澳大利亚房地产市场最新数据（罗马尼亚的房地产市场迅速上涨）

澳大利亚房地产市场最新数据（罗马尼亚的房地产市场迅速上涨）根据国家地籍和土地登记局(NACLR)的数据，在2020年全年增长11.6%之后，2021年第三季度罗马尼亚房地产交易总量同比增长31%，至约18.6万套。房地产信息平台Analize Imobiliare表示:“尽管新冠肺炎疫情爆发，但当地住宅市场仍实现了12个月的房价持续上涨，这证明它充分利用了人口的强劲需求。”在罗马尼亚第四大人口城市克卢日-纳波卡，公寓价格同比上涨11.5%(通货膨胀调整后为4.4%)，平均每平方米2051欧元(2333美元)。而2020年的增长率为7.5%。在康斯坦塔，这个国家最古老的城市，公寓价格上涨了10.5%(通货膨胀调整后为3.5%)，达到每平方米1384欧元(1574美元)。从2020年的2.5%大幅上升。在蒂米什瓦拉，公寓的平均售价上涨了6%(经通货膨胀调整后为-0.7%)，在2020年小幅增长1.5%之后，达到每平方米1 364欧元(1 551美元)

随着罗马尼亚经济的强劲反弹，该国的房价再次迅速上涨。2021年11月，罗马尼亚公寓平均售价同比上涨14.8%(通胀调整后为7.56%)，至每平方米1551欧元(1764美元)。相比，2020年11月的年增长率为2.35%。在截至2021年11月的一年里，全国所有主要城市的房价都出现了加速上涨。

罗马尼亚房地产

布加勒斯特公寓平均售价同比上涨13.9%(经通货膨胀调整后为6.7%)，至每平方米1594欧元(1813美元)。继2020年0.85%的微小增长之后，这一数字达到了0.85%。

布拉索夫的公寓价格同比涨幅最大，为17.4%(通胀调整后为10%)，平均每平方米1445欧元(1643美元)。较2020年4.9%的增幅大幅加速。

在罗马尼亚第四大人口城市克卢日-纳波卡，公寓价格同比上涨11.5%(通货膨胀调整后为4.4%)，平均每平方米2051欧元(2333美元)。而2020年的增长率为7.5%。

在康斯坦塔，这个国家最古老的城市，公寓价格上涨了10.5%(通货膨胀调整后为3.5%)，达到每平方米1384欧元(1574美元)。从2020年的2.5%大幅上升。

在蒂米什瓦拉，公寓的平均售价上涨了6%(经通货膨胀调整后为-0.7%)，在2020年小幅增长1.5%之后，达到每平方米1 364欧元(1 551美元)。

房地产信息平台Analize Imobiliare表示:“尽管新冠肺炎疫情爆发，但当地住宅市场仍实现了12个月的房价持续上涨，这证明它充分利用了人口的强劲需求。”

根据国家地籍和土地登记局(NACLR)的数据，在2020年全年增长11.6%之后，2021年第三季度罗马尼亚房地产交易总量同比增长31%，至约18.6万套。

住宅建设也再次增加。根据国家统计局(INS)的数据，在2021年前10个月，罗马尼亚住宅建筑许可总数同比强劲增长25.3%，至43374个；而2020年和2019年分别下降了2.9%和0.4%。2021年1月至10月，住房建筑许可证发放面积为1009万平方公里，同比增长14.1%。

欧盟委员会和国际货币基金组织(IMF)都预计，罗马尼亚经济今年将强劲增长7%，完全抵消了2020年冠状病毒大流行期间3.9%的下降。

外国人在罗马尼亚获得住房没有限制。土地所有权是个棘手的问题，但在罗马尼亚注册的公司、外籍居民和非欧盟公民都可以获得土地。

历史:罗马尼亚房市的大萧条和复苏

根据国际货币基金组织的数据，2001年至2008年，罗马尼亚经济强劲增长，年均GDP增长率为6.6%。2007年1月，罗马尼亚加入欧盟，房地产价格和需求随之上涨。但投资者对欧盟未实施经济和政治改革感到失望，这些改革是加入欧盟条件的一部分。腐败仍然盛行，政府在很大程度上容忍了腐败。

然后是欧元危机。罗马尼亚的GDP在2009年下降了5.5%，在2010年又下降了3.9%。2009年房价同比下跌20.62%(经通胀调整后下跌24.18%)，2010年房价同比下跌15.88%(经通胀调整后下跌22.07%)。在接下来的四年里，房地产市场一直低迷，从2011年到2014年，房价每年都在下跌。

