招商蛇口西南区域简介（招商蛇口步入大壮观路）

招商蛇口西南区域简介（招商蛇口步入大壮观路）这是上个月2021年度业绩发布会暨投资者交流会活动上，招商蛇口高层作出未来城市布局的核心判断。“我们进的城市要是‘五好’城市，市场好、利润确定性强、团队强、回款好、城市的存销比低。”01—年报里的“五好城市”答案

2021年10月，南京国际展览中心人头攒动，南京金秋经贸洽谈会玄武专场活动气氛热烈。

“招商蛇口的发展与南京市及玄武区城市发展的价值理念与规划思考高度契合，与南京经济繁荣和居民幸福度早已血脉相连，这一次亮相玄武，招商蛇口将以‘世界眼光、国际标准’着力打造招商局江苏区域，继续延续‘招商血脉，蛇口基因’。”

作为这场高规格官方活动的致辞嘉宾，招商蛇口董事长许永军也以罕见的热烈措辞，第一次公开提到了著名的新玄武G24地块（即现在的招商局中心）。

此时，距离招商蛇口拿下招商局中心地块不到5个月。此刻，距招商蛇口进入南京已经过去了28年，累计开发项目超过30个。

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年报里的“五好城市”答案

“我们进的城市要是‘五好’城市，市场好、利润确定性强、团队强、回款好、城市的存销比低。”

这是上个月2021年度业绩发布会暨投资者交流会活动上，招商蛇口高层作出未来城市布局的核心判断。

如果据此标准并结合2021年报表现来看，南京无疑是招商蛇口最为典型的“五好城市”之一。

来源：网络

根据2021年报披露，围绕区域聚焦、城市深耕，优先布局高能级核心城市，2021年，招商蛇口在划定的“强心30城”中权益地价投入占比重达 90%，重点布局上海、南京、广州、杭州、武汉、重庆等核心城市，位于国家重点城市群长三角和粤港澳的合计投资比重超70%。

而从最终市场的事实表现来看，深圳、上海、南京等7个城市销售规模居当地前三。根据克而瑞南京机构发布的数据来看，招商蛇口以254.64亿的全口径销售金额，高居全市房企排行榜第二位。

来源：克而瑞南京

在集中商业运营项目上，南京马群花园城、南京燕子矶花园城均实现100%平均出租率，南京夫子庙花园里的平均出租率也高达95%。在园区运营管理业务上，即使在当下市场情况，南京高铁网谷、南京紫金智谷的平均出租率依然达到了80%左右。

招商蛇口南京主力项目（来源：公司官微）

而这些，可能正是许永军所说的，招商蛇口与南京的价值理念和规划思考高度契合的重要依据。

事实上，就在新玄武G24地块正式出让前的1个月，（招商蛇口隶属）招商局集团高层就已到访南京，在与南京主要领导的会谈中，招商局集团对于南京的“五好”判断得以更多释放。

“我们一直把南京作为投资布局的重地，目前在南京各项业务发展良好，形成了约3300亿的资产规模，未来将进一步加大投资力度，不断扩大业务范围，招商局将进一步履行央企责任，发挥自身综合优势，积极融入南京发展大局，扎实推进双方战略合作，为南京实现高质量发展，特别是‘创新名城、美丽古都’建设作出招商局新的更大贡献。”

招商局集团董事长缪建民言辞恳切。

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招商PPC模式的南京“独家浪漫”

集团高层的一句“进一步加大投资力度”，很快在市场中得以落实。

2021年，南京第一次集中土拍的日子定在了5月20日。当天，新玄武G24地块鏖战了158轮，成为全场最热门的地块之一，而最终的竞得者，并非传言已久的香港置地，而是招商蛇口。

根据招商蛇口的官方披露，这一总建筑面积约75万㎡“创新经济体”，将以深圳海上世界为范本，以“产 研 商 管 住”一体开发模式的世界创新城市开发战略，聚集总部经济、独角兽创新产业集群、世界级旗舰商业、高端酒店、传承系住宅等多元业态，全维度影响南京主城。

