深圳队跌入降级区（兄弟们都高升了）
深圳队跌入降级区（兄弟们都高升了）做为老牌市中心，罗湖已经洼地多年。借着这波大涨，罗湖这条咸鱼有没有翻身的可能？南山9.8万，福田8.1万，宝安6.8万，龙华6.4万，罗湖5.8万，盐田4.9万，光明4.8万，龙岗4.4万，大鹏3.7万，坪山3.6万。罗湖均价不仅远低于南山和福田，还低于宝安和龙华。
去年818到现在，西部已经连续几个涨停板了，福田和龙坂也续上了年底的小阳春，龙岗坪山带看量也大增，暗涨不止。
只有罗湖无声无息，在一锅沸水中继续保持冷静和低调。
一、罗湖均价不仅远低于南山和福田，还低于宝安和龙华。
涨了半年之后的深圳各片区均价。
南山9.8万，福田8.1万，宝安6.8万，龙华6.4万，罗湖5.8万，盐田4.9万，光明4.8万，龙岗4.4万，大鹏3.7万，坪山3.6万。
罗湖均价不仅远低于南山和福田，还低于宝安和龙华。
做为老牌市中心，罗湖已经洼地多年。借着这波大涨，罗湖这条咸鱼有没有翻身的可能？
（罗湖均价细分地图）
罗湖有三个房价高地。
第一高地是翠竹片区，均价8万3，靠的是四大之一深中的支撑。片区次新佳兆业金翠园均价10万7，是罗湖惟一价超10万的楼盘。
第二是螺岭片区，均价6万8，靠的是螺岭外国语和翠园的支撑。
第三是万象城片区，均价6万7，靠的是良好的城市界面，万象城的配套，和中海天钻、幸福里雅居两个高品质盘的强行拉升。
其他片区，均价都不上6万。和遍地10万加的中西部比起来，罗湖的房价真是暖心又扎心。
罗湖为什么这么便宜?有众所周知的历史原因，开发太早，城建杂乱，产业低端，过分成熟，缺乏想象力。
但罗湖的优势也显而易见。
第一大优势是交通，地处深圳中心区，交通极为便利，深圳已开通的八条地铁线，有六条经过罗湖，分别是1号线、2号线、3号线、5号线、7号线和9号线。
罗湖地铁网的密度与福田持平，超过南山，更秒杀各近郊远郊区。
第二大优势是生活配套超级齐全便利，罗湖有全深圳最多的商场、服装城、KTV、餐饮店，三步一公园，五步一学校，十步一医院，住在罗湖的人生活满意度都很高。
综合来看，罗湖的房价怎么也不该这么低。
二、破解罗湖房价低的谜团
带着这个疑问，我把踩盘第一站放在了罗湖的洼地之底，春风路、罗湖口岸和国贸片区，这一片区位于罗湖南，均价低至4万9。
深圳的房价洼地应该长什么样?
我猜很多人第一个想到的是周边遍布农民房和低端商业的老盘，第二个想到的是八十年代老旧楼梯房。
可罗湖的洼地颠覆了人们的认知。
罗湖的洼地，道路宽敞，高楼林立，农民房很少，也没有老旧楼梯房，观感并不比福田差太多，配套更是各种齐全，这样的片区均价竟然不到5万，问题到底出在哪儿了?
先从著名的春风路来寻找答案。
地铁9号线向西村站出口就是春风路的核心地带，这里紧临地铁，楼盘聚集，商业氛围浓厚。
春风路均价5万，4万多的楼盘大把，最便宜的长丰苑只有4万出头，原因请自行百度，其他如云景豪庭、凯悦华庭、金鼎大厦不过5万左右。
春风路如此便宜，并不完全是被罗湖的大概念拖累，相反，春风路是罗湖的一个缩影，看明白了春风路，也就明白了罗湖低洼的真正原因。
认真看完春风路，总结硬伤如下：
1、楼盘密度很高，居住体验差；
2、楼盘密度高必然人口密度高，人口多则熙熙攘攘，环境嘈杂。劣币驱逐良币，自住客越来越少，租客越来越多。人员多租客多又导致各类乱象，长丰苑恶性案件的发生不是偶然。
3、楼龄老，大部分20-30年，还有不少80年代的大塔楼
4、罗湖一直有小香港之称，春风路街头巷尾港风浓郁，学香港在20年前是时尚，20年后就是土掉渣；
5、除了外表模仿香港，当年的建筑也学了香港，这一带建了数不清的港式大塔楼。
港式大塔楼是什么特点?
