8月之后市场展望（近期促销比较多）
8月之后市场展望（近期促销比较多）在地市方面，肖文晓表示同样是“求稳”：2021年的三次集中供地，国企央企拿地的占比越来越高，2022年如何激发民企拍地的积极性，除了期待房企经营大环境的改善，土地端如何进行供给侧改革至关重要，需要给予行业参与者更多的信心。”肖文晓认为，“其次是量价回稳：过去两年都是广州宅地的出让大年，预计2022年广州的新房供应将有约1200万平方米高位，而鉴于本轮调控的成交底部在2021年下半年基本探明，随着政策边际改善，预计广州楼市量价也将结束上一阶段的调整回归稳定，但很难有超预期的表现。”“量价难有超预期表现”，预计全年成交11万套左右尽管2021年经历了多管齐下的调控，市场氛围跌宕起伏，但广州新房全年成交仍逾11.5万套，创近五年新高。在近期“保刚需”的积极信号下，广州中原研究发展部预计，2022年楼市环境将较2021年有所改善，总体成交基本持平，全年预计成交105000-110000套。而在克而
多位业内人士认为，楼市量价将回归稳定，但很难有超预期表现
随着去年底新房成交翘尾收官，市场信心正进入重建阶段。克而瑞广佛首席分析师肖文晓指出，经历了2021年四季度政策面的边际调整，预计2022年广州楼市的关键词将是“稳”—— 政策维稳、量价回稳、地市求稳。多位业内人士认为，预计2022年楼市环境将较2021年有所改善。在市场回温之际，不少项目积极入市，1月将有约24个项目有动作，预计2022年全年供应与2021年的115445套基本持平，约供应115000套。
■新快报记者 何璐诗
见习记者 魏 鑫 文/图
“量价难有超预期表现”，预计全年成交11万套左右
尽管2021年经历了多管齐下的调控，市场氛围跌宕起伏，但广州新房全年成交仍逾11.5万套，创近五年新高。在近期“保刚需”的积极信号下，广州中原研究发展部预计，2022年楼市环境将较2021年有所改善，总体成交基本持平，全年预计成交105000-110000套。
而在克而瑞广佛首席分析师肖文晓看来，经历了2021年四季度政策面的边际调整，预计2022年广州市场的关键词将是“稳”。“首先是政策维稳：预计2022年调控政策整体上会保持稳定性和延续性。‘稳地价、稳房价、稳预期’的调控目标，意味着市场上行时期限制会多一些，下行时期维护会多一些，2022年的最大看点将在于信贷如何满足合理住房需求以及新的控制目标下价格指导机制如何优化等。”
肖文晓认为，“其次是量价回稳：过去两年都是广州宅地的出让大年，预计2022年广州的新房供应将有约1200万平方米高位，而鉴于本轮调控的成交底部在2021年下半年基本探明，随着政策边际改善，预计广州楼市量价也将结束上一阶段的调整回归稳定，但很难有超预期的表现。”
在地市方面，肖文晓表示同样是“求稳”：2021年的三次集中供地，国企央企拿地的占比越来越高，2022年如何激发民企拍地的积极性，除了期待房企经营大环境的改善，土地端如何进行供给侧改革至关重要，需要给予行业参与者更多的信心。”
新房供应与去年持平，增城、黄埔、番禺继续成主力
2021年末市场回温明显，不少项目趁热打铁，今年初积极推新。据中地行不完全统计，1月广州全市预计24个项目有动作。而在全年供应方面，广州中原研究发展部预计，2022年全年供应与2021年的115445套基本持平，约供应115000套。
其中，2021年出镜率较高的增城、黄埔、番禺、白云，在今年，依然是供应大户。
2021年增城虽然经历19宗商住地流拍，会导致未来供应减少，但由于过去两年用地尚能转化产品，因此预计增城将会继续保持“高位供应”，预计2022年将有25000-26000套供应。
此外，预计2022年黄埔四大新房板块供应依然相当充足，广州中原研究发展部预计，2021年供应大幅减少的知识城板块，预计今年将有6个主推项目，总货量达5000-6000套。此外，老黄埔近年招拍挂、旧改将陆续转化，预计供应量亦将会进入高峰期，同时价格保持稳定。整个黄埔预计供应18000-20000套。
中心区方面，2021年天河商住地供应挂零，一手推售主要为珠江花城及广氮板块中高价位盘。2022年，金融城、牛奶厂、汇景板块高端靓盘有望入市，合景、侨鑫等优质项目开售或将进一步带动区域价值。随着宅地转化完成和大量旧改盘即将入市，今年海珠供应继续呈上升趋势，将供应3500-4000套新房，主力板块为沥滘、南洲、赤沙、石岗路。
不少房企春节前积极供应，地产经济学家邓浩志认为，这是比较适合刚需一族入市的时机。“这段时间房价趋于稳定，打折促销会比较多，春节后市场可能会有进一步恢复”。
