长沙芙蓉区万科金域蓝湾三期（长沙万科金域蓝湾踩盘报告）
长沙芙蓉区万科金域蓝湾三期（长沙万科金域蓝湾踩盘报告）地段与配套1这一成绩虽比起2016销冠（北辰）的63.75亿，看上去稍有缩水，但大家要知道，这个金额统计的只是“网签”金额；而整个2017，长沙都处于“限签”状态；长沙究竟还有多少房子没签约？丁祖昱给的数据是12789套！157万㎡！这12789套里，有多少套是万科的？我不知道，但肯定不少，因为万科的项目都不便宜，加上都是精装，所以价格基本都是上W了，属于重点“关照”的对象。
文 | 老周
进入2018，感觉长沙房市“唰”的一下，就进入了“速冻”模式，一月份眼看过去快20天了，拿证开盘的项目却还是寥寥；
近日，老周听闻沉寂已久的万科金域蓝湾，即将推出全新的二期组团，而且将在本月首开，于是驱车前往实地踩盘；
前几天，由克而瑞统计出炉的“2017年长沙房企销售金额榜”里，长沙万科以62.13亿的成绩，力压2016年的长沙销冠-北辰实业、以及在2017全国首次突破5K亿纪录的碧桂园，成为2017年长沙房企的新科状元！
这一成绩虽比起2016销冠（北辰）的63.75亿，看上去稍有缩水，但大家要知道，这个金额统计的只是“网签”金额；而整个2017，长沙都处于“限签”状态；
长沙究竟还有多少房子没签约？丁祖昱给的数据是12789套！157万㎡！
这12789套里，有多少套是万科的？我不知道，但肯定不少，因为万科的项目都不便宜，加上都是精装，所以价格基本都是上W了，属于重点“关照”的对象。
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地段与配套
万科金域蓝湾的位置，网络上很多信息都不是很准确，大家也大概只知道是在浏阳河边上，但具体地址和道路，描述不清；
清晰而准确的描述是：项目是由晚报大道（南）、浏阳河大道（东北）和嘉雨路（西）围合而成的区域；
另外，围合区域内，沿浏阳河大道一侧的两块空置地块，属于规划在建的浏阳河西岸产业带二期之一，“芙蓉区文体中心”，算得上是项目的最大“区域利好”了吧；
根据此前的规划，浏阳河西岸产业带二期，将以“两街一馆”：爱情星光街、时尚运动街区、湘菜博物馆等为代表性建筑；
规划设想是不错，只是目前看，工程进度延迟严重：
二期原计划将在2017年投入运营，而实际这个“芙蓉区文体中心”直到2017年9月份才开工，而且还只是做地基与土方，项目附近的另外一块产业带规划用地，目前仍是绿油油的菜地；
估计到建成并投入运营，起码是3年以后的事情了；
距离项目以南2公里处，已建成的浏阳河西岸产业带一期——浏阳河婚庆文化园，主打婚庆与餐饮主题，目前已成为浏阳河畔的标志性建筑；
但从目前看来，项目沿浏阳河大道一侧，人气真的很一般，除了川流不息的过往车辆，路上几乎就没有行人，即便是漂亮的浏阳河风光带，这一段也是人迹罕至（一个人逛都有点害PIA的赶脚）；
而这一段的景观节点——龙舟博物馆，基本荒废（顺便吐槽一下这龙舟博物馆的设计，这造型和配色，也是简直没谁了。。。我起初还以是一家特色菜馆）；
项目周边，比较新一点的小区就是“先锋东外滩”，2011年建成，算的上绝对的“先锋”；其余多为安置小区以及待开发地块；
交通配套：
晚报大道通过营盘路隧道、年嘉湖隧道以及浏阳河大桥，连通湘江及浏阳河两岸；浏阳河大道贯通南北，且都是城市干道，开车还是比较方便的；
此外，项目距离“河东中轴线”——万家丽路，大约是400米左右；万家丽路，老周曾多次提及，有“高架桥 地铁 BRT”的立体交通网加持；
实地亲测，从项目二期大门（嘉雨路），到万家丽路在建的地铁5号线“晚报大道”站，约为450米，走路大概8分钟左右；
教育配套：
项目对应的小学有两所，分别是大同古汉城小学和芙蓉区滨河小学，直线距离均在500米范围内；后者属于新建，36班，今年9月份就开学，据称将定位为“芙蓉区实验小学”；
而项目附近的中学，主要也是两所，一所是名校—长沙实验中学，另一所是在建的火炬中学（暂定名）；
2
规划与环境
规划：
整个项目分为三期开发，其中一期早在08年就已开发完毕，三期也在17年上半年基本售罄，剩余几套顶层复式；此次将全新推出的，是项目的二期；
其中一期为塔楼，三期则全部为万科专利的十字单体结构；
许多人感到很奇怪：为何先推三期，再卖二期？老周在打听之后，得知真实原因是：二期用地上，此前有未拆迁的钉子户。。。
