杭州市区二手房是涨还是跌（今夏两三千万）
杭州市区二手房是涨还是跌（今夏两三千万）不过，这个夏天，杭州终于会进入一个“两三千万”顶豪的供应大季。富豪们被迫与中产、上中产们挤在一起，抢仁恒滨江园，抢奥邸国际，抢杭州壹号院。即便高达900万的变态冻资，也拦不住几天前，杭州壹号院再创3632组登记的新高。杭州人的钱，难道都是潮水冲上来的吗？一问，许多客户都是摇号屡次“名落孙山”的董事长和大网红。你说这“改革开放42年来最好的行情”，把富人们都逼成什么样了？之前我们写过，杭州豪宅如此一房难求，主要是限价，导致2000万以上的“传统顶豪”断供。
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前两天，去钱江新城看了一个叫迪凯金座的大平层，又受刺激了。
平均400㎡的超大户型，全一线国际大牌厨卫，直面来福士双塔，落地窗外哪哪都是的钱塘江景，多得跟充话费送的似的，高区还能看到西湖。
40年产权的商住，套均卖到2500万以上，竟然完全不愁卖，高区和边套还要抢！
杭州人的钱，难道都是潮水冲上来的吗？
一问，许多客户都是摇号屡次“名落孙山”的董事长和大网红。你说这“改革开放42年来最好的行情”，把富人们都逼成什么样了？
之前我们写过，杭州豪宅如此一房难求，主要是限价，导致2000万以上的“传统顶豪”断供。
富豪们被迫与中产、上中产们挤在一起，抢仁恒滨江园，抢奥邸国际，抢杭州壹号院。即便高达900万的变态冻资，也拦不住几天前，杭州壹号院再创3632组登记的新高。
不过，这个夏天，杭州终于会进入一个“两三千万”顶豪的供应大季。
我统计了一下，一切顺利的话，大约有400多套会一下涌入市场。破解杭州人到底有多少钱这个“宇宙之谜”的时刻，终于到了。
但是等等，我算一下，就算套均2500万，400套的总货值也不过100亿啊！
也就比翡翠海岸2018年的全年销售金额（84亿）多一点点，感觉都不够杭州富豪们塞牙缝啊！
前方高能预警，有钱人走过路过不要错过。
02
这400多套的供应量，一共分布在7个楼盘，散落在杭州的东西南北。
在售的只有一个，就是富春江畔东洲的万科公望，在售主力是270㎡精装排屋，总价1550万到2600多万不等。
地段离主城有点距离，不过山水绝版，产品力超强，还有360-500㎡的大花园，对富人杀伤力很大。
接下去的7月，还有三个楼盘会加入战场。
预计在7月中旬，御潮府最后10套叠墅将会入市，户型290-490㎡。按照前一张预售证的价格，单价95700元/㎡，总价门槛基本是在3000万级了。预计仍然会像上次开盘一样，一抢而空。
即将7月首开的滨江盛元·湘湖里，据说会一次性推出290套合院，户型240-380㎡，单价预计9万 。
这房子，滨粉和萧山土豪们等得可太久了。
据说等候的客户，都从湘湖排到了北干山；最大的户型，总价可能到5000万。但估计还会是越大户型卖得越快。
极可能紧随湘湖里开盘的，还有保亿·湘湖和院。同样也是合院，不过户型比湘湖里稍小，主力户型195-280㎡，这样总价也可能在1500万-2500万之间。
还有两个会在近期开盘的，是西溪雲庐的最后45套合院，面积245-380㎡，总价在2000万-5000万。
另一个是良渚文化村的万科·郡西山墅。这批山墅虽然没有院子的优势，但胜在设计非常前卫。一共十多套，主力户型500㎡左右，起步总价3000多万。
最后一个首开·天青里，6月底将会开放示范区，最快应该在8月开盘。
