科学城板块怎么买（科学城可以买但别瞎买）
科学城板块怎么买（科学城可以买但别瞎买）冰火两重天。反观豪宅市场，反而出现了松懈的迹象。在如此内卷的情况下，从去年10月开始，科学城的房价也算走出了一个U型反转的局势。以时代天韵为例，从最低的3.2万已经爬回到4万的价格。因为科学城板刚需板块的翻红，从而带领广州刚需市场企稳，这么说似乎也不为过。
大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
科学城板块，可以说，是去年到现在全广州竞争最激烈的新房板块。
时代三兄弟、越秀双TOD、翔龙两口子、土壮和罗兰，还有中央城……
太多啦，还有那些忘了数的，见谅。
在如此内卷的情况下，从去年10月开始，科学城的房价也算走出了一个U型反转的局势。
以时代天韵为例，从最低的3.2万已经爬回到4万的价格。
因为科学城板刚需板块的翻红，从而带领广州刚需市场企稳，这么说似乎也不为过。
反观豪宅市场，反而出现了松懈的迹象。
冰火两重天。
那么，科学城能有如此表现的内在逻辑是什么？
01
整体来看，东进的黄埔，依然是广州楼市最大的主旋律。
比起老黄埔板块，科学城有几个很明显的优势：
01
价格便宜
老黄埔普遍现在5万 ，城市之光甚至要6万 。
虽然黄埔新城只有3万出头，但那边也太「新」了。
而科学城目前普遍4万 ，除了大壮，几乎没有5万以上的新盘。
一套100㎡的房子，总价落在400-500万，比老黄埔便宜100万。
性价比还是非常高的。
我年轻时买房，就差5万块钱还得想尽办法，更别说这100万的差距了。
02
教育已显峥嵘
比起老黄埔的黄埔广附和86中，科学城在教育上优势还更大一些。
小学有名声在外的科学城小学、东荟城小学等等，势头强劲。
初中有二中、军校广附、玉岩、北师大、铁英等。
就算是老牌村校117中和科中，近年来自救的态度也非常积极。
科学城作为一个已经发展了十几年的新区，人口结构已经趋于稳定、成熟。
教育上出成绩的时间必然会领先老黄埔很多年。
这对于很多新广来说，吸引力就非常大了。
03
环境优势
科学城的环境，来过的没有不说好的。
毕竟发展了十几年了，居住区、工业区的分布比较合理。
图片来源：广州黄埔发布
也没有大型的重工业企业带来的空气质量问题。
掰着指头算一算，就科学城现在这些在建楼盘，全部交付后，科学城核心区的供应量也开始进入挤牙膏阶段。
真正的大型旧改项目只有待售的香雪萝峰星河湾旧改，其余就基本没有很多整片土地开发的了。
比如水西村旧改，面积不大，云埔工业区旧改会偏向商业配套，区府和黄陂也没有连片土地可供开发。
不会再有这两年这种巨量供应、多点开花的激烈竞争市场。
02
当然，我们也要看清科学城的一些短板。
否则照我这么说，科学城卖的应该比老黄埔贵才对，那为何还比老黄埔便宜1万块钱？
01
最大的短板，山体过多
虽然山体也算是自然景观卖点，但科学城山体实在有点太多了。
造成居住片区很难连成一个大的整体，整体的人口密度还是上不去。
这对商业服务的发展来说是最不利的。
这么多年了，科学城也只有萝岗万达的商业算是做起来了，其他地方表现平平。
科学城商业广场，已经冷清到计划拆除重建，新开的至泰广场人气也做不旺，而奥园、敏捷广场面积都不大，不是一线级别的购物中心。
02
缺少南北向的地铁和公路
从科学城出发，无论是坐地铁还是开车，通勤核心区都没有什么优势。
地铁没有直达珠城、琶洲这两大核心商务区，至少要换乘一次以上。
白云区都有12、13号线会直连珠城、琶洲，然而科学城没有。
公路也是同样的问题，缺少南北方向的主干线。
要么花钱走环城高速，要么都去挤大观路。
科学大道与科珠路交叉口大转盘，天天塞到扑街
另外，现在科学城的在售楼盘，纯地铁上盖的项目比较少，大部分都离地铁有1km左右的距离。
这些都比较影响居住体验。
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没有老黄埔临港CBD的故事
老黄埔临港CBD，一个还高高挂在天上的故事。
正是这种故事，让人对老黄埔的房价有更高的预期。
珠江一江两岸的诱惑确实不小，但从务实的角度看，老黄埔与萝岗合并前，GDP全市排倒数第二，仅仅高于从化。
从自住以及短期的角度来看，科学城依然有自己的优势。
03
综合以上，对于购房者来说，科学城区内通勤较区外有优势，教育环境发展的比较好，适合年轻、预算有限，且对生活质量和教育质量有一定要求的人群购买。
从购买选择来看，科学城目前有四大板块，分别是：
黄陂、区府、云埔、长岭居。
01
黄陂
黄陂板块最靠近天河智慧城，目前有三个在售楼盘：融创翔龙广府壹号、保利翔龙天汇、中铁建信达花语天宸。
急得跳脚！黄陂四大新盘看花眼，究竟要怎么挑？
这个板块适合在天河东北部、智慧城、科韵路一带通勤的人。
其中教育优势最为突出，科学城小学、黄陂小学都是名列前茅的学校，初中的黄埔军校广附是整个黄埔广附的大本营所在，117中学虽为短板，但今年也招了10个班，并会选拔出一个重点班。
作为实际上原萝岗区最早发展的区域，黄陂板块现在价格不贵，性价比突出。
02
区府
区府实际在售一手楼只有一个，即保利罗兰国际。
该区域最大的短板在于靠近LG工厂和环城高速，环境欠佳。
适合偏刚需的人群。
03
云埔
云埔则是人口密度最大的区域，也是新盘聚集的区域。
在云埔买房，教育是第一考虑的要素，今年4月发生在这个片区最大的教育资源争夺已经给购房指明了趋势：
最好能有九年一贯制学校，否则会出现各种不确定性的分流。
从这个角度看，一手楼的配套远胜片区二手楼的配套。
品秀星樾和合生中央城都配有九年一贯制名校，销售情况理想。
时代天韵、天境配建了小学，面积不大，总价不高，也各有优势。
而云埔的二手楼，因为教育配套的短板，现阶段明显没有一手楼有性价比。
04
长岭居
长岭居即将入市两个改善型住宅新盘，面积较大，总价不低。
具体产品与定位如何，还需要持续观察。
对了，纠结白云湖与科学城怎么选的，可以看这篇：白云湖一边去！400万预算，当然选科学城啊！
