西咸新区2月楼市（市场聚焦涨价）
西咸新区2月楼市（市场聚焦涨价）整理自西咸楼市其二，城西、咸阳高新区等开发区，尤其是咸阳高新区，今年上半年房价上涨2440元/㎡，涨幅达25.05%；城西上半年，新房上涨1944元/㎡，房价一直在突破天花板。NO!咸阳市场割裂，将会越来越明显。其一，城北、城东、大西安（咸阳）文体功能区，从目前观察来看，价格涨至10000元/㎡左右，就出现销售量不足的现场。
2021年过半，这意味着楼市转入下半场。
在轮番的新房供应之下，能够成功穿越调控周期的西安，房价已经连续上涨61个月，上半年西安诞生10个万人摇，刚需屡屡陪跑，置业难度与置业成本不断攀升。
在市场亢奋阶段，我们一定要谨慎一些，思危思变思退，不要急着付款，看清楚市场里面的各类风险。
壹
NO!
咸阳市场割裂，将会越来越明显。
其一，城北、城东、大西安（咸阳）文体功能区，从目前观察来看，价格涨至10000元/㎡左右，就出现销售量不足的现场。
其二，城西、咸阳高新区等开发区，尤其是咸阳高新区，今年上半年房价上涨2440元/㎡，涨幅达25.05%；城西上半年，新房上涨1944元/㎡，房价一直在突破天花板。
整理自西咸楼市
从销量来看，5月咸阳整体新房销售2511套房源，城西、咸阳高新区销售2452套房源，占比97.65%。
有一点我们无法否认，市场一直在分化，从未停止。
房价上涨、市场分化明显，这时候买房更要谨慎。如果该板块有资源、有产业、经济发展状况还不错，能产生大量的就业机会，能够聚集人群，未来房价还是比较“乐观”的，反之，则会“低迷”。
贰
NO!
最近，咸阳楼市局部区域出现了滞涨迹象，我们来看两个例子：
其一，咸阳城北-壹品兰轩，2020年6月报价在8800元/㎡，2021年6月报价9200元/㎡，相差400元/㎡，基本没涨。
其二，咸阳高铁板块-天地源·珺樾坊，2020年12月报价9400元/㎡，2021年6月报价9500元/㎡左右，相差100元/㎡，基本没涨。
为什么这些区域会出现滞涨？表面在供给大增，深层在金融收紧。
深层分析，主要表现在两方面。
第一，销售开始下降；根据【西咸楼市】整理统计，2月城北销售新房10套，3、4、5、6月都没有销量。
咸阳城西，4月销售1635套房源，5月销量1467套房源，6月销售644套，成交量呈下降趋势。
高铁板块，4月根据统计，天地源·珺樾坊新房销售5套，根据5月数据，天地源·珺樾坊无在售房源。
根据数据显示，6月咸阳整体楼盘去化减少，整体销量也是成色不足。
整理自西咸楼市
第二，土地供给不足；根据【西咸楼市】整理统计，上半年咸阳共卖地13宗，出让土地1876.33亩，涉及住宅地块，仅仅只有4宗。整个城北实际上新房呈现断供之势。
西咸楼市制图
换而言之，咸阳的土地市场变得有一点诡异，明明土地整体供应不足，新房供应也不足，但部分板块滞涨还是存在。
有人就比较着急了，那作为刚需还买不买？理性一点，刚需不一定要买便宜的，但一定是要买合适的，首先是价格合适。
叁
NO!
另一点购房风险不能忽视，判断开发商是否靠谱。
根据相关机构统计数据显示，目前，国内开发商负债率绝大数在80%以上，换言之，开发商身上的负债，需要用手上80%的资产来偿还。
根据贝壳研究院报告显示，2021年全国房企到期债务规划预计达到12448亿元！
现金流紧张，意味着房地产开发商都存在破产的风险，在这个时间，购房者买房会遭受一定风险。
1.烂尾楼；数据显示，2021年前5个月，国内各级法院发布破产公告中，有超170家房地产开发商宣布破产！
根据人民法院公告网显示，2021年上半年，陕西省就有两家房地产公司，处在破产清算阶段。其中，一家是西安陕西千层浪房地产开发有限公司，一家是来自咸阳的陕西义合房地产开发有限公司。
来源：人民法院公告网
西咸楼市曾经发布《楼市聚焦丨心塞！1000 户业主“有家难回”！咸阳有项目七年不交付，西咸有项目三年不动工！》，这些楼盘值得注意。
2.房屋质量差；破产的开发商多，房子质量肯定参差不齐，所以买到质量差的房子也是可能出现的。
所以在购房的时候，主要看以下4点：
1.看品牌；“品牌房企”、“上市房企”等，排行越靠前的开发商越值得信赖一些。
另外，注意了解品牌开发商的发展历史、企业动态、所开发的楼盘、正负面的新闻报道等。
2.看开发商以往开发的项目；参考开发商在建的其他项目，是否存在债务纠纷，销售情况是否良好等。
3.看证件；开发商开发楼盘必须要经过相关部门的批准，获得相应的证件，看所开发项目是否“五证齐全”。5证齐全的楼盘不一定绝对安全，但没有5证的楼盘很容易出问题。
西咸楼市就曾整理过《楼市聚焦丨咸阳到底有多少房子没有办房产证？》，值得大家关注。
4.看项目背景；除了看开发商本身之外，购房者还要看楼盘背景。
肆
NO!
2020年首次提出三条红线，一度让房企融资举步维艰，2021年之后，再度加码“限贷令”，不仅设置了金融机构向房地产开发商贷款的比例，而且设置了向购房者的贷款比例限制。
双管齐下，牢牢把控住了金融机构流向房地产的资金源。
图源网络
4月和7月分别是2个偿债高峰期，每一次的偿债金额都高达1000亿元。一方面是债务临近，另一方面是银行融资受限，所以摆在房企们面前的似乎只有一条路：降价促销。
纵观全国，石家庄、长春、深圳、合肥、广州、成都、杭州均出现部分房企降价。
全国TOP级房企中，根据据数据显示，截至5月底，恒大今年累计实现销售额2851.6亿元，销售回款2507.4亿元。中指研究院统计，恒大的销售额排名百强房企第二位，仅次于碧桂园。
与此同时，恒大今年在拿地上几乎没什么声响，这一点，显然是在努力控制支出。最后是还债，之前恒大1300亿的“短痛”是躲过去了，但总数超过8000亿的“长痛”并没有消除。
伍
NO!
现在几乎每个城市，包括县城，都得搞个新区。
的确，有些新区发展的不错。
很多人购置的时候，一个是部分新区的购房价格会比主城相对较低，未来增值还会有更多空间。再一个，就是赌有关新区概念，未来预期高。
思路是没有什么问题的，但还是得分情况而定。
看一个城市区域发展，主要还是得看：这个地方未来是否有硬性产业、能否带动经济、满足人口流入需求。
举个例子，大西安（咸阳）文体功能区-绿地新都会，2020年6月报价9000元/㎡，2021年4月报价9300元/㎡，直到6月，报价9800元/㎡。近一年时间，房价涨幅变动很小。
深层分析，这个区域生态绿化全面完善，宜居属性显现。目前，这个地方仅在售绿地新都会一个项目，待交房之后，会拉动一些人口流入。
但是，整个区域的硬性产业、经济增速、人口流入还是比较欠缺的，这也是大西安（咸阳）文体功能区暂时发展缓慢的主要原因。
值得注意的是，城市毕竟还有大片的新区，房子滞销、烂尾，一到晚上黑灯瞎火，购买新区还需谨慎，再谨慎！