全是236-350㎡的大合院产品，南面一线临上塘河，红线内有7000㎡的天然微丘，号称“城中有园，园中有山”，且是江南里原班设计团队。
一共只有32套，目前释放的价格是单价10万左右。
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不难看出，这400多套房源有不少共性。
首先，物业类型主要是合院和排屋。除了御潮府是叠墅，其余六个楼盘中，4个是合院产品，2个是排屋。
在限价下的杭州，7万元/㎡已是目前高层住宅的天花板了，要到达2000万级，户型就要做到285㎡。
对不起，仁恒滨江园最大也只做到250㎡……
所以，杭州两三千万的房子，目前基本只会出现在低密产品。或许江河汇的高层可以期待一下。
其次，户型普遍非常大，除了湘湖和院还有部分195㎡的户型，其他起步都是200㎡。300多㎡基本是主流配置，最大的郡西山墅，还有545㎡的户型。
第三，这些顶豪大多有一流的山水资源。
湘湖里和湘湖和院一看案名，就知道在湘湖畔；郡西山墅的这批排屋，靠山而建；天青里在半山森林公园里，上塘河边；公望是背西山面富春江，江山兼备。
西溪雲庐的位置，则在西溪国家湿地公园以南300米。
不过，这400多套房子总体还可分为两类。
一种是像御潮府、西溪雲庐和天青里这样，主城区的“城中别墅”；一种是像湘湖里、郡西、湘湖和院和公望这类限购区的“山水别墅”。
04
那么，富豪们终于可以从容地挑选心仪的顶豪了么？
可能终究还是个易碎的梦。是的，贵成这样，中产们终于不来抢了，但架不住杭州富人多，又饥渴了很久，还疯狂找资金避险的地方。
想想几个月前，业内还在大讨论，今年是300㎡大平层井喷之年，这么多40年产权的大房子卖给谁啊！
一转眼，300㎡大平层竟然开一个热一个。
凤起潮鸣的7套跃层类住宅，套均2000万以上，啥宣传也没有，卖完了！
一线无敌江景的观云钱塘城套均一千多万，边套卖到1800万。这个月开盘，102套基本全罄了。
就连钱江世纪城的潮龙汇，四五百方的超大平层，而且是那种写字楼改的户型，但1600万的起步总价，居然流速也还不错。
要不是杭州富豪们抢不到顶豪，这些大平层的日子，可没这么好过。
无论大平层的地段、产品有多好，在杭州富人眼里，70年产权的顶豪，一定是要再高一层购买顺位的。
这400多套“两三千万”的顶豪，势必也会热度惊人。
像西溪雲庐、天青里这些“主城合院”，不用说，基本是“神仙打架”了。会不会摇起号来，看开发商的工作到不到位了（开发商肯定不希望摇）。
那些限购区内的“山水别墅”，传统上，都是细水长流地卖，但现在看也得拼手速。
比如郡西山墅，最近有不少人从重庆、广州过来的同行，一睹真容；我一个已经买了郡西的朋友，最近看了山墅又蠢蠢欲动。
公望从6月到现在，已经认筹了3套，基本是一周卖一套节奏。
湘湖里和湘湖和院，赶上三江汇的大规划，城市属性陡增；加上萧山土豪一向认可这个区位，不愁卖是一定的，抢起来也是大概率事件。
谁让现在的人民币，跟烫手似的，一天不花出去，从普通人到富豪都坐立不安。
甚至有不少企业主，是疫情之后，生意难做，收缩业务要把钱尽数换成房子。现在的抵押经营贷，银行又都是求着你贷，钱嘛水嘛！
还有一个原因，就是随着限墅令深入，杭州低容积率的大宅院真的快没了，许多富豪加紧收藏。
以目前的行情，消化这400多套顶豪根本不是问题。
惟一的变数，就是它们能不能如期领出预售证。毕竟，这“好到让人害怕”的行情，到底还能持续几个月，谁都看不懂。
