万科a的价值分析及投资策略（给予万科A买入评级）
万科a的价值分析及投资策略（给予万科A买入评级）投资建议：我们预计公司22-24年归母净利润为244、264、280亿元，对应EPS为2.10、2.27、2.41元每股，考虑到公司稳健的基本盘和稳居行业龙头的综合开发实力，给予公司22年12倍PE估值，对应目标价25.2元，维持“买入评级”。回购计划出台，高管增持彰显长期发展信心：公司拟用20-25亿元，在不超过18.27元每股的价格上回购总股本1.18%（总股本13684万股），回购在一季报发布后，即4月28日到6月底有效。此外，公司董事、监事和高级管理人员自3月30日起6个月内增持，合集金额不低于2000万元，增持价格不超过18.27元。在手资源丰富，探索城市更新模式：2021年公司获取新项目148个，新增计容建筑面积2667.4万平，权益计容规划建筑面积1901.4万平，面积权益比例达到71.3%，提高10.1pct；权益地价总额为1401.5亿元，平均地价为6942元每平，金额权
2022-04-01浙商证券股份有限公司杨凡对万科A进行研究并发布了研究报告《万科A2021年报点评报告：守住安全经营底线，多赛道步入快速发展期》，本报告对万科A给出买入评级，认为其目标价位为25.20元，当前股价为20.66元，预期上涨幅度为21.97%。
万科A(000002)
21年业绩增速低预期，计提减值历史最高：2021年，公司实现营业收入4 528亿元，同比增长8.0%，实现毛利润988亿元，毛利率21.8%，实现归母净利润225.2亿元，同比下降45.7%。归母净利润下滑主要由于：1）房地产业务毛利率同比下降7.6pct，个别区域权益净利润率较低，北京区域-0.65%、南方区域5.27%、西南区域5.69%；2）公司21年资产减值损失35亿元，为上市以来计提减值最高值。新计提减值项目主要位于廊坊、霸州、佛山、广州、贵阳、济南、太原和昆明；3）受联合营项目收益减少以及处置子公司的收益减少影响，投资收益由2020年135.1亿元减至66.1亿元。为了提高股东回报，21年公司分红额度达到112.8亿元，分红比例升至50%，股息率超5%。
主要城市开发优势持续巩固，已售未结支撑未来业绩增长：2021年，公司实现销售金额6277.8亿元，同比下降10.8%，实现销售面积3807.8万平方米，同比下降18.4%，开发业务在全国43所城市市场中排名前三。2021年，公司已售未结面积为4673.5万平方米，同比下降5.0%，已售未结合同金额合计约7108亿元，同比增长1.8%。
在手资源丰富，探索城市更新模式：2021年公司获取新项目148个，新增计容建筑面积2667.4万平，权益计容规划建筑面积1901.4万平，面积权益比例达到71.3%，提高10.1pct；权益地价总额为1401.5亿元，平均地价为6942元每平，金额权益比例达到75.7%，提高13.0pct。截至2021年，公司在建项目总建面约10 367万平，权益建面约6428.4万平方米；规划中项目总建面4 521.7万平，权益建面约2910.1万平方米；此外，旧城改造项目总计容建面达到534.7万平。
探索多个赛道，步入快速发展期：1）物业服务端：万物云21年实现全口径收入240.4亿元，同比 32.1%，近十年年复合增长率超过30%，在管面积达到7.8亿平，同比增长35.9%。2）物流仓储端：21年实现收入31.6亿元，同比增长68.9%，NOI为17.85亿元，同比增长54%，可租赁建面达到1136万平，其中冷链仓储面积达138万平方米，位列全国第一。3）租赁住宅端：21年管理租赁住宅收入28.9亿元，同比增长13.9%，总规模为20.87万间，累计开业15.95万间，覆盖26所城市，开业规模和运营效率行业第一。4）商业开发与运营端：21年实现商业收入76.2亿元，同比增长20.6%，累计开业建面1139.2万平，新开业建面206.9万平，规划在建建面达到401.3万平；管理面积中长三角地区占比52%，合作超7300个品牌，数字化会员数量超1500万。
“三道红线”保持绿档，守住安全底线：2021年，公司剔除预收账款的资产负债率为68.4%，净负债率为29.7%，现金短债比为1.5，保持绿档水平。2021年，公司期末存量融资综合成本下降至4.11%，货币资金可覆盖短期有息负债的2.5倍，长期负债占比 10.1pct达到78%。中诚信、惠誉、穆迪、标普对公司的评级分别为AAA、BBB 、Baa1、BBB ，展望均为稳定。
回购计划出台，高管增持彰显长期发展信心：公司拟用20-25亿元，在不超过18.27元每股的价格上回购总股本1.18%（总股本13684万股），回购在一季报发布后，即4月28日到6月底有效。此外，公司董事、监事和高级管理人员自3月30日起6个月内增持，合集金额不低于2000万元，增持价格不超过18.27元。
投资建议：我们预计公司22-24年归母净利润为244、264、280亿元，对应EPS为2.10、2.27、2.41元每股，考虑到公司稳健的基本盘和稳居行业龙头的综合开发实力，给予公司22年12倍PE估值，对应目标价25.2元，维持“买入评级”。
风险提示：行业需求修复不及预期；历史低毛利项目结转影响盈利。
证券之星数据中心根据近三年发布的研报数据计算，广发证券张春娥研究员团队对该股研究较为深入，近三年预测准确度均值高达96.47%，其预测2022年度归属净利润为盈利472.08亿，根据现价换算的预测PE为5.09。
最新盈利预测明细如下：
该股最近90天内共有20家机构给出评级，买入评级16家，增持评级4家；过去90天内机构目标均价为25.81。证券之星估值分析工具显示，万科Ａ（000002）好公司评级为3星，好价格评级为4星，估值综合评级为3.5星。(评级范围：1 ~ 5星，最高5星)
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