房地产去金融化是谁说的（为什么房地产是金融领域的）
房地产去金融化是谁说的（为什么房地产是金融领域的）(二）房地产行业的杠杆比例通常来说，金融杠杆就是借钱负债的过程。即经济主体运用相对较低的资本，主动负债以获取更大资产规模的行为。金融杠杆起到一个乘号的作用，它可以放大投资的结果，但也会把风险放大，收益和风险都会以一个固定的比例增加。利用杠杆以少量资金撬动大量资金，在承担较大风险的情况下获得更大的收益。从本质上讲，加杠杆就是加负债。金融加杠杆，就是金融机构增加负债导致资产负债表扩张的过程。为什么突然间，房地产地产就被定义为“灰犀牛”了呢？本文主要结合房地产金融的相关数据进行深层次分析，为大家深度揭示房地产被定义为“灰犀牛”的深层原因。一、基本概念 （一）什么是金融杠杆？
灰犀牛事件是指太过于常见以至于人们习以为常的风险，比喻大概率且影响巨大的潜在危机。
进入2021年，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在多个公开场合表态：“房地产是金融领域最大的灰犀牛”。作为金融领域的最高领导人，应该更能清楚的看到我们常人难以看到的更为细致的数据，所以，才会有这样的表达和相应的金融管理政策。
房地产快速发展的三十年，也是中国城市化进程快速发展的三十年，借助于房地产这个载体，中国尽最大可能的消除了城乡二元化结构下的种种的社会矛盾，城镇化率由17%提升至60%，城镇人口增加了将近7亿人。极大改善了多数人的生活水平，完善了中国大部分城市的基础设施。
金融杠杆在房地产发展和城市化发展的过程中，发挥了催化剂的作用。金融杠杆加快了消除城乡二元化矛盾的速度，加快了城市中基础设施的建设。在长达三十年的房地产发展中，总体上发挥了积极的作用。
为什么突然间，房地产地产就被定义为“灰犀牛”了呢？本文主要结合房地产金融的相关数据进行深层次分析，为大家深度揭示房地产被定义为“灰犀牛”的深层原因。
一、基本概念
（一）什么是金融杠杆？
通常来说，金融杠杆就是借钱负债的过程。即经济主体运用相对较低的资本，主动负债以获取更大资产规模的行为。金融杠杆起到一个乘号的作用，它可以放大投资的结果，但也会把风险放大，收益和风险都会以一个固定的比例增加。利用杠杆以少量资金撬动大量资金，在承担较大风险的情况下获得更大的收益。从本质上讲，加杠杆就是加负债。金融加杠杆，就是金融机构增加负债导致资产负债表扩张的过程。
(二）房地产行业的杠杆比例
房地产，主要包含土地一级开发过程、房地产二级开发过程和房地产销售三个环节。金融在这三个环节中，分别都保持了70%的杠杆率水平。即在一级土地开发过程中，政府或委托实施的企业自有资金出资为项目总投资的30%，剩余70%的资金向金融机构贷款解决，最后表现为地方债或企业债。在房地产二级开发过程中，房地产开发企业实际出资为项目投资资金峰值的30%，剩余资金由地产公司向金融机构借款，最后体现为企业负债。在房地产的最后一环，客户最低只需要支付房屋总价的20%或30%作为购房首付款，剩余房款，客户可以向金融机构申请住房按揭贷款，最后体现为个人住房按揭贷款。土地一级开发、二级开发和居民购房而向金融机构发生的借款，总体上称之为房地产贷款。
二、数据分析
（一）杠杆之下，房地产贷款规模分析
1、房地产贷款规模逐步攀升
房地产贷款余额数据，能够说明当前政府、开发商、以及购房客户从金融机构获得的贷款总额，规模越大说明地产行业从金融机构获得的货币资金越多，增长率越快说明居民购买房屋的速度越快。
在国家统计局有据可查的年份中，房地产贷款额度从2004年的2.38万亿元，增长至2020年的49.60万亿元，年均增长规模2.95万亿元，房地产贷款余额年涨幅波动较大，2008年为历年涨幅最低点为10%，2009年为涨幅最高点为38.83%，最高点与最低点涨幅差额达28.83%。增长趋势上，在2016年涨幅达到第二高点27.14%后，趋势向下，2020年涨幅为11.69%。2004-2020年平均涨幅为21.16%。
2、房地产贷款规模与M2比值分析
房地产贷款与M2 的比值能够说明，房地产行业对于货币资金的占用情况，是否影响到同时期其它行业的发展，占比越高说明房地产自身发展好，而其它行业发展受到限制，占比降低说明其它行业取得快速发展。
2004-2020年，M2从2004年的25.32万亿元，增长至2020年的218.68万亿元，年均增长12.08万亿元，M2增速同样波动较大，2009年涨幅最高28.42%，2018年涨幅最低为8.08%，涨幅差额20.35%。M2增速趋势上，从2009年增速达到高点后，一路向下，2018年到最低点后，当前有回升的趋势，2020年涨幅为10.08%，2004年-2020年，平均涨幅为14.53%。