买家观望情绪有所缓解，但预计 “二手小阳春”难重现
比起新房的成交量，更多层面受到供应量的牵扯，二手房成交量更能够反映市场真实的情绪。2021年，在信贷、政策双重调控下，整体广州二手盘源去化缓慢，存量房流通率较低，客户入市热情不高。广州中原研究发展部预测，明年楼市调控放松的可能性偏低，价格可能还会持续下行一段时间，市场成交或持续保持僵持，预计难以重现“小阳春”行情。因此，明年月度成交或在8500-9000宗水平。
合富研究院高级分析师梁燕明指出，政策面不会有太大的松动，但会倾向于利好刚需入市。“限购限贷的政策应该是在广州来说是不会放松的，房贷方面，放款速度和利率方面预计比2021年会有所改善。在2021年的11月、12月，随着房贷方面有所松动，成交已出现回升的现象。”
据广州市房地产中介协会数据显示，12月（2021年11月26日至2021年12月25日），广州市中介促成二手住宅的网签宗数和面积分别为1749宗和16.66万平方米，环比分别增长12.91%和11.83%。广州市房地产中介协会认为，“二手住宅整体网签量环比保持增长，主要由于住房信贷环境继续好转，部分购房者的观望情绪有所缓解，置换型购房者因资金回笼而陆续入市。此外，近期一些急于出售房屋的业主下调售价，促进了交易。部分有学位需求的购房者担心房贷审批影响明年子女入学而加快入市。以优质教育资源相对集中的天河北板块为例，该板块12月市场活跃度大增，网签宗数环比翻倍。”
1月部分新盘新货
区域 板块 项目 户型 全新盘/旧盘加推
天河 五山 侨鑫·保利·汇景台 125-352㎡平层/复式 全新盘
海珠 广纸 中海观澔府 84-124㎡三至四房 全新盘
荔湾 东塱-西塱 广州幸福湾 141-580㎡大平层 全新盘
白云 白云湖 雍云邸 75-105㎡三至四房 全新盘
白云 嘉禾望岗 新世界云耀 120-170㎡大平层 旧盘加推
白云 金沙洲 华润置地金沙瑞府 143㎡ 全新盘
白云 同和 云裳峯尚 78-133㎡三至四房 全新盘
白云 同和 天岚 97-167㎡三至五房 旧盘加推
白云 江高 中铁诺德阅泷Ⅱ云臻 90-128㎡三至四房 旧盘加推
黄埔 鱼珠 中洲紫轩 79-168㎡三至五房 全新盘
黄埔 老黄埔 富颐华庭 77-140㎡三至四房 旧盘加推
黄埔 知识城 时代印记 74-136㎡二至四房 旧盘加推
黄埔 黄陂 保利翔龙天汇 92-127㎡三至四房 旧盘加推
黄埔 科学城 时代天韵 81-110㎡三至四房 旧盘加推
黄埔 知识城 升龙学府上城 96-143㎡三至四房 全新盘
番禺 石楼镇 首铸铂瑞云湾 88-152㎡三至四房 全新盘
南沙 横沥岛 建发·明珠湾玺 99-142㎡三至四房 全新盘
南沙 灵山岛 华丰金湾 98-115㎡三至四房 全新盘
南沙 南沙湾 佳兆业悦伴湾 83-108㎡三至四房 全新盘
增城 新塘 越秀星耀TOD 100-125㎡三至四房 全新盘
增城 新塘 广州城投·禧阅盛汇 89-122㎡三至四房 全新盘
增城 新塘 晓峰云著 75-135㎡三至四房 全新盘
增城 朱村 徐福上坤云境风华 75-98㎡三至四房 全新盘
从化 街口 华宇锦绣云赋 76-106㎡三至四房 全新盘
（数据来源:中地行）
预计一季度后 议价空间将收窄
二手市场有抬头的趋势，在买家观望情绪逐步缓解的同时，卖家的心态也在增强中。在梁燕明看来，“2022年一季度，应该还是比较适合刚需入市的一个时机，因为目前业主还是保持比较大的议价空间。现在还是有低于市场价的房源出现，这些房源主要是来源于‘卖一买一’的业主，为置换抛出笋盘。”
根据合富大数据显示，2020年的议价空间，最高是出现在疫情初期的三月，当时广州市的议价空间是6.86%左右。2021年的10月议价空间为6.4%，11月为6.2%。梁燕明表示，“其实这算近两年来比较大的议价空间了。今年由于政策预计松动不大，价格应该浮动不大，但估计在一季度后，随着业主心态变强，议价空间有可能会有所收窄。”
梁燕明进一步补充道，“从区域来看，根据 2021年1月到11月的交易登记量，番禺最为亮眼。一手市场供货量相对比较少的天河、海珠，预计今年交投也将会较为活跃。”
广州市房地产中介协会表示，网签面积方面，去年12月番禺区环比增长幅度逾20%。中心城区方面，得益于南洲板块等表现活跃，去年12月海珠区市场热度骤升，网签面积环比增长23.72%。天河区增长幅度也较大，达到18.86%。“是因为区域内的天河北等板块拥有较好的教育配套，吸引有学位需求的购房者，而东圃板块等部分业主让利幅度较大，刺激成交。”
