向了法拍市场。
说到法拍房，很多人立刻联想到“捡漏”。动不动就六七折，如果200万的房子，能便宜40-60万，简直让人无法抵抗。可这是“真便宜”还是“假便宜”？能不能买呢？
何为法拍房？法院拍卖房产的简称，遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。
目前上线的法拍房主要有四个来源，一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。
为什么要买法拍房？价格便宜，算是一个主要理由。
不受限购政策影响，所以对于没房票的人来说，极具吸引力。
打六七折的法拍房能买到吗？阿里司法拍卖平台早在2012年就已经上线，真正被关注是2014年。
那个时期，楼市低迷，大部分法拍房要三拍才能成交，像杭州这样的一线城市，也要二拍才能成交。
随着楼市回暖，加上法拍房这块肉被很多人盯上，2016年之后住宅类法拍房，只要地势不差基本上一拍就可以成交，而且普遍高过起拍价，尤其是改善类市区次新房，都是被哄抢，成交价能达到市价的80-90%。
给大家做个科普，法拍房第一次拍卖按评估价拍卖，第二次拍卖按评估价的80%拍卖，第三次拍卖按评估价的64%拍卖。
法拍房的风险有哪些？1.多头债权，多次抵押，多方查封
很多“法拍房”的业主（被执行人），往往有多头负债，甚至资不抵债，否则也不会沦落到房产被强制拍卖的地步。
欠债人除了正规银行或者金融公司的欠债外，他可能还有民间借贷和高利贷，这种个人与个人的债务关系，是最难说的清楚。
你所有手续办好搬进去后，就不断冒出来债权人，说房子早抵押给他了，三天两头跑到房子来闹事，泼油漆，写大字；虽然理论上法律上，房屋的所有权归你了，但是面对这种骚扰，这种提心吊胆的居住体验，恐怕也不是我们普通人愿意接受的。
建议：拍卖前，通过法院，周边中介，附近邻居等，来了解拍卖的真实原因，了解背后的故事。宁可谨慎，不可鲁莽。
2.恶意租赁，拍房易交付难
2016年底，郑州市的一套数码公寓的房子，由于起拍价低至1.22万/平而且有位置有学区，吸引了不少人的眼球！
不过很多人忽略了拍卖页面的红字部分警告！上面写着，一旦竞价成功，就要一次性支付10年的租约啊！不过好在最终结果是流拍！
部分老赖，为了自身的利益，恶意签署一份长期的租赁合同，以此来达到强行占有房屋使用权的意图。
事前没有了解清楚的话，在你拍下后才发现有人理所当然的住在里面，而根据物权法“买卖不破租赁”的条款，你还不能赶他出去。
买房的最终结果，发现只是买了个房产证而已！
建议：平时，周末，白天，黑夜，多次上门调查。去物业公司了解水电煤气的缴纳费用，也是一条捷径。
3.相关欠费全由买方出
和买二手房一样，法拍房的缴纳内容和正常二手房一样，其特殊性在于：转让和受让两家的税费都是由买受人一人承担。
另外，该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由买受人负责承担，如果恶意拖欠多年，加上违约金，也会是一笔不小的数目。
建议：找个中介小哥，预估缴纳的预算，了解全部的公共费用，做到心中有数。
4.户籍迁入难，学区没保障
目前没有任何法律规定可以强制迁出户口，即便你过户了不动产证。特别是带有学区属性的住宅，是不是会影响自己的权益。
建议：咨询当地的户籍室，最新的政策是可以挂两家户主，学区的问题，最好是咨询学校，是否影响孩子的学籍。
5.暗藏的天价个税
举个2018年的真实案例，有位深圳男子通过法拍的方式 买一套市价550万的学区房。
原本以为只需要花369万就能捡到的便宜，在计算税费后，反而变成了超611万的烫手山芋。
这么高的税？原来这套房子原先由公司持有，登记总价不足5万，与成交价相差太大，所以按差额的60%收取土地增值税。一笔账算下来，赔死了。
后悔了？不买了？那是有成本的，25万保证金可不退。
建议：受限于目前的不动产暂行条例，非利益相关人是不能够查询个别隐私内容，所以拍卖前需要通过专业机构（律师，债权人等）查询更详细的信息，确保自己的利益。
是不是法拍房就真的不能碰？至少外行别碰，千万不要一味抱着捡漏的心态去买法拍房。
- 找中介？是一个解决方案，但必须是绝对专业的。
- 多问物业和邻居。
- 遇到特别便宜的房子，最好别碰，毕竟盯上法拍的都不傻。
- 外地法院的案子要小心，网上都能查到案情，最好研究一下，公告和标的物介绍必须反复看。
直到产权证拿到手和住进房子，才算法拍完全成功！
总结：法拍房不是不能买，而是一定要防范各种陷阱，亲自调研清楚，避免买了个大坑。二是要知道，法拍房早已是一个专业市场，高手太多，不大容易捡到明显的便宜货。把预期放低，能比二手市场便宜一点，就很好了。