房地产贷款余额平均增长速度，远远大于货币增发平均增长速度。
房地产贷款年末余额，占当年国家广义货币年末总量（M2）的比重不断上升，从2004年的9.4%，持续上升至2020年的22.68%。
房地产贷款占比不断提升，说明越来越多的资金被房地产行业所占用，影响了其它产业的资金平衡，其它产业的发展受到了制约和影响。
（二）杠杆之下，居民储蓄规模分析
1、储蓄规模增速大幅度放缓，增长率从住房贷款政策发布之前的最高点41%降至最低7.5%
居民储蓄的增长幅度，能够说明居民在某一段时间内收入减去支出后的资金剩余。收入增长或支出减少都会有利于储蓄规模增长。
我们截取了1985年到2020年的居民储蓄数据，通过这些数据发现，虽然总体上居民储蓄规模在不断扩大，但是储蓄增长率在1995年之后有一个较为明显的降低过程。
如果以每年的变化幅度呈现出渐进特征，或期间波动较大带来一定干扰，让人不易做出直观的判断的话，那么我们将每五年的增幅做一个平均比较，就能够很清晰的看到，在95年之前居民储蓄平均年增长率维持在30%以上的较高水平，居民财富得到了快速的积累。95年之后居民储蓄增长率开始大幅度下滑，在95年2010年的15年间，大体保持了17%的增长水平，在2010年之后再此出现大幅度下滑，在2010年到2020年期间大概下降了5%个点的增长率。
1995年成为储蓄增长率降低的关键年份，与房地产的崛起紧密相关。95年之前高速的储蓄增长率给房地产的发展和崛起奠定了良好的经济基础。反之，房地产的崛起和发展，不断降低居民储蓄的增长幅度，2017年成为储蓄增长率的最低年份为7.5%，在2018年对房地产进行降杠杆措施之后，储蓄率略有回升。
2、98年之后居民储蓄规模与广义人民币货币（M2）比值持续走低
居民储蓄占比M2的比值，能够说明一定时间内，居民的相对购买力的强弱，当居民储蓄占比M2的比值越高，说明居民手中握有的现金更多，居民具有自主消费的能力就越强，当居民储蓄占比M2的比值降低，说明居民手中我有的货币相对在减少，居民可支配的消费能力就在减弱或降低。
在1985年至2020年大约35年的时间里，居民储蓄占M2的比重，在30%到50%的区间波动，表现为中间年份高，两端低的特征。占比最高的年份为95年-2000年期间，占比在50%上下，说明这段时间居民购买力最为高。1989年之前居民储蓄占比M2在40%以下，说明购买力相对较弱。2009年之后，居民储蓄占比M2的比值也处于低位运行，有不断下降的趋势，居民购买能力相对减弱。
同样以每五年为一个发展周期，比较居民储蓄与M2 的占比关系，能更为直观的看到居民储蓄占M2比值在40%-50%的区间波动，1996-2000年为占比最高区间年份，当前居民储蓄占比M2有不断下降的趋势。
居民储蓄占比的降低，预示着居民购买力在不断下降。居民购买力的下降，不仅仅影响居民购房行为，也必将影响居民的综合的消费能力。这也是当前消费不振的深层次原因。
3、居民储蓄是房地产首付的重要来源，储蓄增速放缓必将影响房地产的销售速度
计划经济体制下，劳动和生产主要是靠权力驱使和精神信仰。劳动成果没有价格参照体系，不能反映真实的经济属性。市场经济体制下，社会再分配成为驱动劳动者进行劳动和生产的主要动力。市场经济体制下，劳动成果会被标注价格。两种体制下，是劳动效率的不同，但不可否认的是两种体制下，均有劳动果实。只不过计划经济体制下的劳动成果没有被定价，大多数被历史湮没了。
站在社会管理者的角度来剖析房地产：住房作为“衣食住行”四大基本需求之一，在市场经济体制之下，对住房问题进行货币化改革，能够最大程度的调动所有劳动者的生产积极性。劳动者能够积极主动地去拥抱房地产，用生产所得财富去满足基本的居住需求，并不断地提升居住需求。这既符合人性，也符合市场经济的规律，更能够满足社会建设的需要。
在住房货币的房地产运行模式未推行之前，是整个社会财富积累为最快速的时期，计划经济体制下的很多劳动成果只是没有被标注价格，而非没有价值，在市场经济体制推行之后，以及房地产货币化推行之后，意味着居民储蓄将被快速消耗，居民储蓄规模增速不断降低意味着居民的购买力不断减弱。
通过居民储蓄规模与房地产销售倍数比的指标，我们能够得出居民购买房地产的购买能力相对下降。购买力倍数从2001年的15.17倍逐步下降到2020年的5.38倍。尤其是在2007年之前，房地产销售对居民储蓄进行了快速的消耗，2018年达到20年中最低点4.84。
