供地计划是提前多久公布（千万别小瞧这地儿）

供地计划是提前多久公布（千万别小瞧这地儿）2.小区中心有绿地和儿童设施，有花园和广场，广场中间有休息凉亭和休息座椅，整体园林环境可以打上8分，美中不足的是小区中央环绿地的水系，看得出来是很久没有放水了。1.周边配套比较成熟，西门有永辉超市、北门对面就是丰台第一小学（远洋分校），距离最近的地铁站角门东也仅有600米，步行10分钟左右，小区附近还有大红门远洋文化广场，大红门街道社区卫生服务中心、大大小小的底商等，满足日常休闲、生活。远洋自然标准远洋系早期产品，04-05年的老房子，由10栋高板楼合围而成，主力户型90-120平米两居，126-178平米三居。小区均价68922元/平米。优点：

记得大概去年九月份，云淡风轻，秋高气爽的一天，我心血来潮就骑着刚买的电动车出来兜风，不知不觉就过了南苑路到了大红门，过了丰台区政务中心和丰台图书馆，瞬间就被一栋栋商业大楼吸引，定睛一看是大红门服装商贸城、福海国际、五方天雅“互联网 女装”......按捺不住想淘点小玩意儿的心理，我停下电动车就往楼里走，这才慢慢发现，原来这是个批发市场啊！也形成了我对大红门的最初印象。

时隔小一年的时间，我又来到这片区域，凌乱的批发市场没有了，取而代之的是独角兽企业、元宇宙基地和正在建设的博物馆群，按照北京南中轴大红门地区相关详细规划，大红门地区至少约70%左右的“市场”或将会被“疏解改造升级”，而或将仅有30%可能保留，整一个大红门地区将建博物馆群、国际商务区、文化博览区、TOD综合配套服务区等。

作为一枚地产从业者，自然比较感兴趣的是这里疏解之后的土地，二批次供地结束之后，网传三批次供地的名单就传的沸沸扬扬，南四环丰台大红门棚改项目A区（北木南厂0004、0008）地块吸引了不少关注度，还有粉丝调侃，“大红门今年才拆，第三宗号称就要卖？”确实动作挺快的，所以赶在第三波供地出来之前，先来看看这个板块，另外，网传新供应两地块指导价预计为9.5万，这地方这价格，开发商和购房者会买账？

带着这样的疑问，我在地图上找到了新地的大概位置，就在原来木材厂的里面。东至某用地，南至大红门西前街，西至木材厂西路，北至大红门西路。在团队二手房专家齐小白的建议下，我也去看了下地块附近比较有代表性的品质小区，远洋自然、海上海花园、阳光花园。

远洋自然

标准远洋系早期产品，04-05年的老房子，由10栋高板楼合围而成，主力户型90-120平米两居，126-178平米三居。小区均价68922元/平米。

优点：

1.周边配套比较成熟，西门有永辉超市、北门对面就是丰台第一小学（远洋分校），距离最近的地铁站角门东也仅有600米，步行10分钟左右，小区附近还有大红门远洋文化广场，大红门街道社区卫生服务中心、大大小小的底商等，满足日常休闲、生活。

2.小区中心有绿地和儿童设施，有花园和广场，广场中间有休息凉亭和休息座椅，整体园林环境可以打上8分，美中不足的是小区中央环绿地的水系，看得出来是很久没有放水了。

3.客厅大落地窗，采光通风视野好。

缺点：

1.小区建成较早，看起来比较老旧，人车不分流，白天工作日车位难找，物业费2快，便宜也基本没什么管理，小区里摩托车、自行车随意停放，不少楼道里堆积得都有杂物，电梯刷卡进入，公区墙面没有贴砖，且有不少裂痕和污染痕迹。

2.户型朝向一般，像60-80平的1-2居基本都是东西或北向，400万左右的价格居多，出房量较少，主力户型是100平左右的2居，总价700万上下了，中间承上启下的户型不多，总价偏高，导致小区外来看房和内部置换量都不太理想。

海上海花园（上海建筑）

听小区名字就带着一点情怀，看到小区之后，确实有内味了，小区分为南北两个区，都是欧式外立面的设计，淡黄的颜色有点像皇家城堡，南区11栋楼，北区2栋楼，主力户型为南向95平左右平两居、南北104平两居、三居室127平左右。小区均价72024元/平米。