招商局中心效果图

不过，这并不是招商蛇口第一次对南京展现出独有的“浪漫多金”。

2017年2月14日，西方情人节，中华门G98地块引起3家房企激烈厮杀，最终被招商以98.1亿拿下，创下南京拍地最高总价纪录（即现在的越城天地中心）。

直到日前新玄武G24地块正式定名“招商局中心”，业内无不感慨，必须要重新审视这个熟悉又陌生的招商蛇口了。

招商局中心案名发布海报

由于诞生地的独特性，招商蛇口一直被业内熟知的是其“前港-中区-后城”（port-park-city）的特有开发模式，即首先依托于前港旅游、免税贸易等经营活动，通过港口为区域带来物流，通过物流再产生信息流，指导区域产业园区的生产，最后通过配套产业园区的发展，实现“后城”居住、商业、医疗、教育等配套的完善，形成区域港产城整体联动发展。

不过，如果重新摊开招商蛇口的南京版图，我们突然意识到，招商蛇口依然是那个闻名业界的PPC专家，只不过他的开发半径已远不限于一区一隅，而是将南京全城作为其PPC模式升级版的最新实践地。

在这一升级版的开发框架中，贸易港口升级为邮轮母港（栖霞山招商蛇口邮轮母港，框架协议），传统物流园升级为高新科技园（招商智谷、招商网谷），“后城”升级为高端城市运营（招商局中心、越城天地）。

对于这样的开发升级，招商蛇口的官方表述更为清晰：从城市功能升级、生产方式升级、生活方式升级入手，最终致力成为美好生活的承载者。

原来，南京接到的这份突然而至的“独家浪漫”，其实是一场久别重逢的“水到渠成”。

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新玄武的故事才刚刚开始

2021年2月底，全省重大项目集中开工仪式在13个设区市同步进行，南京分会场意外地选在了玄武区被称为“新玄武”的铁北红山新城。

这是当时全省唯一一个设在老城区的分会场，也是南京史上第一次将重大项目集中开工活动放在老城区。

来源：玄武发布

从2014年南京市委常委会审议通过《关于加快推进铁北片区改造提升工程的意见》、铁北红山新城管委会正式成立至今，新玄武就用极具爆发力的成长，淋漓尽致地展现了一座老城区内超级新城的极速崛起。

2016年，在依维柯整体搬迁后，区域内7.13平方公里内产业已几乎“归零”，然而仅6年后，5个体量约40-75万方综合体项目（包含商业、办公和住宅）悉数落地，一连串“腾笼换鸟式”产业焕新却让新玄武拉满全新状态。

铁北红山新城效果图

令人惊叹的不只是体量惊人的产城浓度，还有肉眼可见的产业兑现速度。

按照《南京市2021年经济社会发展重大项目计划》的要求，“新玄武F4”（星河WORLD、南京国际数码港、玄武宝龙城、复地明日之城）的产业部分建设周期的最晚截止时间在2023年，而动作最快的星河WORLD已经建成，包括中国铁塔、中科软、京东五星等近数十家知名企业已经签约入驻。而南京国际数码港预计今年建成。

2022年，“新玄武F4”的名单变成了南京国际数码港、玄武宝龙城、复地明日之城、招商局中心。作为新成员，招商局中心的建设周期为2022-2025年。

来源：《南京市2022年经济社会发展重大项目计划》

当然，最让人振奋的还是招商局中心的高能级产业规划，按照当时的拿地协议，项目未来除了引入1家区域总部，还将引入2家主板上市公司、4家高新技术企业，并且还要在拿地3年内孵化至少2家独角兽企业。已经落地的是招商局自己的江苏区域总部和旗下的招商积余、招商置地、招商公路等资源，以及其他新基建、新零售企业。

招商局集团产业资源体系（来源：亿翰智库）

结语：人间4月，紧邻招商局中心、全长1750米的大壮观路商业景观廊道正在加紧施工，这条横贯新玄武核心区、对标芝加哥“华丽一英里”的大动脉，已是承载满城期许。

大壮观路效果图

而随着最新总资产高达11.68万亿元，资产总额和净利润蝉联央企第一的招商局集团的正式入局，新玄武终于有望真正迎来“华丽一英里”。