总的来说，从2008年到2014年，房价下跌了超过57%。

房地产市场在2015年开始复苏，由于经济状况的改善，房价同比上涨了6.73%(通胀调整后为7.46%)。自那以来，房地产市场继续走强，2016年房价上涨10.41%(经通胀调整后为10.51%)，2017年上涨10.86%(经通胀调整后为8.06%)，2018年上涨6.44%(经通胀调整后为3.32%)，2019年又上涨8.23%(经通胀调整后为4.02%)。

然而，由于新冠疫情对罗马尼亚整体经济产生了负面影响，2020年房价增速大幅放缓至2.24%(经通胀调整后不到1%)。

住宅销售交易量激增

根据国家地籍和土地登记局(NACLR)的数据，在2020年全年增长11.6%之后，2021年第三季度，罗马尼亚房地产交易总量同比增长31%，至约18.6万套。

然而，在罗马尼亚的六个最大的城市，对住宅的需求一直或多或少地保持稳定。房地产信息平台Analize Imobiliare的数据显示，2021年第三季度，约有15.22万名潜在购房者在罗马尼亚主要的区域中心寻找住房，较上一季度增长0.4%，但较上年同期下降1%。

在同一时期(来自Analize Imobiliare的数据):

布加勒斯特的住房和公寓需求为8.55万套，环比下降2.8%，但与去年同期持平。

在蒂米什瓦拉，需求为14 600套，季度环比增长1.4%，但同比下降5%。

在布拉索夫，需求为1.37万辆，环比增长5.4%，但与去年同期持平。

在克卢日-纳波卡，需求为13 500套，环比增长5.5%，同比增长3%。

康斯坦察的总需求为12 800套，环比下降0.4%，同比下降12%。

在雅西，需求为12 200套，季度同比增长14.7%，但同比下降2%。

住宅建设再次回升

根据国家统计局(INS)的数据，在2021年前10个月，罗马尼亚住宅建筑许可总数同比强劲增长25.3%，至43374个；而2020年和2019年分别下降了2.9%和0.4%。2021年1月至10月，住房建筑许可证发放面积为1009万平方公里，同比增长14.1%。

按地区看:

布加勒斯特- ilfov的住宅建筑许可同比增幅最大，在2021年前10个月达到5669套，同比增长46.5%。

在东南部，许可证同比增长16%，达到4 625套。

在中部地区，许可证同比增长31%，达到4 059套。

在奥坦尼亚西南部，许可证同比增长24.1%，达到3 363套。

在西北部，许可证同比增长16.6%，达到6 538套。

在东北部，许可证同比增长16.6%，达到7 890套。

在南蒙泰尼亚，许可证同比增长30.7%，至6 903套。

根据INS的数据，2020年，住宅完工量小幅增长0.5%，至67816套；而2019年、2018年、2017年和2016年的年度增幅分别为13%、11.9%、2.2%和11.1%。

（图标）2020年住宅存量为916万套，较上年同期小幅增长0.7%。

关键利率上升，但抵押贷款利率继续下降

在通胀压力不断增加的情况下，罗马尼亚国家银行(NBR)于2021年11月将政策利率上调25个基点至1.75%。存款利率维持在1%，贷款利率上调50个基点至2.5%。

尽管如此，抵押贷款利率仍在继续下降。

以ron计价的新住房贷款利率:

浮动利率和至多1年初始固定利率(IRF): 2021年11月为3.57%，低于一年前的4.81%。

1年及5年以上的IRF: 4.12%，低于一年前的5.27%。

5年及10年以上的IRF: 4.26%，略高于一年前的4.18%。

10年以上IRF: 2021年11月为3.84%，低于去年的4.9%。

贷款余额:

1年期以下:2021年11月为4.61%，略低于一年前的4.64%。

1年期及5年期以下为4.2%，低于一年前的4.99%。

5年期为4.19%，低于去年的4.77%。

根据BNR的数据，对于欧元计价的贷款，到2021年11月，1-5年期的平均利率为3.3%，大大低于一年前的4.27%和两年前的5.42%。同样，5年期以上贷款利率从一年前的3.65%小幅下降至3.54%。

2021年11月，近81%的未偿住房贷款以罗恩计价，高于一年前的76%，也大大高于2010年至2013年的5.5%。2021年11月，欧元贷款占未偿还住房贷款的17.8%。央行将“Prima Casa”和“Noua Casa”计划限制为以罗恩计价的贷款，从而将购房者的偏好转向了本币。

