青岛融创维多利亚湾现房（融创青岛维多利亚湾项目）
青岛融创维多利亚湾现房（融创青岛维多利亚湾项目）我们先把这个事件的一些基本情况介绍下，这样也许能解释：为什么会公摊面积这么大。来龙去脉但收房时发现，实测套内面积61平方米左右，公摊面积占比46%。如此令人乍舌的公摊比例，确实让人有些接受不了。今天这篇文章我就是来聊聊“公摊面积”这个话题。02
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楔子
今天我看到一个新闻是关于住宅公摊面积的，一下子引起了我的兴趣，新闻如下：
青岛一市民购买了一套总面积110.25平方米的住宅。购房时销售人员告诉她，小区楼栋属超高层建筑（共有55层），考虑到避难层、电梯高度等因素，公摊面积占比31%，合同上显示套内面积为75平方米。
但收房时发现，实测套内面积61平方米左右，公摊面积占比46%。
如此令人乍舌的公摊比例，确实让人有些接受不了。今天这篇文章我就是来聊聊“公摊面积”这个话题。
02
来龙去脉
我们先把这个事件的一些基本情况介绍下，这样也许能解释：为什么会公摊面积这么大。
重点一：超高层
首先，这是一个超高层的住宅项目，层数达到了55层。所以公摊面积会比高度100米以下常规的住宅大不少，这是可以被理解的。
超过100米的住宅，其经济性是非常差的，不仅墙体需要加厚许多，还要增加避难层。
据说这个项目的墙体局部厚度达到了60公分宽，而我们普通的住宅墙体厚度一般为200-300mm，这可真不是大了一点半点啊。（下图是有关部门的回复，大家将就着看）
图片如果看不清楚，我摘录了一些：该三栋超高层住宅楼设计建筑外墙46层以下墙体厚度为60公分，47层及以上墙体厚度为40公分。
A.官方的解释口径是这样的，那么我们国家规范是怎么界定的呢？
根据《住宅设计规范》的条文来看：我们平日里所说的建筑面积对应的是“套型总建筑面积”；实际使用面积对应的是“套内使用面积”。
套型建筑面积=套内使用面积 相应的建筑面积 套型阳台面积
B.而哪些内容会参与公摊呢？
从条文解释来看，包括的都是地上部分的面积：机房、设备用房、门厅、交通面积等，而地下和半地下的面积都不会被计做公摊。
所以从建筑规范的角度来分析，融创维多利亚湾项目公摊系数这么高，问题是出在了墙体厚度和避难层上，但这些都是超高层建筑必须面对的问题。
C.得房率的误区
最后来说一下得房率，其实在建筑规范里没有“得房率”这个概念，也没有公摊率这个术语，这都是营销口的话术。大家从上面的截图能看到，在建筑规范里用的是“使用面积系数”这个概念。
使用面积系数=全楼总套内使用面积/全楼建筑面积
只不过以前是以“标准层”作为计量对象，现在扩大到了以全楼。而我们在百米以下住宅计算的过程中，很多项目的使用面积系数都达不到70%，所以200米的楼使用效率进一步下降，也算是正常现象了。
我提出这个70%也仅仅给大家参考用。因为楼的高度不同，标准层的面积大小不同，对于这个使用面积系数都有影响，切莫刻舟求剑，一概而论。
这里扩展阅读下：《光看懂一张户型图，你是永远无法“真正了解户型优劣”的！》，大家可以直观的看到核心筒的面积，然后和自己家对比一目了然。
重点二：预测面积
这个事件中，让购房者不能接受的最大的一点是“虚假销售”，开发商在售楼时给购房者的合同里写到了具体的公摊面积是多少，但是交付的时候却大了许多。下图是我从网上找到的一张合同。
我发现合同上写的是“预测建筑面积”。这个面积就是从图纸上量出来的数值，往往合同上还会有“实际面积以实测面积为准"的条款。
因为中国房地产采用的是预售制度，所以售楼时，其实房子还没有竣工验收，实际与图纸有施工误差，这是可以理解的。
但是预测面积和交付后实测面积之间差了10几个平方，这样的现象确实非常罕见，简直有些不可思议。在包邮区很多地方，我们的管理部门是要求预测和实测面积“0”误差的。
群众对此事件不满意，我感同身受。出这样的问题，我猜测是图纸出了状况或者计算时漏算避难层的因素。
重点三：收并购
另外，我还发现一个问题，这是一个收并购的项目。上家是万达，下家是融创。
据当时万达方面宣传，青岛维多利亚湾项目是以香港维多利亚港为蓝本打造的滨海社区，将其定位为十万大城、大成之城、大海之城和教育之城。
然而，就是这样一个“传说中”的标杆项目，万达在2018年将其一股脑的打包出售给了融创。
这种交接的项目，又是超高层住宅，出现这样的问题也就可以理解了。因为开发商变化，设计单位也有可能发生变化，那中间交接的顺利与否对整个项目就起到决定性因素了。
不管是谁的责任，现在融创已经上了”烧烤架“，那就让我们”拭目以待“吧！
03
公摊面积
我其实反对一看到“公摊面积大”就要打要杀的，因为公摊面积大也是一个双刃剑，也需要辩证的看。
对于豪宅来说，如果你的电梯尺寸，你的大堂空间，你的过道空间都做得”捉襟见肘“，那一定没有”豪宅感”。
朋友，你如果有辆SUV，是不是经常抱怨车库的停车位太小了。
道理是一样的，你希望公区里高档、大气的空间都是在公摊里体现的。
但对于经济盘来说，抠一下面积还是非常有必要的。无谓的做大公摊，提升买房时的客户体验就没什么必要了。
当总价是定值时，套内面积和公摊面积之间一直是“零和效应”的关系。公摊大了，套内自然就少了，客户投诉也就随之而来了。
李女士称，她的房屋实际面积仅有将近60平方米，卧室连一张1.8米的双人床都放不下，根本无法满足正常居住需求。
但是再怎么抠面积，也不能像融创这个项目一样，连一张正经的床都放不下，这就有些过分了。即使是再小的户型，人体工程学还是要考虑的。
是否要取消公摊面积，以实际使用面积作为买房的依据？
我认为大可不必，因为不管是以哪种口径来售楼，开发商一定会把所有的成本都算在里面。用实际使用面积来定价，无非就是把单价提高而已。这不就是一个“朝三暮四”的故事嘛。
与其口径来回切换，不如加强监管。让数据和信息的披露更加公开、准确，使得普通购房者可以明明白白的消费。
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结束语
其实公摊面积这个话题，早已经是老生常谈了。但因为计算口径在进化，所以每一次都能掀起一些“波澜”。
在房价飙升时，几乎所有的问题都能用钱解决；当房价出现“下降”的苗头时，房产所有的问题都会被放大，维权也就在所难免了。
理智的购房者，一定能洞察面积计算口径“朝三暮四“般变化的把戏，去关注房子本身的价值所在，而不是被一时的”标价“所困扰。