独栋无小区
部分产品无阳台
户型差采光差
筒子楼
居住密度奇高
1-3层全是底商
这些房子外表光鲜亮丽，揭开华美的袍，内里千疮百孔。
春风路片区，配套良好，交通便捷，但糟糕的居住体验和人文环境，让人们不愿意在此长久安家。即使暂时买入，有孩子后也会想办法搬离，最终成为洼地之底。
距该片区200米，有个楼盘叫联城美园，有一个迷你小区，加上周边环境相对安静，均价六万多，高出春风路近两万。
所以，洼地之所以形成，根本原因是楼盘品质和居住环境。
三、罗湖区域现状:有继续沦落为贫民窟的趋势。
由于罗湖起步过早，学香港学的太好，还有很多片区和春风路类似，建筑拥挤，大塔楼林立。
这些密密麻麻的大塔楼，处于楼盘生物链的最底层，连老楼梯房都比它高端洋气。
老楼梯房多少还有小区环境和居住氛围，更重要还有拆迁预期。
而这些大塔楼，只要不塌，肯定是拆不掉的，只能一年年看不到终点地老去，品质越来越差，物管越来越糟。
说句扎心的话，我看到罗湖大量塔楼有逐渐沦为贫民窟的趋势。
这类房源越到后期，品质越差，价格越低，中高收入人群不断搬离，低收入人群成为主体，没有任何拆迁和改善的预期，只会一路flop下去。
这是罗湖很多区域的现状。
四、罗湖的产业:新兴和高端产业缺乏，以商贸物流等较低端传统产业为主。
再说罗湖的产业，罗湖第三产业和服务业非常发达，支柱产业是商贸、物流、黄金珠宝、文化创意，都属于传统产业，几乎所有的新兴和高端产业都在远离罗湖，一路向西。
产业低端，无法聚拢高收入人群，房价自然水降船低。
片区开发强度过大、低品质楼盘过多、优质产业和人口不断外迁等多项合力，让罗湖的综合影响力持续螺旋式下滑，且看不到任何解决方案。
罗湖的优质资源已外流多年，破坏力则逐步彰显。
它表现在罗湖房价涨幅奇低，租售比却越来越高；表现在曾教育领先的罗湖，现在除深中外，其他名校的影响力都在不断下降。
这一波大涨西部吃了肉，中部喝了汤，留给罗湖的只有残羹冷炙。
据大渔了解，春风路的楼盘比起去年，只微涨了不到5个点，各类笋盘层出不穷，急于借这股春风甩掉手里的春风。
五、供需关系，供应量居深圳首位。
罗湖低洼，还有一个重要原因被很多人忽略了，就是供应量太大。
说起供应量大，很多人会首先想到龙岗。
乍一看，龙岗14000多套的供应量确实深圳第一，但是抛开面积只看供应量是在耍流氓。
我们来对比下各区的面积、常住人口和楼盘供应量。
对比完各项数据会发现，各片区按平方公里的供应套数来对比，罗湖排第一，每平方公里待售房源78套，远高于龙岗的每平方公里36套。
当然，因为龙岗多山，这种测算方式不够客观，我们再做常住人口的比对数据，罗湖和龙岗都是59.2套/万人的供应量，并列第一。
两个第一可以说明，深圳供应量最大的片区不是龙岗，而是罗湖。
小小的罗湖，为什么会有这么大的供应量?
还是因为早年学香港学的太彻底，开发强度过大，楼盘密度过高，不仅塔楼众多，还有大量低品质的小户型，五六十平的小两房和七八十平的小三房在罗湖比比皆是。
一个片区如果单价低，但刚需小户型稀缺，会导致小面积上车盘单价上涨，然后带动中大面积上涨。
比如福田的皇岗、新洲，去年就是数量稀少的小两房上涨迅速，大两房大三房跟着上涨。
但罗湖的小两房、小三房供应量太大，供过于求，小面积单价上不去，中大面积也没有上涨的动力。
除了罗湖，龙岗、布吉也都有类似情况。
六、总结
综述一下罗湖的问题：
1、开发过早，规划落后，路网狭窄，星星点点的蜗速旧改无济于事；
2、产业落后，高收入人群少；
3、港式楼盘数量众多，品质差硬伤多，无法拆迁改造，只能逐渐沦落；
4、住宅太多密度太高，房源存量巨大；
这些问题综合在一起，基本无解。说句扎心的话，罗湖继续没落是大趋势，哪怕是高品质楼盘，在罗湖也走不出独立行情。
罗湖最高品质的代表中海天钻和幸福里雅居，周边全是四到六万的二手，能冲到十万已是奇迹。
罗湖会补涨吗?
肯定会涨，大水漫灌之后，都会留下痕迹。
不同的是，别人吃到了肉，喝到了汤，给罗湖留下的只有残羹剩饭。别的片区涨30个点，罗湖涨10个点，价差继续无情拉大。
最后用一句话来总结吧：
如果你爱他，就送他去罗湖，因为房价便宜，生活舒适，综合幸福指数很高；
如果你恨他，也送他去罗湖，因为资产会逐渐缩水，生活圈层会渐趋滑落。
来源:米宅大渔
