不动产的担保方式（不动产的售后回租与让与担保的区分）
不动产的担保方式（不动产的售后回租与让与担保的区分）债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。第四百二十八条 【流质】质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿。让与担保，是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转移给他人，于债务不履行时，该他人可就标的物受偿的一种非典型担保。其中，将标的物转移给他人的债务人或第三人形式上是转让人，实质上是担保人；受领标的物的他人形式上是受让人，实质上是担保权人。让与担保具有融资灵活、交易成本低、第三人阻碍债权实现的可能性小等优势，一直在担保实践
售后回租（sale-leaseback）是将自制或外购的资产出售，然后向买方租回使用。回租是承租人将其所拥有的物品出售给出租人，再从出租人手里将该物品重新租回，此种租赁形式称为回租。采用这种租赁方式可使承租人迅速回收购买物品的资金，加速资金周转。
它使设备制造企业或资产所有人（承租人）在保留资产使用权的前提下获得所需的资金，同时又为出租人提供有利可图的投资机会。
由于资产的出售和回租实质是同一笔业务，资产的售价和资金需一起计算。在承租人（卖方）看来，如租约符合融资租赁的某一条件，就应将回租作为融资租赁处理，否则作为经营租赁处理。按融资租赁处理时，出售资产的利润应予递延，并按资产折旧的比例予以分摊。倘若交易发生时，资产的公允价值低于其成本或账面价值，按照谨慎原则，其差额应即确认为损失。
售后租回是一种集销售和融资为一体的特殊形式，是企业筹集资金的新型方法，通常指企业将现有的资产出售给其他企业后，又随即租回的融资方式，它是常用的筹资方式之一。
二、让与担保
让与担保，是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转移给他人，于债务不履行时，该他人可就标的物受偿的一种非典型担保。其中，将标的物转移给他人的债务人或第三人形式上是转让人，实质上是担保人；受领标的物的他人形式上是受让人，实质上是担保权人。
让与担保具有融资灵活、交易成本低、第三人阻碍债权实现的可能性小等优势，一直在担保实践中扮演重要角色。
民法典的规定第四百零一条 【流押】抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。
第四百二十八条 【流质】质权人在债务履行期限届满前，与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有的，只能依法就质押财产优先受偿。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。
当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。
三、售后回租与让与担保的联系
融资租赁模式又包括直接租赁、转租赁、售后回租、杠杆租赁、委托租赁、联合租赁等形式。在售后回租模式下，以不动产作为租赁物，与让与担保借款存在高度相似性。都表现为：出租人（借款人）向承租人（债务人）支付一定价款，承租人（债务人）将自有房屋转移至出租人（借款人）名下，承租人（债务人）按期支付租金（分期还款），待合同履行完毕后，出租人（借款人）再将房屋转移回承租人（债务人）名下。
四、售后回租与让与担保的区分
《最高人民法院关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第一条 人民法院应当根据民法典第七百三十五条的规定，结合标的物的性质、价值、租金的构成以及当事人的合同权利和义务，对是否构成融资租赁法律关系作出认定。
对名为融资租赁合同，但实际不构成融资租赁法律关系的，人民法院应按照其实际构成的法律关系处理。
第二条 承租人将其自有物出卖给出租人，再通过融资租赁合同将租赁物从出租人处租回的，人民法院不应仅以承租人和出卖人系同一人为由认定不构成融资租赁法律关系。
1.关注合同签订时双方意思表示
由于融资租赁合同兼具融资及融物的双重特性，则其在“融资”这一特性上，与借款具有高度相似性，很可能承租人在建立融资租赁关系时仅有“融资”目的而无“融物”需求。在实践中表现为，承租人不看重租赁物的使用价值，无使用租赁物的需求。纠纷发生后，承租人主张其目的系借贷，其并无“融物”的需求，也从未使用过租赁物，而主张双方融资租赁合同无效。若法院据此认定双方不构成融资租赁关系，融资租赁合同无效，从而导致保证合同无效，则最终可能导致承租人及非善意保证人因其虚假意思表示获益。实践当中，应以双方书面证据、优势证据认定双方的真实意思表示。
2.出租人应取得租赁物所有权，且双方完成租赁物移交
融资租赁关系中，以出租人为基点，可将融资租赁交易大致划分为两个阶段，一是出租人购入租赁物，二是出租人出租租赁物。在购入阶段，出租人应取得租赁物的所有权，在出租阶段，出租人应将其拥有所有权的租赁物出租给承租人。
在购入阶段，若出租人未取得租赁物所有权（动产表现为未交付，不动产表现为未登记），则应视为融资租赁合同中的租赁物未特定化及具体化，可以认定为《中华人民共和国民法典》第七百三十七条规定的：“当事人以虚构租赁物方式订立的融资租赁合同无效。”的情形。
若在购入阶段，出租人已取得租赁物所有权，但在出租阶段，出租人及承租人双方未就租赁物进行移交，则可视为双方仅进行“融资”，未进行“融物”，租赁物系基于借款关系进行的担保，则双方订立融资租赁合同均系虚假意思表示，融资租赁合同应视为无效。
3.融资租赁关系中的租金应包含成本及合理利润
依据《中华人民共和国民法典》第七百四十六条之规定：“融资租赁合同的租金，除当事人另有约定外，应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。”
故融资租赁关系中的租金势必高于租赁物的正常市场租金，由于每期租金包含了租赁物的成本及出租人合理利润，其表现形式也与借款关系中等额本息的还款方式相似。故实践中不应以租金不符合租赁市场价值，而认定其定期租金支付为借款还款，双方系借贷法律关系。
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