2019年、2020年略有回升。
（三）住房贷款余额分析
1、住房贷款扩张速度，随房地产的持续时间越长，增长速度越慢，体现出疲软性
居民储蓄增速从95年之后开始放缓，并一路下行，与中国人民银行推行的住房按揭贷款政策的实施关系重大。1995年8月中国人民银行于颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行办法》，从而标志着普通居民先储蓄后消费，量入为出的家庭经济行为逐步终结。
此后，1997年，中国人民银行颁布了《个人担保住房贷款管理办法》，这一办法对原暂行办法进行了修正。
1998年4月中国人民银行发出了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》、随后颁布了《个人住房贷款管理办法》。
1999年，人民银行下发《关于鼓励消费贷款的若干意见》，将住房贷款与房价款比例从70％提高到80％，鼓励商业银行提供全方位优质金融服务。同年9月，人行调整个人住房贷款的期限和利率，将个人住房贷款最长期限从20年延长到30年，将按法定利率减档执行的个人住房贷款利率进一步下调10％。
中国逐步进入了鼓励贷款购房，刺激消费的“西方经济模式”。个人住房贷款以可见的增幅快速发展。在统计局可查的数据中，个人住房贷款余额从2006年的2.27万亿元，15年间快速增长到34.5亿元。
2006-2010年，平均增速30.37%，2011-2015年平均增速16.31%，2016-2020年平均增速21.63%。
住房贷款模式的推出，意味着居民需要背负长期负债，意味着收入中需要安排固定的利息支出，也必然意味着个人储蓄能力的降低。由于住房贷款少则10年，多则30年，所以，必然长期影响居民的储蓄能力，必然导致储蓄增速放缓。
2、房贷利息占工资性收入的比例越来越高
国家统计局可查的数据表明，从2006年到2020年，住房按揭贷款从2.27万亿元，增长到34.5万亿元，年均增长速度22.23%，增长倍数14.2倍。
居民承担的房贷利息，从06年的1300亿元，发展到2019年的17900亿元，利息增长约13.6倍。（此数据为间接数据，利率变动与优惠幅度不同，2016年以前房贷利率优惠，2018年以后房贷利率上浮为多）
工资收入作为支撑房贷利息的长久来源，居民房贷利息支出占当年城镇单位就业人员工资总额比，由5.44%逐步攀升至2019年的10.18%（2020年工资总额数据未公布），几乎翻倍，表明居民还贷压力越来越重。
（四）房贷影响之下，居民社会消费零售总额增幅不断降低
2001年以来，在消费方面主要有两方面数据，可以说明居民消费能力在衰退。
一是全社会消费品零售总额增长率在2016年之前基本上维持在10%以上，尤其是在2008年之前保持了高速增长模式，此后开始逐步衰退，于2017年增速跌破10%，并持续下行，刨除2020年疫情影响，2019年维持了8%左右的增速。
二是，消费资金占M2的比重，这个数据更具有指导意义，比重越高说明在所有货币资金中用于消费的资金越多，比重越低说明居民可用于消费的货币越少。2001年以来社会消费品零售总额占M2的比值呈现缓慢下降的趋势，能进一步证明在货币配置中居民可用于消费的货币资金占比越来越少。居民相对消费能力在缓慢下降。
三、分析结论：
当前，市场经济体制下的房地产产业，在金融传导作用下，房地产、居民、和产业形成了如下相互影响的社会运行机制：
1、房地产的快速发展，导致房地产贷款余额快速增长；
2、房地产贷款余额的高增长，带来居民储蓄、与居民消费的低增长；
3、居民储蓄增长的放缓，导致社会总体房地产购买能力相对减弱；
4、居民消费能力放缓，则影响其它行业的投资生产。
5、其它投资生产的放缓，则反过来影响居民的工资性收入。
6、工资性收入减少，则影响居民储蓄和居民偿还住房贷款利息。
7、储蓄增速的放缓，影响房地产首付款，工资性收入减少影响居民偿债能力。
8、居民首付能力和偿还房贷能力降低，则房地产投资的变现能力会降低。
9、房地产投资变现能力降低，则影响银行收回房地产贷款。
10、居民收入增幅减少，也将影响住房按揭贷款的利息偿还能力。
11、第9、10，则有可能会形成金融风险，成为金融领域的灰犀牛。
“制定和执行货币政策；防范和化解金融风险，维护金融稳定。”是中国人民银行的主要职责，当前房地产运行机制中，从宏观层面分析，的确隐含着可能的金融风险，不容小觑。因此，从中国人民银行金融管理的角度来看，房地产成为当前金融领域最大的“灰犀牛”。