抵押贷款市场继续增长

以国际标准衡量，罗马尼亚的抵押贷款市场仍然很小，2021年仅占GDP的8.4%。然而，从2008年到2021年，未偿还住房贷款以每年超过15%的速度增长。

2016年初通过的“Legea darii in plata”法案允许借款人通过将其财产归还给银行来结束其抵押贷款债务，而不承担其他义务，这可能会使抵押贷款增长停滞。然而，抵押贷款增长并未停滞。住房贷款依然强劲增长，2016年增长12.5%，2017年增长13.2%，2018年增长11.1%，2019年增长10.5%，2020年增长9.9%。

根据罗马尼亚国家银行的数据，尽管出现了冠状病毒危机，但未偿还住房贷款同比增长了13.1%，至2021年11月的997.4亿罗恩(合228.4亿美元)。

抵押贷款市场的强劲增长，受到了政府2009年5月推出的“首套房”(Prima Casa)计划的提振。该计划为此前没有抵押贷款的首次购房者提供支持。

政府担保贷款金额的80%，最高信用额度为6万欧元，受益人无年龄限制，信用期为10-30年。可接受收益是银行接受的标准:来自工资、养老金、版权、人寿年金、股息和独立活动的收益，但不包括租金收入。

自2009年该项目启动以来，罗马尼亚政府已向罗马尼亚受益人提供了约30万份担保。

最近，“Prima Casa”被“Noua Casa”(新房子)项目所取代。根据该计划，2021年的最高贷款额度为6.65万欧元。对于价格在70000欧元以下的新房子，最低首付是5%，而对于价格在70000欧元到140000欧元之间的房子，首付至少需要15%。利率是可变的，根据消费者信贷参考指数(IRCC)加上高达2%的固定保证金计算。

2021年，Noua Casa项目获得了大约15亿罗恩(3.325亿美元)的预算，这一数额可能使1.8万名受益人受益。旨在促进抵押贷款，特别是对那些想要购买第一套房产的年轻家庭。该计划由15家银行实施:BRD-GSG、BCR、Banca Transilvania、CEC Bank、ING Bank、Raiffeisen Bank、OTP Bank、Banca Romaneasca、Unicredit Bank、Garanti Bank、First Bank、Vista Bank、Intesa Sanpaolo Bank和Alpha Bank。

布加勒斯特的租金收益不错

根据Global Property Guide的研究，布加勒斯特公寓的总租金收益率不错，从6%到8%不等，其中较小的公寓租金回报率最高。

70平方英尺在布加勒斯特的公寓每月租金约为550欧元(665美元)，而120平方英尺的公寓每月租金不到1000欧元。

罗马尼亚是一个拥有房屋的国家，根据欧盟统计局的数据，到2020年，该国的住房拥有率接近96%。政府政策鼓励家庭购买自己的房子:

对于首次购房者，政府将向银行提供50%的国家担保，最高达6万欧元; 120平方米以下房产的增值税降至5%。

据移民局的数据，罗马尼亚去年的住宅总存量约为916万套，比2000年增加了约15%。

罗马尼亚的经济复苏;通货膨胀飙升

2021年第三季度，罗马尼亚经济同比增长7.4%，第二季度同比增长13.9%，第一季度略有收缩0.2%。因此，欧盟委员会和国际货币基金组织(IMF)都预计罗马尼亚经济今年将强劲增长7%，完全抵消了2020年冠状病毒大流行期间3.9%的下降。

2011年至2019年，罗马尼亚经济年均增长近4%。

2020年，罗马尼亚预算赤字占国内生产总值(GDP)的比例飙升至9.4%，较2019年占国内生产总值(GDP)的4.4%大幅增加，是该国近期历史上最大的赤字。根据欧盟委员会的数据，预计今年赤字将小幅下降至GDP的8%，2022年将降至6.9%。公共债务占GDP的比例预计将从2020年的47.4%和2019年的35.3%进一步增加到今年的49.3%左右。

根据INS的数据，2021年10月，季节性调整后的失业率为5.3%，与上年同期持平。2021年10月，通胀率飙升至7.94%，远低于2010-2020年2.8%的平均水平，也是10多年来的最高水平。

在过去的两年中，罗马尼亚列乌(RON)对欧元再次贬值3.5%，平均汇率为1欧元兑4.9506雷亚尔。近期卢布贬值的主要原因是国内政治不稳定和疫情引发的对全球金融市场的持续担忧。

政治的不确定性，普遍的腐败

罗马尼亚在未来和过去之间保持平衡。罗马尼亚想成为一个根据政策选出政治家，并因腐败而被起诉和监禁的现代国家吗?或者它想成为一个客户主义国家，在这个国家，政治是关于你从谁那里接受金钱的?