二期原本规划有四栋高层，包括现在网上能查到的资料和图纸，均是四栋（一栋塔楼和三栋十字单体），但老周到售楼部及现场查看后，发现二期规划已调整：
原有规划的四栋高层，变成三栋高层（均为塔楼）和一栋幼儿园；
至于调整的原因嘛，老周猜测，一方面是根据《长沙市人民政府办公厅关于规范住宅开发项目公共服务设施配置的意见(试行)》，从2017年起，长沙新建小区达到1200户的，必须配建幼儿园；
另一方面，毕竟一期和二期是同一地块，以后也会合并成一个物业组团，从规划设计上，也要考虑两期的统一性和协调性，所以统一改为与一期同样的塔楼，并在外立面的颜色上趋同（并非好事，结尾会说）；
从工程进度看，4#和5#栋，分别在6层和9层左右；
内部环境：
万科的物业，起码在整体水平不高的长沙来说，还是值得称赞的；尤其在小区封闭性与绿化养护上，做的还是不错的；
从项目整体规划看，三期无疑是最好的，环抱式的楼栋布局，腾出大面积的中心园林，配合水景设计与步道，首先从规模和气势上就胜出了；
（图片来源于房天下）
由于不能进入三期内部，老周只能在三期门口，随手拍了几张园林的照片；
话说回来，毕竟一期和二期才是一个地块，以后园林也是互通的，于是老周进去一期的园林，拍了一些图片，手机拍摄，大家将就着看吧：
外部环境：
项目外部最大的景观资源，无外乎是浏阳河西岸风光带，景色不错，唯独人很稀少，这个就不多上图了，大家有机会自己去逛逛，就弄一张随手拍的图意思下：
3
户型与价格
户型：
注：由于规划调整，因此该项目二期的户型图，网上均没有，或者是错误的；
从老周拿到的图纸看，二期三栋均为两梯三户的高层塔楼（两个单元），总共只有三个户型：
最小为99㎡三房，其余分别是137和138㎡的四房，户型面积以改善为主；
A户型：137.68㎡
B户型：138.03㎡
C户型：99.35㎡
户型简评：
A户型和B户型，均为二孩家庭量身设计，布局合理，南北通透，基本没啥毛病；
唯独一点，是老周个人无法接受的：就是客厅开间，都不到4米！
所以买家具时，要么舍弃电视机柜，要么得放套小点的沙发，想要追求欧式美式或田园的大沙发，恐怕成奢望了；
C户型，就是南向的不通透户型（北向为电梯井），个人觉得居家还是不太好，尤其靠江的房子水气重；
同时由于总面积只有99㎡，做了三房带双卫之后，客厅开间只有可怜的2.9米，还不及主卧的3.2米，简直无力吐槽；
价格：
该项目网上1W5的价格，仅指部分顶楼复式，不具备参考价值；置业顾问目前二期的对外报价，说在1W2（精装）左右，具体得看拿证情况；
根据售楼部公示的三期销售价格（忘记拍照了），精装均价在1W3以内，考虑到三期部分楼栋为一线江景，而二期几乎是看不到浏阳河的，再结合目前的限价政策；
所以老周预估项目的开盘价，将在1.1W-1.2W（精装）左右；
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总结与建议
综合从外部看，项目的区域前景，主要依托芙蓉区对浏阳河两岸的提质：
改造后的浏阳河风光带，给了项目较为稀缺的外部景观资源；浏阳河文旅产业带二期的规划，对未来提升周边人气，也有很大的帮助；
同时从交通、环境、商业、教育这几点，虽然部分还在规划和建设中，但毕竟买房是买未来，前景和潜力还是相当不错滴；
从内部看，万科的物业延续了一直不错的管理经验，但最大的槽点来自于建筑外墙：
老周随手在一期部分楼栋外墙拍到的情景，简直可以用“触目惊心”来形容了，浅色的外墙已经伤痕累累，一块块“建筑伤疤”，与浏阳河风光带的优美景色，是那么的格格不入；
原因嘛，老周总结是两点：一是浅色系，二是外墙漆；这是的长沙住宅小区外墙的“死穴”；
因为长沙的酸雨，会导致浅色系外墙，不出几年，就会变很脏；而“忽冷忽热”的气候特点，让外墙漆很容易出现剥落、开裂等情况；
很多外来的开发商，特别是广东沿海的开发商，比如江山帝景一期，喜欢用浅色系及外墙漆，都会有这种“水土不服”；
除此之外，目前项目周边的人气和配套都还不是很成熟，还需要发展几年；户型设计，也只能说一般；
这就是今天对万科金域蓝湾的完整踩盘报告，老周尽量站在公立客观的角度，该表扬的放肆表扬，该批评的作死批评；
但最后，我就不做具体建议了，相信你看完老周的踩盘报告，可能心中已经有自己的答案了吧。