优点：

1.小区房源三居全部南北通透，两居南向，是板块内为数不多的板楼社区，客厅落地大飘窗看起来也更舒适。

2.欧式风格设计，外立面比较新，装饰层以下用的都是石材外立面。

3.物业管理还不错，门口保安小伙子一个个查健康码，小区里面看到有带着呼叫机巡逻的保安，单元门输密码，电梯刷卡进入，楼道基本没有杂物。

4.小区人车分流，小孩娱乐，老人休闲相对较为安全。

5.门口有大星超市，北100 米美食城广场，永辉超市，物美都在附近，角门东银泰百货，周边生活配套比较完善。

缺点：

1.小区绿化一般，只能说有，但谈不上舒适，园林都是土坡地，晴天都不好走，下雨天更是泥泞，视觉效果也不好。

2.儿童活动区域太小，小孩可以玩耍的仅有一个滑滑梯。

3.楼间距看起来还是比较密，有点压抑。

4.单元门口都七七八八停放的有自行车、电动车和老头乐，显得比较杂乱。

5.小区门口有转26和176路公交始发站，体量不大，但来回从门口过车，不太安全。

6.离地铁相对远一些，无论是到10号线角门东站，4号线公益西桥站，还是8号线大红门南站，都至少有1公里以上的距离。

阳光花园

阳光花园是由京投发展开发的社区，小区可以算是地铁上盖，十号线角门东站进站口紧挨着小区北门。属于地段，交通，环境兼具的社区，小区均价77516元/㎡，听绿中介说近一周，成交了4套，对于这个区域的商品房来说成交算是不错了。

优点：

1.小区共有10栋楼，居住楼为8栋，剩余两栋东侧楼栋改建成了银泰百货，西北侧楼栋改建成了幼儿园 ，小区又是地铁上盖，十分方便。

2.09-10年的小区，红色砖墙外立面，看起来特别显眼，相比同板块内其他二手房外立面看起来也更新。

3.小区人车分流，内部有园林、水系和庭院，环境特别好。

4.电梯门、楼梯间都贴砖，维护得也较为干净。

5.户型多样，出房量较大。

缺点：

1.小区物业管理一般，中央水系漂浮的一下垃圾很影响观感，单元门敞开，部分楼道堆积有杂物。

2.小区主力户型90平左右两居和138平米三居，所有户型没有阳台，面积大，总价高。

3.园林树木过于茂盛，矮楼层严重影响采光；地铁10号线从小区地下通过，低楼层也会有噪音干扰。

总结：

贵有贵的道理，不考虑预算的情况下，首选当然是阳光花园小区，有地铁、有品质、有物业，还有银泰百货的商业配套，又在三环到四环的核心地段，上环路出行也十分方便，唯一小区的软肋就是没有学区，教育资源比较薄弱，不过这也是这个板块的通病，整个南城也没有特别能拿得出手的学校，只能期待一步步的发展。

所以回到开头，如果第三波供地真的有这俩地块，指导价能到9.5万/㎡吗？我认为不太可能，理由如下：

1.从房价提前透支板块发展红利的逻辑来看，大红门板块将来的定位是文化产业中心和TOD综合配套，前者为区域带来更多的是流动人口，不像丽泽一样能引进产业和高收入人群，带来不了太多的购房需求，那对房价的影响自然微乎其微。而后者的TOD，我始终认为只是一个概念，在国内并没有一个成熟的案例可以说服我说在这个板块5-10分钟我就可以随意选择公共出行，说的天花乱坠，倒不如实实在在赶紧改建一下大红门地铁站，让八号线和十号线实现换乘来的实在。

2.京楼最近几年的价格逻辑，能在上升期迅速上扬的楼盘，基本上就俩条件，优质板块的品质次新以及学区属性加持。如果这俩占一个，楼市向上小区价格基本也会率先往上走，如果俩都占...那就基本价格就涨飞了。但遗憾的是，大红门整个板块内的学区就是比不上东西海，且短时间内看不到会有明显的教育改善。

不过话说回来，如果卖不到9.5万，那到底卖多少钱开发商和购房者能买账？在这个讲究短平快的房地产年代，所有开发企业要的都是快速结束战斗，而不是加周期卖高价，所以我觉得撑死了8万，旁边的阳光花园小区周边配套好过大红门地块，商场地铁都在那摆着呢，也不过7.7万；周边环境相对不错，装修给码得整整齐齐的中海兴叁号院也不过指导价7.3万；再往南新宫区域，有地铁配套也还行，只不过四环外了，总体上跟大红门地块一比较，大差不差，多少钱？8~（以上纯粹个人看法，不代表地块成交最终走势，仅供参考。）