进步未来的两个最突出的声音来自，2014年11月当选的克劳斯·约翰尼斯总统和国家反腐败委员会(DNA)前主席劳拉·科德鲁塔·科维斯。

约翰尼斯在2014年11月以反腐败为纲领当选总统。约翰尼斯当选后，因腐败而被捕的人越来越多，对DNA的支持也越来越多，许多政客、媒体大亨、法官和商人都受到了指控。

然而，在2016年12月11日的议会选举中，社会民主党(PSD)的胜利阻碍了这一进程。社会民主党在穷人中的支持率很高，穷人认为几乎所有的罗马尼亚政客都有污点，所以为什么似乎要把矛头指向社会民主党呢?

社会民主党任命相对清白的索林·格林迪亚努为总理。但真正掌握实权的是社会民主党的利维乌•德拉格内亚(Liviu Dragnea)，他在2012年议会选举中被判犯有贿赂和伪造选票罪，因此法律禁止他成为总理。格林迪亚努政府采取的第一步措施之一是通过第13号紧急法令，有效地将财政损失低于20万雷亚尔的官员不当行为合法化——这显然是向德拉格内亚成为总理迈出的一步。

这引发了民众抗议和大规模示威的风暴。示威活动产生了影响。第13号法令被废除，司法部长弗洛林·伊ordache辞职，成为第13号法令的替罪羊。

然而，2017年12月，一群PSD参议员和副手提交了另一份草案，降低了对腐败犯罪的惩罚，并将其中一些犯罪合法化。草案建议类似条例13日使滥用职权的价值200000欧元的经济损失并下面 也建议施暴者应该只提供三年的牢狱之灾 和那些有严重疾病或60岁以上的人应该被允许在家服刑。

在成为总理仅仅6个月后，Grindeanu在2017年6月与PSD及其联盟伙伴ALDE的不信任投票中被赶下台。格林迪达努不愿辞职，指责德拉格尼亚试图“将所有权力集中在他手中”。2017年6月，前经济部长米哈伊·图多斯(Mihai Tudose)接任罗马尼亚总统约翰尼斯(johannis)任命的总理。

然而，在2018年1月，图多斯辞职，因为他所在的社会党在与该党全能主席德拉格内亚的内部权力斗争中抛弃了他。接替他的是社会民主党的维奥丽卡·丹希拉，她是前欧洲议会成员，现在是罗马尼亚的第一位女总理。

从PSD到PNL

2019年11月，分裂和丑闻缠身的国家自由党(PNL)在不信任投票中被推翻后，中间派国家自由党(PNL)领袖欧尔班(Ludovic Orban)接任总理，并被授权组建过渡政府，直到举行议会选举。然而，仅仅一年后，欧尔班就因选举结果不如预期而辞职。

因此，2020年12月22日，约翰尼斯任命财政部长弗洛林·西图(Florin Citu)代表围绕PNL组成的中右翼三党联盟组建新政府。仅仅一天之后，联合政府就在455名议员中获得了260票，比需要的票数多了32票。

然而，在执政9个月后，Citu的中间派政府在2021年10月的不信任投票中被推翻。

昔日对手联盟

国防部长尼古拉-伊奥内尔·丘卡(Nicolae-Ionel Ciuca)是总统约翰尼斯的亲密盟友，也是中间派PNL的成员。在与中间偏左的PSD前竞争对手达成联合协议后，他于2021年11月被任命为总理。丘卡领导的内阁中有8名部长来自他自己中间偏右的PNL 9名PSD成员和3名匈牙利民族民主联盟(UDMR)成员。

联合政府的最终票数为318票赞成，126票反对。

尽管有人对联盟的稳定表示担忧，丘卡还是向议会保证说，“罗马尼亚人民的利益高于任何自我和政治困境。”

新政府将不得不应对新冠肺炎疫情在该国造成的毁灭性影响，以及不断上升的通货膨胀。预计罗马尼亚还将实施欧盟委员会根据新冠病毒恢复基金要求的改革，其中罗马尼亚将获得约300亿欧元的第一批资金。

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